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作為國家宏觀調(diào)控的重要措施，“7090”政策實行以來，蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)商們根據(jù)市場需求，做出了各方面的積極探索與落實。那么，蘇州小戶型物業(yè)市場目前發(fā)展狀況如何呢？本刊聯(lián)合新鴻嘉投資顧問公司，針對近二年來蘇州小戶型物業(yè)開發(fā)銷售情況進行分析研究，歸納總結(jié)市場的總體運行特點，對于小戶型興建開發(fā)與置業(yè)投資或有助益。
顧名思義，小戶型物業(yè)是指建筑面積90㎡以下的居住、商住物業(yè)。按照小戶型物業(yè)的土地性質(zhì)，可以將其產(chǎn)品分為：普通住宅、商住兩用物業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)形態(tài)。普通住宅是指基于公寓、普通住宅等居住用地建筑起來的用于居住功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為70年；商住兩用物業(yè)是指基于寫字樓、辦公樓、科教文衛(wèi)體等綜合類用地建筑起來的用于商住兩用功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為50年，目前有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱商住兩用物業(yè)，但土地使用權(quán)為40年；酒店式公寓是指基于居住用地或者綜合類用地建筑起來的采取酒店式服務功能的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于綜合類用地），目前市場上同樣有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)為40年。
區(qū)域現(xiàn)狀一
主城區(qū)量少形散成為主要特點
在主城區(qū)，小戶型物業(yè)較少，也比較分散。一方面主城區(qū)土地供應極少，且主城區(qū)土地成本較高；另一方面主城區(qū)客源半徑大、輻射面廣，有能力吸引充足的中高檔居住物業(yè)的客層，因此沒有必要必須以消費能力有限的青年首次置業(yè)者為目標客層。目前主城區(qū)主要有萬達商務廣場的小戶型普通住宅和酒店式公寓，桐涇商務廣場的（SOHO）商住兩用物業(yè)，鑫苑景園的酒店式公寓。其主要的客層為周邊區(qū)域內(nèi)的商務客層、個體工商戶或者青年白領(lǐng)階層。
區(qū)域現(xiàn)狀二
園區(qū)CBD攜外圍齊頭并進
新鴻嘉長期的市場調(diào)查表明，在工業(yè)園區(qū)，小戶型物業(yè)主要集中在園區(qū)CBD和外圍板塊。
園區(qū)CBD區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價值高，主要用于打造集中的、規(guī)?；纳虅罩行?，因此該區(qū)域的基本規(guī)劃為商業(yè)、辦公、公寓（酒店式公寓）用地。該區(qū)域的酒店式公寓的檔次最高、輻射客源廣，使用客群主要為外地暫住商務客、高級白領(lǐng)，因此比較適合于投資客和外地暫住商務客的投資、自住需求。而商住兩用物業(yè)則比較適合于小型服務業(yè)的辦公、居住兩用需求，可以投資也可以自用。當前在售的此類項目主要為新天翔廣場，售價約11500元/m2。
外圍板塊一般是處于潛力發(fā)展區(qū)域，土地的成本相對比較低，因此比較適合于建設(shè)滿足中低收入者的剛性自住需求。比如億城新天地、鳳凰城、青劍湖板塊的金色湖濱等。
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區(qū)域現(xiàn)狀三
高新區(qū)小戶型未來走勢趨弱
高新區(qū)為蘇州僅次于工業(yè)園區(qū)的另一工業(yè)和商務區(qū)，集中了大量的企業(yè)和商務寫字樓，已投入使用的有青庭國際公寓、獅山峰匯、獅山麗晶等，面對的是高新區(qū)金領(lǐng)階層和白領(lǐng)精英階層。由于高新區(qū)CBD土地日益稀缺，所以未來興建小戶型物業(yè)也較少，已經(jīng)開盤的有今創(chuàng)啟園和鑫苑國際城市花園的小戶型普通住宅，目前售價在7400-8000元/m2左右；未來將有新港房產(chǎn)塔園路住宅項目投放市場，由于位置優(yōu)越，估計價格將進一步走高。
區(qū)域現(xiàn)狀四
吳中區(qū)主要集中兩大板塊
吳中區(qū)小戶型物業(yè)主要集中在蘇蠡路沿線和蘇福路汽車城板塊。
蘇蠡路是溝通主城區(qū)和越溪城市副中心的主要干道，區(qū)位較成熟、商業(yè)氛圍良好，有著較好的前景。因此該區(qū)域集中了較多的商住兩用物業(yè)和酒店式公寓，產(chǎn)品的檔次適中、客源輻射半徑不大，主要的輻射客源為區(qū)域內(nèi)的工商業(yè)客層和青年白領(lǐng)。代表性項目為蜜蜂城，平層精裝修，估計單價6500-7000元/m2，總價30萬元左右；此外新的小戶型項目也在積極籌備當中，預計近期將有超過20萬平方米的此類商住型小戶型面市。
蘇福路汽車城板塊依托規(guī)模巨大的汽車城、物流商貿(mào)圈聚集了大量的商住兩用物業(yè)和酒店式公寓，但這些小戶型公寓多數(shù)為商業(yè)或者商辦綜合用地，產(chǎn)權(quán)多數(shù)為40年或者50年。其面對的主力客層為汽車、汽配城的個體工商戶和其相關(guān)的商務客層。代表性項目為中澳廣場、東方錦城、UP尚城、飛凡第五街、金楓國際等，挑高精裝修單價在7500-8000元/m2不等，主力總價30-40萬元。
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區(qū)域現(xiàn)狀五
相城區(qū)市場認同度不斷提高
目前相城區(qū)開發(fā)的項目中有較多的小戶型物業(yè)，其中絕大部分為普通住宅，主要滿足區(qū)域內(nèi)中低收入者的剛性住房需求。
目前相城區(qū)的住宅開發(fā)程度相對較低，但是隨著平江新城的建設(shè)，火車站的改造、人民路、廣濟路北延等重大工程的建設(shè)，新城康橋麗都等，小高層售價在6200-6400元/m2左右，且都取得了開盤一個月銷售300套以上的成績，說明該區(qū)域此類產(chǎn)品的市場認同度很高。
