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????? 樓市涌現(xiàn)退房潮
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????? 近期北京的樓盤(pán)打折促銷(xiāo)如火如荼，退房現(xiàn)象在京城樓市已經(jīng)越來(lái)越突出。截至6月18日，北京1439個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有退房或退定記錄，較之6月初有所增加，其中韋伯國(guó)際發(fā)展中心、金長(zhǎng)安大廈等很多項(xiàng)目，退房或退定次數(shù)均達(dá)到百次以上，有的退房記錄甚至接近500次。
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????? 針對(duì)在售的1000多個(gè)退房項(xiàng)目中統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，15000元/平方米以上的高端住宅退房10套以上（含10套）的項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，而朝陽(yáng)區(qū)居榜首，多達(dá)29個(gè)。這些項(xiàng)目中，30000元/平方米（不含30000元/平方米）以下的樓盤(pán)退房的最多，占74%。
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????? 業(yè)內(nèi)人士表示，退房潮一般是發(fā)生在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，其中期房退房的現(xiàn)象較為突出。如果北京市場(chǎng)接下來(lái)還是持續(xù)觀(guān)望成交低迷，那么退房現(xiàn)象很有可能會(huì)愈演愈烈，這也正是樓市進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)之一。
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????? 值得一提的是，出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象的城市，并不只有北京。2008年初以來(lái)，上海、深圳、武漢、南京等地都不同程度出現(xiàn)消費(fèi)者要求退房，還有不少來(lái)自知名房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
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????? 一篇質(zhì)疑“2007上海十大期待樓盤(pán)”和“2007上海十大房?jī)r(jià)翻番樓盤(pán)”合同撤銷(xiāo)率畸高的文章近日引起廣泛關(guān)注。自2008年初開(kāi)始，這20個(gè)樓盤(pán)中卻有8個(gè)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率(含預(yù)訂）超過(guò)40%，最高的竟達(dá)100%。
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????? 北京、上海之外，深圳自2007年創(chuàng)下半年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲45%的記錄后，下半年起，卻坐上了房?jī)r(jià)“過(guò)山車(chē)”，一路領(lǐng)跌全國(guó)。一些樓盤(pán)的三、四期價(jià)格比首期還要便宜。樓市振蕩開(kāi)始引發(fā)退房潮，降價(jià)成為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商沖突的導(dǎo)火索，許多業(yè)主看著新買(mǎi)的房子迅速貶值，寧愿賠償違約金也要求開(kāi)發(fā)商退房。
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????? 而南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，2008年4月24日的退換房換手套次排行榜中天潤(rùn)城、文化名園等項(xiàng)目的退房套數(shù)分別高達(dá)133套和128套。
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????? 據(jù)稱(chēng)，這股有席卷全國(guó)的退房潮也正在武漢出現(xiàn)。在武昌南湖、中北路、漢口中心城區(qū)等區(qū)域的部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主集體要求退房的事件。
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????? 不僅如此，在這一次退房浪潮中，地產(chǎn)大鱷旗下的一些項(xiàng)目也未躲過(guò)這一劫。包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等知名地產(chǎn)企業(yè)旗下的項(xiàng)目也出現(xiàn)了前所未有的高退房率，如萬(wàn)科中糧-假日風(fēng)景在2008年前的總退房次數(shù)僅有2次，在2008年以后的退房次數(shù)達(dá)到14次；遠(yuǎn)洋一方在2008年前的總退房次數(shù)有7次，2008年的退房次數(shù)達(dá)到47次；金地格林小鎮(zhèn)6在2008年前的總退房次數(shù)為零，在2008年以后的退房次數(shù)在統(tǒng)計(jì)時(shí)達(dá)到了9次。
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????? 開(kāi)發(fā)商博弈退房潮
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????? 在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。但是，一些在高價(jià)位買(mǎi)了房的老業(yè)主也開(kāi)始采取行動(dòng)一一或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，其訴求是：要么退房，要么補(bǔ)償差價(jià)！
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????? 在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的大背景下，退房對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是雪上加霜，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)輕易接受退房的，而最壞的結(jié)果是補(bǔ)償差價(jià)。
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????? 去年7月，深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約每平方米1.56萬(wàn)元，好的戶(hù)型和樓層達(dá)到每平方米1.7萬(wàn)元。今年2月24日，金地梅隴鎮(zhèn)三期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格比二期每平方米低了約4000元，還附帶精裝修。為此，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)二期的業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)，甚至退房！
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????? 同樣位于深圳的萬(wàn)科第五園，2007年9月8日三期開(kāi)盤(pán)，高層單位映月居和攬?jiān)戮右悦鞣啃问酵瞥觯鶅r(jià)每平方米14800元；而今年3月1日，該樓盤(pán)剩余單位以全新精裝修的形式銷(xiāo)售，均價(jià)下調(diào)到每平方米11500元，下降了3000多元。
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????? 隨后，部分第五園已購(gòu)房業(yè)主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)、簽約現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)等方式，要求深圳萬(wàn)科就房屋差價(jià)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。為此，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局舉行座談會(huì)，出面把買(mǎi)賣(mài)雙方召集在一起進(jìn)行對(duì)話(huà)，部分地產(chǎn)商表示雖然溝通的大門(mén)沒(méi)有關(guān)上，但補(bǔ)償?shù)目赡苄圆淮蟆?
