把一套好房從51萬元砍到46萬元,并且在央行再一次加息之前完成按揭手續(xù),這其中的經(jīng)歷真可謂驚險刺激,尤其是想到業(yè)主無奈而又緊張的苦瓜臉,還有那些中介們“心甘情愿”地配合,我就忍不住要得意的笑。已經(jīng)見識過我三次換房經(jīng)歷的小江,更是因為我為他覓得便宜好房而興奮不已……
??? 好房價高
??? 其實,我早已經(jīng)在為將要結(jié)婚的小江留意合適的房源。元旦三天假期,我們兩口子就成了他的購房高參,帶著他直撲事前鎖定的幾處樓盤。大家朋友相處很久,自然相當了解,對于我?guī)退x的這幾處房子,小江都比較滿意,幾經(jīng)權(quán)衡,重要的是在他女朋友現(xiàn)場考察過后,終于鎖定“現(xiàn)代廣場”的一個單位。這個12樓的單位建面93平米,設(shè)計相當合理,使用率達到少見的8.8成,室內(nèi)可使用面積超過80平米。也真佩服設(shè)計師的水準,電梯樓90平米出頭的建面居然能設(shè)計出三房兩廳雙衛(wèi),而且廳房都方方正正,每個房間、包括衛(wèi)生間的采光通風(fēng)都相當不錯。原來的業(yè)主收房僅僅大半年,裝修等都保持得不錯,幾近全新,而且還附送空調(diào)、窗簾等物件。
??? 便宜無好貨,好貨不便宜。業(yè)主開出了一個讓人心驚肉跳的價格,每平米5500元,總價51萬元。這個樓盤開盤的時候我來看過,開盤價不過每平米4500元,這個單位算上樓層、朝向等因素,最高不會超過每平米4800元。果然,在我們的一再要求下,業(yè)主出示了購房合同的復(fù)印件,單價為每平米4800元,加上稅費、煤氣、收樓雜費等,總費用為46萬元左右,加上入住后添置的空調(diào)等,業(yè)主總的花費不超過47萬元。
??? 住了不到八個月,竟然漲價4萬元!還沒等我們指責(zé)他太黑,業(yè)主先說話了,“你們知不知道2004年房價上漲了多少?全國漲了17%,廣州漲了13.8%,而且我是2002年還在挖地基的時候就交錢簽合同的,兩年多了,我現(xiàn)在才加價4萬元,連10%都不到。不信你去問問,這里的房子現(xiàn)在是什么價!我這個算是便宜的,少一分我都不賣。”
??? 這個時候,絕對不宜討價還價,而且絕對不能對房子表現(xiàn)出太多的興趣,趁業(yè)主唾沫橫飛的間歇,我抓住小江,拋下一句“但愿你賣個好價”,匆匆溜了。
??? 要訣一 用中介打壓房價
??? 我對陪同我們?nèi)タ捶康闹薪樾〗阏f,這套房我們看中了,這單生意成交的可能性相當大,但你必須想辦法幫我壓價。中介的曹小姐當然不是雛,她也看出了我們的真實意圖,不過,她也有她的算盤,“那你們先交一點誠意金,這樣我們好和對方談?!边@一招我早就領(lǐng)教過不知多少回了,當然輕松化解,“哦,這樣子啊,那我就找另外一家中介再談了?!?/p>
??? 假裝要走的腳還沒抬多高,那頭就繳械了,“看把你急的,啥都好商量,不交就不交,這單生意我也做定了?!焙?,就怕你不接招,只要接招就得聽我的,“我們也想跟你合作,也想你賺到中介費,但現(xiàn)在業(yè)主要價太高,這個價位我們不可能成交。你知道接下來該怎么操作吧?”真是無商不奸,她居然裝起了糊涂,我只好打開天窗說亮話,“這都是你們業(yè)內(nèi)的老手段了,你還和我裝糊涂?!從現(xiàn)在起,一個客戶也不要再帶過去,晾他一個月。他問起來,你的報價要一路走低。記住啊,不要和我搞小動作,否則我給你揭穿,大不了我不買這房,你們可是靠這吃飯的喲。”
