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編者按：
日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整，以及其它一些官方的表態(tài)，都引起了樓市相關(guān)話題的熱議：明年樓市政策會(huì)不會(huì)有“變數(shù)”？房價(jià)是否會(huì)繼續(xù)上升？都成為業(yè)內(nèi)外爭相思索的話題。如果說2009年寬松的貨幣政策助推了樓市,使其從低谷飆至高峰,那么2010年中國經(jīng)濟(jì)可能全面復(fù)蘇,各城市的高房價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)走高？樓市是否成為政府調(diào)控對(duì)象呢？這些問題都亟待回答。
常言道：霧里看花,水中望月,如迷霧般的樓市，你永遠(yuǎn)不知道它明天會(huì)以怎樣的姿態(tài)展現(xiàn)真容。如同看電影一般，樓市本身甚至比跌宕起伏的劇情來得更加扣人心弦，任何一個(gè)場景的變更都有可能造成結(jié)局的變化。但對(duì)2010年地產(chǎn)市場的猜想?yún)s是每個(gè)地產(chǎn)人都不能回避的。本篇，筆者將從多方面對(duì)即將到來的2010年的蘇州樓市進(jìn)行大膽、有理、有據(jù)的猜想。
猜想一：明年蘇州房價(jià)不可能下降
即將過去的2009年中國消費(fèi)總額達(dá)12萬億元，買房花費(fèi)占一半，為全球金融危機(jī)下的中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定立下汗馬功勞。但與此同時(shí)房價(jià)的快速飆升也讓人捏一把汗，雖然有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上房價(jià)上漲幅度并不高(盡管全國70大中城市房價(jià)全面看漲，但有關(guān)部門的數(shù)據(jù)是：截至2009年10月同比平均漲幅3.9%，仍低于2008年、2007年的同期漲幅水平)，但那是“平均房價(jià)”的數(shù)據(jù)，跟“平均工資”一樣不靠譜。
眾所皆知，房價(jià)最終是由供求關(guān)系決定的,也會(huì)受到政策影響,目前政策方面還有不少不確定因素,但當(dāng)前供應(yīng)不足、需求相對(duì)旺盛的特征很明顯。從長期來看,受供求關(guān)系支撐的蘇州的房價(jià)不可能出現(xiàn)大跌,但是小幅的調(diào)整會(huì)不斷出現(xiàn)。相關(guān)人士表示，房價(jià)沒有下降的壓力，只有上漲的壓力。首先，目前的樓市需求太旺，整個(gè)市場供不應(yīng)求，房價(jià)不可能下降。其次，開發(fā)商沒有降價(jià)的壓力。樓市銷售快速回暖，開發(fā)商資金已經(jīng)回收，“不差錢”的開發(fā)商沒有必要像2008年那樣降價(jià)銷售。
其實(shí)，開發(fā)商說得也沒錯(cuò)，如果政府有足夠的大量的土地提供給開發(fā)商，筆者相信房價(jià)會(huì)降下來的，至少不會(huì)像今天這么高得離譜。但可能嗎？人口的急劇膨脹，土地資源的有限性和不可再生性，加上政府必須要做全面和長遠(yuǎn)考慮，絕對(duì)不能對(duì)開發(fā)商獅子大開口就一味的滿足他們。為了控制開發(fā)商拿地的趨利性，恐怕沒有比土地價(jià)格上漲更有效了。
猜想二：政策調(diào)整將抑制投機(jī)購房 但可能間接推高房價(jià)
12月9號(hào)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)與媒體紛紛熱議，稱此舉將遏制投機(jī)性購房行為和需求。這說明，明年樓市發(fā)展的大方向已經(jīng)定調(diào)，但這其中有沒有“變數(shù)”呢？
優(yōu)惠政策的調(diào)整將導(dǎo)致二手房市場交易量下降，包括投機(jī)性交易。對(duì)于市場來說，需求減少，投機(jī)性的需求也減少，供求關(guān)系將有一定的平衡，有利于降低房價(jià)。不過，令人擔(dān)憂的是，在目前市場供不應(yīng)求的情況下，增加的稅費(fèi)很可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，無形之中間接推高了房價(jià)。另外，買房者為了趕優(yōu)惠“末班車”，出現(xiàn)“恐慌性購房”，市場交易火爆，將會(huì)進(jìn)一步地推高了房價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士均明白：真正可以給投機(jī)性購房以致命打擊的，不是增加交易稅費(fèi)，而是切斷投機(jī)者的“出口”，因?yàn)槌欠梢?guī)定任何人不得購買第二套房，否則是堵不住一些財(cái)大氣粗的投機(jī)者和投資者進(jìn)入樓市的“進(jìn)口”的，他們常常一出手就是幾套甚至幾十套，而且全款或首付50%都根本不在話下。而要切斷其“出口”，就要在時(shí)間和銀行貸款政策上做足文章，規(guī)定持有不滿一定年限的二手房，新的買家必須全款或者付比較高的首付款(不管買家是第一套還是第幾套房)，這就在投資者、投機(jī)人和需要貸款才能買得起房的大量自住型買房人之間形成了一道“隔離帶”，使投資者特別是短期投機(jī)炒房者的短期獲利空間大為縮小。
但這樣的政策短期內(nèi)很難出臺(tái)。原因很簡單：內(nèi)地經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度依舊很深，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也不明朗，如果內(nèi)地把住房投資和投機(jī)的渠道驟然收窄，則不排除經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底的可能性。因此，中國肯定要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。中共中央政治局上周召開的會(huì)議也明確，明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。
猜想三：2010年房地產(chǎn)市場 大幅調(diào)整的可能性不大
盡管我國房地產(chǎn)市場再次調(diào)整的可能性較大，但調(diào)整的具體時(shí)間和幅度主要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢兩大因素。
從政策因素來看，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產(chǎn)市場調(diào)整；但從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，國際金融危機(jī)沖擊最壞的時(shí)期已經(jīng)過去，明年經(jīng)濟(jì)形勢好于今年，這又對(duì)房地產(chǎn)市場起到促進(jìn)作用。總體判斷，盡管我國房地產(chǎn)市場存在調(diào)整的可能性，但2010年全國房市調(diào)整即房價(jià)和成交量大幅下降的可能不大。如果不出臺(tái)新的調(diào)控政策，不排除明年房價(jià)又會(huì)延續(xù)價(jià)格非理性上漲。
