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????? 如果土地像人類一樣有記憶，那么土地也許會因為感懷身世而暗自垂淚。畢竟，在僅僅一年以前，土地還是各路房地產(chǎn)商打破頭爭搶的對象，“面粉比面包還貴”正是對土地價格飛漲的真實注解。但如今，土地儲備正由過去的“香餑餑”淪為今日的“雞肋”。
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????? 相應(yīng)的，原本已擁有巨額土地儲備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對“加分題”可能淪為“負(fù)分題的命運?！?/p>
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????? 土地儲備驚現(xiàn)“貶值”
????? 較早明確承認(rèn)土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司。更準(zhǔn)確地說，這種說法是在鴻榮源潛在重組對象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
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????? S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。
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????? “土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來說就是，現(xiàn)價低于當(dāng)初的土地競買價。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進(jìn)的幾塊土地”作為線索并分析認(rèn)為，公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個地塊。
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????? 如果說“斷供門”是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房價的整個構(gòu)成中，眾所周知的問題是，地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言。更重要的是，地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期，改變了人們的消費選擇。
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????? 北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數(shù)字。
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????? 值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒有獲得房地產(chǎn)商的普遍認(rèn)同，更能夠被接受的說法是“地價近期沒有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時以自己的實際行動承認(rèn)了土地價值的今非昔比——流拍。
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????? 有媒體將最近的幾次土地流拍進(jìn)行了統(tǒng)計：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。 |