分析一：三類產(chǎn)品差異明顯
普通住宅、商住兩用物業(yè)和酒店式公寓三者之間有許多不同之處，主要在于以下幾點：
——落戶問題。按照各個城市的有關(guān)規(guī)定，只有購買滿足一定面積要求的住宅類產(chǎn)品才能落戶。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落戶。而商住兩用物業(yè)和基于綜合類用地的酒店式公寓由于不屬住宅性質(zhì)，就不能落戶。
——水電費的計價標準不同。商辦物業(yè)的水電費的計價標準要高于住宅物業(yè)。
——使用年限不同。居住用地的使用年限是70年，而其它類用地只有50年或40年。
——交易稅收不同。如果業(yè)主想轉(zhuǎn)手賣掉小戶型物業(yè)，如果是住宅只需交2%的契稅，但如果是商辦就要交4%的契稅。
——按揭貸款政策不同。目前住宅類物業(yè)的按揭貸款年限最高可達8成30年，而商住兩用物業(yè)一般最高只有6成10年。但是購買商住物業(yè)不受“第二套住房”政策的制約，這對購買商住物業(yè)用于短期過渡性住房的消費者來說反而是有利的。
分析二：區(qū)域與用戶特征凸顯
業(yè)內(nèi)人士指出，小戶型以區(qū)域劃分，有不同種類。同時，用戶特征也比較明顯。
第一類是鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心。比如在紐約 CBD 的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，對他們而言時間永遠是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時間用在乘車進城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公寓，另外再購買一幢郊區(qū)的別墅，過一種典型的5+2式生活。
第二類小戶型集中在城市軌道交通的車站附近。在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們暫時無力購買市中心的房子，但又要每天準時到市中心去上班，所以他們最樂于購買軌道車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點就是沒有紅綠燈，準時準點，所以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國外通常的聯(lián)合開發(fā)概念。
第三類小戶型聚居地則是以工作為導向。比如在大學城附近部分學生和教師的聚居，在科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會為這附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。
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發(fā)展趨勢一家庭結(jié)構(gòu)變化引發(fā)彈性
小戶型產(chǎn)品的主要消費群為青年消費者，青年消費者的家庭結(jié)構(gòu)是最不穩(wěn)定的，因此靈活可變的居住空間將非常適合于青年消費者的居住需求。消費者通過移動靈活可變的活動隔墻，組合出符合不同時期不同家庭結(jié)構(gòu)——單身貴族、兩人世界、甚至初期的三口之家——的功能空間，一方面提高了空間的利用率，同時也節(jié)省了消費者的重置費用。譬如玲垅灣2006年推出一批名為“隨意居”的小戶型產(chǎn)品，即具有上述調(diào)整的空間彈性，取得不俗銷售業(yè)績。
發(fā)展趨勢二住宅工廠化降本保質(zhì)
對于部分固定的功能空間可以實施模塊化、標準化的施工、裝修程序。通過對功能的進一步細化，精簡空間，做到對內(nèi)部空間的最大化利用。比如對廚房、衛(wèi)浴、儲藏空間進行模塊化研究和功能細化。大力發(fā)展住宅工廠化運作，這不僅能夠通過規(guī)模效應大大降低建造成本，同時也能較大程度上保證產(chǎn)品質(zhì)量。日本在建筑部件工廠化方面取得豐碩成果，值得借鑒，比如吳中區(qū)凱悅酒店式公寓即使用了一體化衛(wèi)生間，在提高空間使用效能、便利保潔方面取得實效。
發(fā)展趨勢三核心雙功能為居住起居
小戶型不會無節(jié)制地以減小面積來損失功能，相反會理性地發(fā)展，刪繁就簡、但回歸核心居住與起居功能，發(fā)展主流將是一室一廳，二室一廳，甚至包括部分二加一室一廳的格局，這樣的例子越來越多，“9070”新政后，小戶型發(fā)展大空間已成為蘇州樓市一大熱點。
業(yè)內(nèi)人士認為，小戶型項目總價低的特點滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨立的年輕一代的居住需求。所以，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，大批的年輕就業(yè)人口涌入，對小戶型項目的需求也會增加，小戶型項目的發(fā)展?jié)摿薮?。而小戶型的發(fā)展一直是一個求新求變的過程，并且會不斷完善，不斷發(fā)展，市場競爭力愈來愈強。
相關(guān)鏈接：小戶型控制面積有“手段”
小戶型控制面積有很多常規(guī)的技術(shù)手段，一般常用的方式有如下幾種：
——附贈面積
附贈面積是目前最常見的提高住宅使用面積的手段。其方式多種多樣，主要包括附贈空中花園、飄窗、大陽臺、地下室、夾層，直接挑高等。
——減少公攤面積
減少公攤面積的方式主要有增加單元內(nèi)居民的戶數(shù)，形成一梯多戶住宅；其次為采用躍廊式的公共空間處理，直接減少公共空間的建筑面積，例如雅戈爾泊爵中的部分戶型。
——縮減尺度、精簡功能
隨著社會的發(fā)展、家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，住宅的某些功能空間是可以精簡的。例如隨著社會公共活動空間的增多、社交需求的改變，在家里會客、聚餐的機會大大減少，因此可以精簡、弱化客廳功能，將客廳與餐廳合并，從而縮小尺度。
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