??? 一番威逼利誘,搞掂了這家中介行。但這還不夠,他們不帶人去,別的中介也會帶人去,得全面圍剿。這樣,通過中介進行價格打壓實施起來就相對容易。兩天時間,我們把那個業(yè)主放盤的大中介行都搞掂了,手法如出一轍。
??? 這項工作還有一個附帶功能,可以同時試探出各家中介的傭金底線,10來家談下來,其中一家報出了1.2%的最低價。
??? 要訣二 打入敵人內(nèi)部
??? 我在買房的過程中,偶然聽人說起一個經(jīng)驗,“如果有可能的話,最好在買之前到相中的樓盤租房實地體驗一下。”后來,我慢慢琢磨出這招的好處真是很多,最基本的至少有兩點:一是可以實地看看這個地方究竟適合不適合自己住,有哪些通過看房永遠也發(fā)現(xiàn)不了的缺點;二是即便幾經(jīng)比較、最終確定要買,自己手中掌握該物業(yè)越多的缺陷,在談價時就有越多的籌碼,越有利于砍價。
??? 于是,讓小江趕緊退掉原先租的房,并迅速在該區(qū)尋找出租屋。為了避免漏餡,我們選擇了那個單位旁邊的一個單元,15樓,戶型、朝向等一模一樣。本來以小江現(xiàn)在的情況,根本不用租這么大的單位,但為了成功實施買房計劃,也就豁出兩個月的高額租金,提前享受起了“豪宅”生活。
??? “距離產(chǎn)生美”,這話絕對放之四海皆準。表面看起來富麗堂皇的小區(qū),號稱的“高尚社區(qū)”,其實也并非盡善盡美,小江住進去兩三周,就開始不斷向我匯報這個小區(qū)的缺陷。
??? 根據(jù)我的布置,他重點觀察了小區(qū)的物業(yè)管理、治安、周邊環(huán)境、交通狀況、房屋質(zhì)量等,按他的匯報,歸納起來主要存在以下問題: ? ??? 1、小區(qū)南邊的馬路車輛比較多,有一定的噪音和空氣污染,晚上睡覺不關(guān)窗的話,感覺有點吵; ? ??? 2、交通不是很方便,不過這對小江來說影響不大,他主要是打車上下班,反正票是可以報的; ? ??? 3、小區(qū)后門口有個垃圾壓縮站,每天傍晚垃圾裝車的時候,會有一些不太好的味道飄上來。
??? 當然,優(yōu)點也不少,比如小區(qū)的物業(yè)管理很好,極少有閑雜人員進出,而且每平方每月僅收費1.2元;比如小區(qū)內(nèi)的環(huán)境很漂亮,中心花園、游泳池、會所……都很舒服,等等。
??? 要訣三 知己知彼,確定買房 ? ??? 對于交通的問題,由于小江實際情況是不需要乘公交車,他女朋友也基本無此需要,所以暫時來看不是問題,至于以后,交通狀況肯定會隨著這一地區(qū)的發(fā)展而改善。
??? 垃圾站的問題一開始差點讓我們考慮放棄這個單位,我兩次在黃昏時分“專程”去聞過,的確不舒服。在那個時間段,小區(qū)的住戶基本都急匆匆關(guān)窗,看來都受不了。后來由于實在不忍放棄,靈機一動給環(huán)保局的熱線打了電話,結(jié)果人家早就接到了很多投訴,有人甚至打了市長熱線,他們的答復(fù)是已經(jīng)在考慮搬遷這個垃圾壓縮站,不過還需要一定的時間,可能至少得半年之后。這不就得了,半年時間說快也快,忍一忍就過了。當我們得知這個消息的時候,著實興奮了好一陣,原來這里還藏著這么大一個利好。
??? 噪音的問題比較棘手,我查了市政規(guī)劃,在這條路的南邊,還有一條規(guī)劃中的大馬路,建成之后可能會分流車輛、減少噪音。但遺憾的是,這條路的開工日期還有好幾年。后來和小江斟酌了半天,又讓他準老婆參加了我們的“戰(zhàn)略分析會”,最后形成一個意見:十全十美的東西不是說沒有,就是有也很難找,比較這個小區(qū)的其他優(yōu)點,噪音的問題可以克服,而且并不是十分嚴重,何況幾年過后也許會有所好轉(zhuǎn)。
