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策劃人語：
向上還是向下，2008年的樓市動(dòng)向無疑牽動(dòng)著我們每一個(gè)人的神經(jīng)。
2007年下半年，國家出臺了多項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，從緊縮銀根到反囤地政策，從住房保障到人民幣升值，從萬科拋出的“拐點(diǎn)論”到一線城市的“降價(jià)風(fēng)”，使得很多城市的房地產(chǎn)市場變得異常脆弱與冷清。
在此影響下，上半年，吳江房地產(chǎn)市場也頗受影響。但與一、二線城市相比，吳江有其自身的特點(diǎn)，那么，吳江房地產(chǎn)市場到底有些什么變化？各房產(chǎn)開發(fā)公司是如何應(yīng)對目前出現(xiàn)的問題？對于今年下半年，以及今后相當(dāng)長的一段時(shí)間里，吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如何？有什么可以借鑒的基本認(rèn)識？
為此，本報(bào)《房產(chǎn)周刊》邀請吳江多個(gè)樓盤的營銷推廣負(fù)責(zé)人舉辦沙龍活動(dòng)，大家紛紛發(fā)表對目前吳江房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來走勢的看法。
“肯定看好且長期看好吳江房地產(chǎn)市場的可持續(xù)增長。”
———徐國平（吳江日報(bào)總編輯）
今天來的都是房產(chǎn)界的精英，房產(chǎn)營銷是一個(gè)精英薈萃的行業(yè)，是一個(gè)創(chuàng)意的行業(yè)。今天由本報(bào)《房產(chǎn)周刊》邀請大家來座談，是我們合作的又一個(gè)良好的開端，原來我們一直是點(diǎn)對點(diǎn)的聯(lián)系，今天可以坐在一起交流，這是一次形式上的創(chuàng)新，今后，我們要加強(qiáng)合作，充分發(fā)揮本報(bào)作為吳江主流紙質(zhì)媒體的作用，本報(bào)《房產(chǎn)周刊》不但是你們各個(gè)項(xiàng)目信息發(fā)布的平臺，更要做吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展的新聞發(fā)言人。
在中央的調(diào)控政策作用下，吳江房產(chǎn)市場有困難也有希望，一些消費(fèi)者的觀望情緒較濃。目前，從整體上看，吳江房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)，但仍在持續(xù)發(fā)展，只是增幅趨緩，增速趨緩。
從吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢來看，2007年，吳江人均GDP超1萬美元，全口徑財(cái)政收入超100億元，今年上半年，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。應(yīng)該說，吳江的經(jīng)濟(jì)增長形勢還是很好的。目前，吳江紡織業(yè)中的小企業(yè)在人民幣升值等壓力下困難一點(diǎn)，但吳江的其它支柱產(chǎn)業(yè)如光纜、裝備制造業(yè)發(fā)展非常好。吳江整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況有著非常好的穩(wěn)定性，從改革開放到現(xiàn)在，吳江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有出現(xiàn)過大起大落，得益于吳江有著鋪天蓋地的民營經(jīng)濟(jì)，吳江是全省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，這也為吳江的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐。
吳江房地產(chǎn)2007年非?；鸨?，目前來說，正在趨向理性。但吳江房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。吳江原有的城區(qū)很小，現(xiàn)在，吳江正在大力推進(jìn)南部新城區(qū)的建設(shè)，下一步，沿太湖開發(fā)，吳江將從運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代，吳江城區(qū)的成長才剛剛開始，伸展的空間還很大。
從吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史來看，每兩三年總有一個(gè)波動(dòng)，一個(gè)周期中剛性需求總有一個(gè)大的增長。綜上所述，我認(rèn)為吳江房地產(chǎn)的可持續(xù)增長，肯定看好，而且長期看好。
我們現(xiàn)在正著力打造“三報(bào)一網(wǎng)”事業(yè)發(fā)展格局，除了傳統(tǒng)紙質(zhì)媒體繼續(xù)發(fā)揮主流媒體的作用外，我們的新聞網(wǎng)站也將發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)傳媒的優(yōu)勢。作為吳江地方性的新聞門戶網(wǎng)站，吳江新聞網(wǎng)是《吳江日報(bào)》在文化傳媒產(chǎn)業(yè)上的延伸發(fā)展，秉承了強(qiáng)勢媒體的權(quán)威性和人才、信息資源優(yōu)勢，集新聞性、實(shí)用性、服務(wù)性于一體，具有信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、傳播速度快、互動(dòng)功能好、服務(wù)面廣的特點(diǎn)。作為新興的網(wǎng)絡(luò)媒體，吳江新聞網(wǎng)將充分展示網(wǎng)絡(luò)新聞的魅力，給受眾帶來全新的信息公路體驗(yàn)。
最后，預(yù)祝大家在促進(jìn)吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮出自己應(yīng)有的作用。
“目前的價(jià)格維持在平穩(wěn)狀態(tài)，我相信2009年會(huì)比2008年更好！”