2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將較快增長，房屋新開工面積負(fù)增長的情況將明顯改善。首先，今年以來房價(jià)上漲和銷售回升將推動(dòng)開發(fā)投資增加。其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺(tái)將對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動(dòng)商業(yè)營業(yè)用房投資較快增長。再加上政府對(duì)保障性住房的建設(shè)力度不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長，全年增長15%左右。
此外，隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房價(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素的支撐，明年房價(jià)大幅下跌的可能性不大。
猜想四：明年二三季度樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)
近日，北師大金融研究所主任鐘偉在預(yù)測明年房地產(chǎn)業(yè)形勢時(shí)這樣說：“明年房價(jià)還有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)在二季度末、三季度初。
“我對(duì)CBD不太了解，今天我主要談一下兒，我們對(duì)明年房地產(chǎn)形勢的判斷。”在論壇上，沒等到提問環(huán)節(jié)，鐘偉就主動(dòng)“投懷送抱”，引起臺(tái)下一陣輕噓聲。
對(duì)于影響樓市的外部國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)，鐘偉初步判斷，西方經(jīng)濟(jì)會(huì)在明年上半年復(fù)蘇；而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)今年第四季度GDP增速有望進(jìn)一步提高，明年上半年將繼續(xù)保持高增長的速率，經(jīng)濟(jì)將回到常態(tài)水平，更形象一些地說，今年我們的目標(biāo)是8%，明年將破9%。這為明年樓市發(fā)展提供了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)保障。
再說樓市，從長遠(yuǎn)來看，鐘偉分析：“只有當(dāng)城市化超過70%、銀行發(fā)鈔速度迅速放緩，人口增長見頂，這3個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，才會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌的態(tài)勢，而目前相當(dāng)長的一段時(shí)間里，中國還不會(huì)出現(xiàn)以上三種情況，因此在五到八年的時(shí)間里，中國15個(gè)主要大中城市的房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)上漲的態(tài)勢，漲幅有望翻番。
“不過。”鐘偉話鋒一轉(zhuǎn)，“盡管在有以上利好的同時(shí)，房地產(chǎn)市場還存在需求旺盛、新開工量、土地儲(chǔ)備不足等問題，并不排除房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)拐點(diǎn)，明年二季度末、三季度初，很有可能出現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)。”在分析得到這個(gè)判斷的原因時(shí)，鐘偉預(yù)測，明年第二季度，我國將進(jìn)入加息通道。另外，房價(jià)在迅速上漲一年后，也有回調(diào)壓力。
猜想五：二套房貸或進(jìn)一步收緊
2010年，不論是一手房還是二手房市場，都將在價(jià)格高位上僵持一段時(shí)間。至于僵持之后的走向，仍要看政策。如果政策以不變應(yīng)萬變，那么市場將發(fā)揮主要力量，房價(jià)不排除向下微調(diào)的可能。但如果政策熬不住，保GDP和稅收的需求再度上升，則不排除二套房政策再度放松的可能，房價(jià)的走向就難說了。
為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，銀行的二套房貸政策執(zhí)行或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。
從目前的情況看，出臺(tái)進(jìn)一步的房貸新政的可能性不大。但是原有的二套房貸等政策在執(zhí)行層面無疑會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)格，監(jiān)管層也很可能加強(qiáng)對(duì)此的監(jiān)督檢查力度。相關(guān)分析人士也表示，目前二套房貸政策應(yīng)該不會(huì)做出重大調(diào)整，但政策將會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。也就是說，相關(guān)部門可能通過進(jìn)一步提升投資購房的信貸成本來擠出部分投資需求。
根據(jù)此前發(fā)布的政策，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于普通居民購置的第一套住房和改善性的住房實(shí)行低首付、低利率，對(duì)于購買帶有投資和投機(jī)性的二套以上的住房，完全實(shí)行市場利率，且首付提高到四成以上。但據(jù)銀行業(yè)人士介紹，由于該政策存在一定的真空地帶，加之銀行為了爭搶市場份額，因此各家銀行在實(shí)際執(zhí)行過程中往往放寬了二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，甚至導(dǎo)致部分不符合規(guī)定的二套房也能享受低收付和優(yōu)惠利率。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則認(rèn)為，二套房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策中最重要、見效最快的手段，對(duì)抑制投資投機(jī)性購房的作用最明顯。有銀行人士表示，雖然目前銀行依然有房貸自主擬定利率空間，但由于監(jiān)管措施的嚴(yán)格，明年各家銀行對(duì)二套房貸的整體要求將進(jìn)一步嚴(yán)格，同時(shí)各家銀行房貸利率差異也可能進(jìn)一步拉大。 |