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????? 金地地產(chǎn)深圳公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董小明表示，梅隴鎮(zhèn)三期與二期的價(jià)格不同是因?yàn)閮烧呶恢貌煌?、資源不同，定位也不同，所以?xún)烧邇r(jià)格不具備可比性。比如由于受?chē)?guó)家“90、70”政策影響，新開(kāi)盤(pán)的三期以中小戶(hù)型為主，面向首次置業(yè)者，不能和先前的大戶(hù)型進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。
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????? 董小明認(rèn)為，購(gòu)房者提出的“降價(jià)補(bǔ)償”要求不合理，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。金地為了更好地提升梅隴鎮(zhèn)的物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)，決定撥款1000萬(wàn)元成立增值服務(wù)基金，用于提升項(xiàng)目及其周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等配套設(shè)施。
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????? 深圳萬(wàn)科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹表示，對(duì)第五園部分業(yè)主提出的補(bǔ)差價(jià)、免物業(yè)管理費(fèi)和免費(fèi)車(chē)位等要求，公司很難給予滿(mǎn)足；但是萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有關(guān)閉溝通的大門(mén)，購(gòu)房者可以理性、合法地進(jìn)行溝通。
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????? 深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長(zhǎng)表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋?zhuān)A(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。這就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)榻ú纳蠞q或者房?jī)r(jià)上漲而將原來(lái)約定的房?jī)r(jià)提高或者解除合同，同時(shí)購(gòu)房者也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而要求將原約定的房?jī)r(jià)下降或者解除合同。
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????? 降價(jià)考驗(yàn)金融穩(wěn)定
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????? “對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難?！痹?008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語(yǔ)出驚人。由于目前中國(guó)普遍實(shí)行20%-30%房地產(chǎn)貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)下跌20%-30%，很大一部分購(gòu)房者即便將房子賣(mài)掉也無(wú)法償還銀行貸款。
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????? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要防止過(guò)快下跌?！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
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????? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較4月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。而每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告后上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考。這份正在制定報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%-13%左右的降幅。
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????? 華南地區(qū)房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)，已經(jīng)引起了央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等決策層的高度關(guān)注。按照通常的理論計(jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過(guò)首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種下跌趨勢(shì)。
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????? 有關(guān)專(zhuān)家表示，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)貸款人大規(guī)模的拒絕還貸現(xiàn)象。如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來(lái)越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物拋給銀行，這樣呆壞賬會(huì)大量上升，銀行即使拋售抵押物也不足以填平呆壞賬。
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????? 分析人士指出，國(guó)家在出臺(tái)各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)政策時(shí)，從來(lái)沒(méi)有提出希望房?jī)r(jià)快速下跌，只是希望房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定，讓更多中低收入家庭不斷改善居住條件。如果說(shuō)快速上漲的房?jī)r(jià)是政府不希望看到的情況，是一種不理性的現(xiàn)象，那么讓房?jī)r(jià)快速下跌同樣也是政府不希望看到的結(jié)果。
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