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———姚亮（麗灣國際）
綜觀吳江今年的房地產(chǎn)市場，價(jià)格沒有下降，只是成交量有所下滑，今年的樓市基本處于一個(gè)平穩(wěn)的過渡期。就拿“麗灣國際”來說，目前的銷售均價(jià)在4700～5200元/平方米左右，基本維持了去年年底的水平。
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我覺得2008年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有一定的難度，預(yù)測2009年一季度會(huì)有一定的上升空間。目前的價(jià)格維持在平穩(wěn)狀態(tài)，我相信2009年會(huì)比2008年更好。
“在目前形勢下，保持一顆平常心非常重要?！?/strong>
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———陸蕾（同里花園、橫扇御景豪庭）
因?yàn)槲覀児镜膸讉€(gè)項(xiàng)目都在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從我了解的情況來看，今年吳江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)受整個(gè)環(huán)境的影響并不是很大。雖然今年整個(gè)吳江出現(xiàn)房價(jià)走勢趨緩，成交量下降等問題，但是從另一方面來講，這是房價(jià)開始漸漸回歸理性的一種表現(xiàn)。打個(gè)比方來說，前幾年的房產(chǎn)市場熱得像是一鍋“沸騰”的水，但是經(jīng)過一段時(shí)期的“高潮”之后，市場必然要走向平緩。
我覺得在目前的形勢下，保持一顆平常心非常重要，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場風(fēng)云變幻中，有起有落都是很正常的。但總體上來講，吳江房地產(chǎn)發(fā)展趨勢還是向上的。
“今年整個(gè)蘇州房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘兩高一低’的狀況?！?/strong>
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———李冬（萬亞廣場）
上半年房產(chǎn)市場比較冷清。其實(shí)，7～8月份本來就是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，現(xiàn)在各家開發(fā)商都比較看好9、10月份，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)一直有“金九銀十”的說法。
從今年上半年的情況來看，老百姓的購買力依舊很旺盛，但持幣觀望的氛圍比較濃厚。今年整個(gè)蘇州房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘兩高一低’的狀況，即房價(jià)依然在上升，體量在上升，但成交量在下降。現(xiàn)在，各家開發(fā)商普遍對產(chǎn)品的附加值比較重視，在促銷活動(dòng)上都有所體現(xiàn)。
“奧運(yùn)之后，房產(chǎn)市場定會(huì)有個(gè)晴天?！?/strong>
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———鄧美娟（新城國際）
我一直都很關(guān)注整個(gè)蘇州的房地產(chǎn)形勢，因?yàn)樘K州的樓市直接影響到吳江樓市，吳中區(qū)離吳江最近，今年他們呈現(xiàn)出了價(jià)格上升，成交量下降，成交總額上升的現(xiàn)象，因此我對吳江房產(chǎn)市場非常有信心。單從購買力上講，吳江老百姓的購買力要強(qiáng)于周邊的縣市。因?yàn)閰墙拿駹I企業(yè)多，百姓生活比較富庶，也就是說，吳江的老百姓手中有錢，有這個(gè)購買能力。
我相信，奧運(yùn)之后，房產(chǎn)市場定會(huì)有個(gè)晴天。
“無論是商業(yè)項(xiàng)目還是住宅項(xiàng)目，在銷售中要突出自身的特點(diǎn)。”
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———梁斌（平望新尚海廣場）
據(jù)我觀察，今年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)得比較多，個(gè)人認(rèn)為這是吳江房地產(chǎn)市場一個(gè)比較好的現(xiàn)象。因?yàn)橹挥挟?dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，居民的消費(fèi)水平達(dá)到一定高度，觀念和品位得到不斷提升時(shí)，當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)才會(huì)越來越發(fā)達(dá)，各種各樣的商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)層出不窮。
在銀根緊縮、通貨膨脹等因素影響下，今年的樓市銷售確實(shí)受到了一定程度的影響，但是對于具體的項(xiàng)目營銷來講，無論是商業(yè)項(xiàng)目還是住宅項(xiàng)目，在銷售中要突出自身特點(diǎn)，從而將市場進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，而不是一窩蜂地去做，人為地給購房者造成“房子賣不出去”的印象。
“我對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景看好。”
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———高天宇（明珠大廈）
