近來,樓市市況不佳,形勢也大變了。越來越多發(fā)展商允許與買家協(xié)商并且按照買家的要求修改合同了。今天的買家,大可以對發(fā)展商提供的固定格式的合同大膽說“不”了。置業(yè)專家提醒市民,在簽訂合同的過程中,至少有以下幾點可以把關(guān),以避免購房風(fēng)險。
??? 關(guān)卡1
??? 關(guān)于房屋面積方面的條款
??? 商品房以建筑面積計算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分組成。置業(yè)專家提醒市民,應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
??? 提提你:目前交付房屋時,往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
??? 關(guān)卡2:
??? 關(guān)于價格、收費、付款額同條款
??? 在金錢面前,大家更要留意清楚了。價格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項約束發(fā)展商不得隨意加價,不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。
??? 提提你:可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款,如果不能通過的話,買方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要,最好爭取加入此條款,達(dá)到留給自己一個冷靜期的效果。
??? 關(guān)卡3:
??? 關(guān)于房屋質(zhì)量條款
??? 購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
??? 提提你:比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國商標(biāo)。但是,當(dāng)買家將發(fā)展商告上法庭的時候,在案件審理時,開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約,因為當(dāng)初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國品牌,也符合約定。所以,買家在簽訂合同的時候,可以在這里做出更為詳細(xì)的說明和注解,以避免日后糾紛產(chǎn)生。
??? 關(guān)卡4:
??? 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記條款
??? 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時,賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告,以及繳納的稅單。
??? 提提你:按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是,實際簽約時,出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭在合同中,將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日,不宜太長。如果此期限時間過長,如:365天以上,表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保,短期內(nèi)不能解除抵押,對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
??? 關(guān)卡5:
??? 關(guān)于違約責(zé)任條款
??? 對于買賣雙方的違約責(zé)任,房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房,不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定,“不可抗力”,是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定,房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯,如:對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時,應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
??? 提提你:現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中,關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng),違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠,買房者應(yīng)爭取提高該比例,可以考慮在0.5%。-1%。。
??? 關(guān)卡6:
??? 補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
??? 《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對遺漏的事項要加以補(bǔ)充。
??? 提提你:市民在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現(xiàn),只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下,有據(jù)可尋,最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益。因此市民盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán),也是今后解決爭議的主要依據(jù)。
??? 以上的六個關(guān)卡盡管有些瑣碎,但是卻是與購房權(quán)益密切相關(guān)的事項。而謹(jǐn)慎的市民也可以聘請律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是,在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時候,買方要與自己的律師站在一個立場,要表示出對律師的高度信任,這樣才有利于爭取到最大的合同合法權(quán)益,最大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下,即使你很想買這個房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭取的過程。 |