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本報記者 許峰
繼國務(wù)院9日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國四條”出臺之后，17日財政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。近期密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對當前房價上漲過快的擔憂，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。而在政策之拳頻頻出擊之下，蘇州的購房者也開始陷入兩難與焦慮，在新的政策環(huán)境下，購房者又將何去何從？
焦慮：
蘇州購房者沒了方向
廖暉最近著實有點煩，現(xiàn)在在東港新村住著一套兩室小房的他本來想過兩年準備生小孩的時候再換一套大房子，但是被今年房價漲勢嚇怕了，看著不少開發(fā)商表示明年房價還要漲，也著急出手買房。不過隨著國務(wù)院關(guān)于遏制房價的表態(tài)出來之后，他開始猶豫起來，不知道明年房價究竟能否被壓下來，能降多少？在這種情況之下，他被是否應(yīng)該及時出手買房弄得焦慮不已，詢問了不少人也始終不得要領(lǐng)。
每年的年底都是各項政策變化的窗口期，樓市也是如此。在去年12月，國務(wù)院發(fā)布131號文，房地產(chǎn)開始一場由中央到地方一致行動的救市，各項救市政策紛紛出臺，導致了今年樓價的瘋漲。而在最近，樓市政策再次面臨變盤。在今年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定取消 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，17日各部委又聯(lián)合發(fā)文明確“開發(fā)商拿地首付不低于五成”。
調(diào)控之拳頻出，不少購房者卻再度陷入了迷茫。“真的可以觀望了嗎？房價真的會降嗎？”廖暉一個又一個疑問代表了大多數(shù)購房者的心聲。在廖暉看來，2007年那場政策波動同樣讓購房者對房價回落充滿期待，但是未成想僅僅過了一年房價便再度攀上新高峰，讓選擇等待的購房者后悔不已，房價還會陷入“越調(diào)控越上漲”的怪圈嗎？
走勢：
樓市是否將重回調(diào)整
隨著政策環(huán)境的變化，更多人關(guān)注的是樓市走勢的變化。此前，蘇州不少開發(fā)商放出了明年提價的風聲，而在市場上，多個開發(fā)商預(yù)期明年房價再漲紛紛捂盤待漲。但是隨著中央對樓市政策的轉(zhuǎn)變，一些業(yè)內(nèi)人士認為，明年樓市重回調(diào)整已經(jīng)是必然，“明年樓市成交量肯定會下降，房價是否大幅調(diào)整則有待觀察”。
縱觀蘇州的樓市，自9月開始房價出現(xiàn)了加速上揚。根據(jù)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計， 9月份住宅類房源共成交7678套，同比增長250.8%，環(huán)比增長32.2%；成交均價為7287.56元/平方米，同比上漲13.4%，均價超2008年高位水準。 10月份，蘇州樓市共成交7753套住房，同比增長238.3%；成交均價為8240.48元/平方米，同比上漲17.8%，環(huán)比上漲13.1%。到了11月份，蘇州市區(qū)商品住宅量和價在高位運行，當月共成交6907套，同比增長118.4%，成交均價為8701.03元/平方米，同比上漲29.9%。近三個月來，商品房成交量和成交均價的大幅增長，直觀地反映了蘇州樓市的火爆。
今年以來，由于市場供應(yīng)量的減少以及通脹預(yù)期盛行，除了改善性需求外，不少投資、炒房需求紛紛涌入，市場的迅速消化去年供大于求造成的庫存，甚至導致了樓市供不應(yīng)求，造成了房價的快速上揚，恐慌性消費也匆忙入市。由于政策轉(zhuǎn)向，明年市場可能再度會從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求。不少專家認為，這一輪蘇州房價的快速上漲，不少自住者已經(jīng)難以承受，并且隨著政策的轉(zhuǎn)向會轉(zhuǎn)向觀望。而年末政策風向改變，炒家會“獲利了結(jié)”。一進一出，高價位的樓市，將可能面臨需求不足的局面。“其實，即使國家不出臺調(diào)控政策，樓市也有自身調(diào)整的要求，這一輪房價確實漲得過快過急。”有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房價高漲，明年樓市成交量將出現(xiàn)下降。
爭議：
房價是否會再度探底
