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作為傳統(tǒng)樓市旺季的6月份在今年未有起色。北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場紛紛下挫，上海房地產(chǎn)市場雖有回調(diào)但滯漲勢頭已現(xiàn)。昨天進(jìn)行的?“十三屆亞洲房地產(chǎn)年會及國際研討會”關(guān)于2008年度房地產(chǎn)市場預(yù)測的分論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱表示，今年上半年以來，全國多數(shù)城市成交量腰斬，開發(fā)商已經(jīng)到了“肉搏戰(zhàn)”的時(shí)候，全國一片冷淡的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要集體自救。
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半年成交量同比降50%
2008年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入政策觀望期，基本未有大的調(diào)控政策出臺，從2004年開始，年中6、7月份就是政策密集期，這是四年來第一次出現(xiàn)年中無新政策出臺的情況。
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事實(shí)上，即使沒有新的政策出臺，目前全國市場也已經(jīng)相當(dāng)?shù)兔浴?-6月全國大多數(shù)城市樓盤成交量全部“腰斬”。以上海為例，去年上半年月均成交面積為174萬平方米，而今年上半年，月均成交面積僅為86萬平方米，同比下跌50%。而下降幅度最大的兩個(gè)城市武漢和深圳，下降幅度甚至接近60%。
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正因?yàn)槿绱?，甚至已?jīng)出現(xiàn)部分地方政府開始出臺扶持房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，以避免市場出現(xiàn)大落。上海6月份的成交數(shù)據(jù)顯示，6月上海成交約100.9萬平方米，與去年同期相比，成交量更是下滑62%；北京6月成交約134萬平方米，同比下滑12%；重慶6月成交69.48萬平方米，同比下滑39%。
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對于成交量下降的原因，丁祖昱認(rèn)為，成交量下滑的原因要因地而議，主要與可售供應(yīng)量下降、價(jià)格過高、需求等方面因素有關(guān)系。其中，上海市場的主要問題在于供應(yīng)量較少，2005年以來上海住宅市場供應(yīng)量不斷減少，其中2006年月均供應(yīng)量為234萬平方米，2007年降至112萬平方米，到今年，這一供應(yīng)量僅為89萬平方米。
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市場低迷不阻熱錢激情
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這種市場情況下，開發(fā)商對于市場客源的爭奪進(jìn)入白熱化階段。丁祖昱稱，開發(fā)商們已經(jīng)到了“肉搏戰(zhàn)”的時(shí)候。目前上海樓盤普遍出現(xiàn)“僧多粥少”的局面，甚至在一個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生四家樓盤為了賺人氣而去搶奪兩個(gè)客戶的情況。
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目前，市場已經(jīng)開始發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，整合過程速度加快，各大品牌開發(fā)商已經(jīng)拉開了搶占市場的序幕，各大品牌企業(yè)已經(jīng)開始斥資進(jìn)行并購和搶占市場，大量中小企業(yè)面臨被市場淘汰風(fēng)險(xiǎn)。潘石屹說“百日劇變”，丁祖昱認(rèn)為，劇變的時(shí)間可能會長點(diǎn)，一年內(nèi)肯定要發(fā)生劇變。劇變主要是指：中小企業(yè)肯定越來越少，大企業(yè)并購小企業(yè)肯定越來越多。
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丁祖昱稱，未來整體樓市價(jià)格肯定會出現(xiàn)調(diào)整，而股市底部先行形成的基礎(chǔ)之上，樓市才可能走穩(wěn)，除此之外，相對市場化的金融政策也是樓市走出低谷期的一大必要條件之一。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉則指出，2008年央行會保持政策連貫，將會繼續(xù)收緊銀根。
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但華偉指出，以收縮準(zhǔn)備金率的方式進(jìn)行銀根緊縮可能會有部分消極影響，其中一部分出自于境外熱錢，由于外資過境中國可以輕易獲得超過10%以上的資金回報(bào)，國內(nèi)資金的過于緊縮有可能使得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)廉價(jià)進(jìn)入外資手中。 |