樓市滯脹,觀望心理在蔓延。在買房與賣房的博弈中,開發(fā)商開始使出渾身解數(shù)。誰能在營銷中有所突破,自然就能在此番的博弈中占得先機。
期望早日回籠資金
昨日,記者接到某名盤的樓盤促銷廣告,“****尾房清盤全線8折,更推出3套超低拍賣房1.3萬起(7折)。7月6日開槌,登記后可參與活動!依當日拍賣價簽約!”
記者來到位于東四環(huán)附近的該樓盤售樓處,盡管開發(fā)商的促銷活動做得夠有創(chuàng)意,讓利也夠大,但是精美的售樓大廳除去售樓人員外卻空無一人。
銷售人員告訴記者,此次促銷的房子是該樓盤四期的23、24兩棟樓,建在七星級的會所兩側(cè),沾上會所的豪華,當時開發(fā)商想留在最后賣,憑借其獨特的位置賣個高價,但是去年底剛好碰上了樓市調(diào)整,今年年初開盤只賣到了1.9萬元/平方米。而現(xiàn)在還剩14套左右,開發(fā)商也想快點回籠資金,所以才會有此活動。
拍賣噱頭 不超過7.6折
據(jù)記者了解到,這兩棟樓的促銷在4個月前就開始了,當時的廣告是 “最后32席,清盤特惠,1.5萬-1.7萬元/平方米”。但4個月過去了,該樓盤僅賣出去18套左右,而去年同期,1天的銷售量就能達到10余套。
除去拍賣的3套房子外,其余的按照樓層不同打折8折到8.8折不等,還有16萬車位等贈送。
“拍賣的3套房子,樓層很好,1.3萬元/平方米7折的起價,每次舉牌是加20塊錢?!痹撲N售人員說。記者表示當競拍價超過8折的價錢怎么辦,“這個我們內(nèi)部已經(jīng)講好了,競價不會超過1.45萬元,相當于7.6折,如果有拍賣到的,我們會按照這個價位任競得者在剩下的房子里選一套?!?/p>
該銷售人員告訴記者,也就是這14套房中,都可以以7.6折買到。
“拍賣此種促銷手段,據(jù)我的了解,在北京是沒有發(fā)生過的,應該又是一個創(chuàng)舉,醉翁之意不在酒。就是噱頭,增加影響力。反正耗著也是耗著,預期也不好,趕緊出手回籠資金也是明智的選擇?!北本├砉ご髮W房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文告訴記者。
為何名盤后期打折多?
該樓盤的開發(fā)商為全國知名品牌,資金實力十分雄厚,并不是像許多中小開發(fā)商那樣急于回籠資金自救。
“在北京市區(qū)內(nèi),現(xiàn)在做一期就大幅打折的并不多,真正打折幅度大的都是一些名盤的后期項目?!币粯I(yè)內(nèi)人士昨日告訴記者。
“在北京的開發(fā)商都會在樓盤的第一期賺足利潤,就算行情不好也很少大幅打折,如果第一期的房子就大幅打折,沒有賺取足夠的利潤,那么后期的銷售就會很不力,而名盤之所有打折幅度大,是因為這些名盤前期品牌溢價,已有足夠的利潤空間?!敝墚呂恼f。
所謂品牌溢價,是在對一個樓盤定價時,開發(fā)商以目前樓盤所在區(qū)域的均價作為定價基礎(chǔ),另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢等加上溢價部分,最終得出價格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,品牌溢價的最大幅度一般在10%-20%之間。
據(jù)記者了解,啟動京城樓盤降價的先行者是地產(chǎn)大佬萬科的中糧假日風景9.3折,遠洋地產(chǎn)的遠洋一方也打出8.5折,沿海地產(chǎn)的美利山一直在售的11980元特價房,都為名盤的后期項目,并且讓利幅度都很大。 |