雖然明年的樓市調(diào)整已經(jīng)是必然，但是房價是否會回落，專家卻有著不同的看法?？纯照哒J為，今年的樓市過熱僅僅是一種反彈，隨著救市政策的退出，市場將重回此前的調(diào)整通道，房價可能會出現(xiàn)探底行情。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，市場雖然會出現(xiàn)調(diào)整，但是由于政府對于房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長的拉動還寄予希望，出臺的政策應(yīng)該會相對溫和，市場不至于像2008年那么差。“當對市場不利的政策出來后，最先反應(yīng)的是成交的下降，價格還不會很敏感。 ”不動產(chǎn)投資專家楊肇鋒表示，成交量是消費者對市場的直接反應(yīng)，價格是開發(fā)商對市場的反應(yīng)。在經(jīng)濟快速發(fā)展時期，房價呈現(xiàn)的是大漲小跌逐步上揚的，但是成交量可以變化很快。因此盡管2008年成交量跌了50%，而房價卻只有少數(shù)樓盤跌了20%。楊肇鋒認為，今年房地產(chǎn)業(yè)一直處于量升價漲的狀態(tài)，馬上會進入量跌價漲的階段，如果量一直下跌，才會出現(xiàn)量跌價跌的階段。至于明年房價是否下降，還要看接下來是否有進一步的調(diào)控政策，但即使下跌也會出現(xiàn)在明年下半年，而且跌的機會少幅度也不會大。
蘇州科技大學房地產(chǎn)研究所所長盛承懋則表示，一兩項調(diào)控政策并不能完全解決房價漲跌問題，只有在以政府為主導的多方努力之下，金融結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房企開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了真正合理、科學的調(diào)整，房地產(chǎn)市場才有可能健康平穩(wěn)發(fā)展。“蘇州今年來成交的商品房平均面積都在110平方米左右，這是一個不合理的水平。當前開發(fā)商為了利潤等因素都集中開發(fā)中大 戶型房源，在均價高位的情況下，總價高居不下，大量有購房需求的人買不起房。 ”盛承懋認為，政策主要還是應(yīng)該解決合適的商品房供應(yīng)問題，一味靠調(diào)整購房稅費不能完全解決市場問題。
現(xiàn)狀：
樓市調(diào)整買房仍不易
2009年，開發(fā)商在蘇州拿地的瘋狂有目共睹。除了“地王”連續(xù)出爐，在11月4日的土地拍賣會上，最高樓面單價超過2萬元/平方米、平均漲幅達到79%、漲幅最高的達317.8%。土地成本加上建筑成本再加上開發(fā)商的利潤，才是房子最終的價格，土地價格的破記錄，蘇州的購房者直觀感覺今后買房越來越不容易。“雖然國家出臺政策打擊囤地，提高購地首付款，但對有著融資優(yōu)勢的大型房企的資金影響并不會太大。 ”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。
而分析發(fā)現(xiàn)，在此前一輪房價、地價瘋漲的情勢之下，多數(shù)開發(fā)商也都將目光瞄準了高端住宅，對于普通購房者來說，即便明年樓市出現(xiàn)調(diào)整行情，購房也不會是件容易事。以蘇州樓市成交主力區(qū)域園區(qū)來說，據(jù)一家知名代理機構(gòu)預(yù)計，2010年園區(qū)商品住宅房源上市量約300萬平方米，而其中中高端住宅產(chǎn)品將出現(xiàn)進一步提升。諸如大和和風雅致項目、九龍倉現(xiàn)代大道項目都將首次推盤，雅戈爾未來城五期風尚也將打造中高端家庭大宅產(chǎn)品，其中部分精裝修，其雅戈爾太陽城項目明年也將推出以改善性居住為主的低密度湖景大宅。隨著整個園區(qū)板塊住宅產(chǎn)品跨越式提升，無疑也將反映在價格之上，面對中高端產(chǎn)品如林，普通購房者又將如何承受價格之重？“顯然，新近國家出的調(diào)控‘三拳’不會就此結(jié)束，接下來應(yīng)該還會有調(diào)控政策出來。”有開發(fā)商透露，從相關(guān)渠道得到的信息是，以住建部、國土部等部門牽頭的相關(guān)調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。“增加保障性住房的供給，這是政府明年樓市政策的基調(diào)。”業(yè)內(nèi)人士分析，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房價，更為重要的是這些保障性住房確實將對周邊房地產(chǎn)項目價格產(chǎn)生影響，特別是對地段相近、品質(zhì)類似的商品房價格產(chǎn)生抑制作用。
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