??? Ok,購買的主觀問題已經(jīng)全部解決,剩下就是價格這最核心的問題了。而這個問題的關(guān)鍵,就得看雙重打壓的戰(zhàn)術(shù)能否湊效。
??? 要訣四 收網(wǎng)的技巧
??? 中介行的同志們看來還真讓我給唬住了,一個多月的時間都沒帶人去看過房,弄得那位業(yè)主有點心虛了,打電話詢問時,中介還煞有其事地咋呼,“客戶都嫌價格太高了,人家一聽報價,都不愿意去看,還價也特別低?!弊钣幸馑嫉氖牵吭儐栆淮?,這個所謂的還價就低一點。當中介先生、中介小姐向我匯報這一段時,差點沒把我笑出聲來。
??? 好,看來可以收網(wǎng)了,至于魚兒上不上,就看對方的心理素質(zhì)和是否真的急于出手了。
??? 過了正月十五,帶著傭金報價最低的那家中介,我們又登門了。不過,這次約的時間可是大有講究的,7點整。這個時間段,剛好是垃圾壓縮站的裝車時間,一開窗,一股味道就慢慢飄進來;這個點,也是南邊那條馬路上車輛最多的時候,噪音在一天中最強烈;而且,我們還很抱怨地告訴對方,由于上下班時間,交通不便,我們在路上轉(zhuǎn)車消耗了兩個多小時,盡管我們打車去只用了半個多鐘頭。
??? 一進門,業(yè)主的神色已經(jīng)遠不及上次傲慢,一個多月無人問津的壓力顯而易見。我又玩了一個小花招:由于這次帶我們?nèi)サ闹薪楹蜕洗尾灰粯?,怕業(yè)主起疑心,我順勢再施一計,剛一打招呼,我就裝模作樣說這個單位以前好像看過,沒什么興趣,責(zé)怪中介沒說清楚。中介小姐當然明白其中奧妙,一邊假意說不好意思,一邊勸說我們再看看,于是,我們很“勉強”地又看了看。看的時候直撲主題,讓業(yè)主先把窗和陽臺的門都打開,之后自然是一通狂貶。雖說我們言語頗多不恭,不過由于問題全部說到了點上,正中軟肋,業(yè)主不得不強壓心中不滿,點頭稱是。
??? 數(shù)落一通后,我假裝漫不經(jīng)心地問現(xiàn)在賣多少錢?并特意在“現(xiàn)在”兩個字上加重了語氣。業(yè)主有些忐忑,看看中介小姐,有些猶疑地報價50萬元。沒想到他還敢繼續(xù)開這個價!我真的有點生氣了,轉(zhuǎn)身拉上小江就作勢要走。業(yè)主幾乎是急了,馬上大聲說,“有商量、有商量,你們還個價。”
??? 成功買房
??? 所有問題都迎刃而解,在連續(xù)兩次談判后,2月底,雙方終于在購買協(xié)議上簽字。價格?當然是一壓再壓,業(yè)主最后同意以原價轉(zhuǎn)讓,即總價46萬元。當談到空調(diào)等物件的問題時,業(yè)主堅持要收1萬元錢,雙方正僵持時,我提出一個折衷方案:本來,出賣方也得付給中介行1.5%到2%的中介費,我提出賣方的中介費由買方付,條件是這1萬元就不要收了,業(yè)主考慮半天后同意了。接下來,對付中介我自然有一整套辦法,三言兩語,將原來買方1.2%的中介費談到買賣雙方共2%。也就是說,只付出3千多元錢,搞掂了1萬元的生意。
??? 合同一簽字,我就催著小江馬上去辦按揭手續(xù),非常幸運的是,在2005年3月15號,小江的按揭申請就通過了,而三天之后,就傳來住房按揭貸款利率再次提高的消息。由于在此之前辦理的房貸放寬到明年1月1日才執(zhí)行新利率,屈指一算,這兩三天的差別又為小江省下一筆小錢。 |