我對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景看好。正是在這樣的時(shí)期，房產(chǎn)新政影響到的更多的是住宅項(xiàng)目，而在住宅項(xiàng)目上受到局限后，我想大部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目保值、增值以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力都比較強(qiáng)。
市場是瞬息萬變的，怎樣做到與時(shí)俱進(jìn)，對于房產(chǎn)營銷至關(guān)重要。概念、產(chǎn)品、服務(wù)以及價(jià)值這4個(gè)房地產(chǎn)市場營銷階段，吳江已走完前3個(gè)，而此時(shí)正是向價(jià)值時(shí)代邁進(jìn)的最佳和必然時(shí)期，打造出項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值、文化價(jià)值以及服務(wù)價(jià)值，將這些價(jià)值與之對應(yīng)的價(jià)格形成一種真正符合老百姓消費(fèi)的價(jià)值。
另外，傳統(tǒng)媒體具有信息量大、傳播范圍廣、公信力高等優(yōu)勢，尤其作為當(dāng)?shù)氐闹髁髅襟w，面對的受眾主要是中高層次的人群，同時(shí)這也是房產(chǎn)消費(fèi)的主力人群。所以我希望吳江日報(bào)的《房產(chǎn)周刊》的報(bào)道更理性、更成熟，同時(shí)也希望吳江房產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展。
“守是守不住的，必須主動(dòng)出擊。”
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———張軍（江南奧斯卡）
面對現(xiàn)在的市場形勢，我覺得守是守不住的，必須主動(dòng)出擊。作為開發(fā)商來說，更希望媒體能更主動(dòng)地與市場接觸，并通過積極的運(yùn)作，充分發(fā)揮“媒婆”的作用，把“女孩子”———產(chǎn)品介紹給“男孩子”———消費(fèi)者，在兩者間起到一個(gè)積極的推動(dòng)作用。
另外一方面，在主動(dòng)出擊前，開發(fā)商要做好自我修煉。在看我來，房地產(chǎn)市場并沒有冷暖之分，現(xiàn)在的購房者在持幣觀望，說明他們在觀察我們的產(chǎn)品，這是件好事情。因?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，消費(fèi)者的需求也不同，不怕貨比貨，關(guān)鍵是要找好自己的定位，以一種良好的心態(tài)，做好自己的產(chǎn)品。
“堅(jiān)定信心，收獲會(huì)很多。”
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———胡偉彪（吳江日報(bào)副總編輯）
今天很高興能夠把這么多的房產(chǎn)界的精英請到本報(bào)，共同探討吳江目前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與未來走勢。我也談一點(diǎn)個(gè)人對當(dāng)前房產(chǎn)市場的看法?？梢韵然卮疬@么三個(gè)問題：市場冷不冷，房價(jià)跌不跌，前景好不好？
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市場冷不冷？個(gè)人認(rèn)為，溫度有點(diǎn)低。今年上半年，新盤、老盤的開盤數(shù)量少，吳江的房地產(chǎn)市場溫度較低。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年吳江平均每天的成交量不足10套，相比于去年，日成交量確實(shí)出現(xiàn)了萎縮，反映出來今年的吳江樓市的確有點(diǎn)冷。
房價(jià)跌不跌？關(guān)于房價(jià)的漲跌問題，我覺得首先松陵城區(qū)的房價(jià)是不會(huì)跌的。目前，吳江城區(qū)的房產(chǎn)走勢主要是由位于城南的奧林清華和城北的新湖·明珠城決定的，可以這么說，這一南一北的兩家房產(chǎn)大鱷引領(lǐng)了整個(gè)吳江樓市的價(jià)格走向。從掌握話語權(quán)的這兩個(gè)開發(fā)商來說，他們至今的態(tài)度是“吳江房價(jià)在合理區(qū)間內(nèi)，沒有下調(diào)的空間”。事實(shí)上，到目前為止，奧林清華三區(qū)的最低價(jià)維持在5000元/平方米左右，最高價(jià)格在5400～5600元/平方米的區(qū)間內(nèi)，并沒有出現(xiàn)價(jià)格下跌的跡象。
另外一點(diǎn)，吳江的房價(jià)并不存在“非理性”的一面。與周邊縣市比較，吳江的房價(jià)并不高，甚至可以說屬于偏低的，像昆山，他們的普通住宅已經(jīng)沖到了7000元/平方米左右，像太倉，他們普通住宅的價(jià)格也已經(jīng)沖到5000多元/平方米了。再回到吳江來說，一方面房價(jià)沒有跌的空間，另一方面兩個(gè)大盤并沒有跌的意思，因此松陵地區(qū)的房價(jià)不會(huì)跌。
前景好不好？我個(gè)人認(rèn)為，住宅項(xiàng)目將從中大戶型向總價(jià)低的中小戶型轉(zhuǎn)變，對于商業(yè)項(xiàng)目，我覺得開發(fā)商要在招商上下功夫。舉個(gè)例子，偉業(yè)·新都匯在今年的房產(chǎn)市場上算是一個(gè)亮點(diǎn)，他們在招商上花的力氣就很多，從銷售的狀況來看，還是比較好的。另外，住宅項(xiàng)目如格林華城，是在時(shí)下較冷的市場下出現(xiàn)的另一個(gè)亮點(diǎn)，他們的產(chǎn)品主打就是中小戶型普通住宅產(chǎn)品，在控制總價(jià)方面做得還是不錯(cuò)的，因此推出后很受市場歡迎。另外，中國人根深蒂固的“買房”情結(jié)也會(huì)繼續(xù)發(fā)揮潛在的影響力。
因此，對于吳江房地產(chǎn)發(fā)展的前景，我覺得當(dāng)市場復(fù)蘇之后，開發(fā)商會(huì)收獲更多，現(xiàn)在最重要的就是要堅(jiān)定信心，苦練內(nèi)功。
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