看一個(gè)城市房價(jià)的高低,除了房價(jià)收入比、住房空置率以外,還有一個(gè)很重要的指標(biāo),那就是租金收益率。在美國,利率為1.5%,正常經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下CPI為1%,住房的租金率一般為7%,投資回報(bào)率一般可以達(dá)到4.5%,除掉契稅大約有3%以上的凈收益。也就是說,在正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下,只有達(dá)到7%的租金收益率,這個(gè)房價(jià)才是比較合理的,否則,就沒有投資的價(jià)值,房價(jià)就存在泡沫。對(duì)中國一線城市來說,100萬的房子,一年的正常租金應(yīng)該達(dá)到7萬。
但是,中國一線城市的住房租金率能夠達(dá)到7%的,幾乎沒有。開發(fā)商說的投資型購房完全的是一種欺詐行為,因?yàn)闆]有誰買房出租是為了虧損。中國的利率是5.7%,假定正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下CPI是2%,也就是說,如果用住房是作為投資,正常的租金收益率應(yīng)該達(dá)到9.7%,否則就是虧損和處在長期貶值狀態(tài),是毫無價(jià)值的。所以,現(xiàn)在的買房投資只是一個(gè)幌子,大家都是為了投機(jī),博短期差價(jià)。
最近,《福布斯》公布了亞洲最貴房租榜,該榜單是依據(jù)各地生活成本數(shù)據(jù)計(jì)算的租用高端兩居室的價(jià)格排名,東京以月租3.2萬元位居榜首,香港以2.6萬元位居第二,北京則以平均月租金2.5萬元名列“探花”。福布斯的這種以純粹單月租金作為考量指標(biāo)是不合適的,這種平均月租金的概念比較模糊,沒有面積的大小,沒有總價(jià)的高低,籠統(tǒng)的冠以月租金不太科學(xué),也沒有價(jià)值。
住房租金是衡量一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入狀況的主要指標(biāo)。2007年,美國金融海嘯爆發(fā)前,上海金茂大廈的寫字樓是98美元每平方米,2008年跌至38美元每平方米,現(xiàn)在略有回升,大約為48美元每平方米。從標(biāo)志性寫字樓的租金變化可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的變化情況,是租金比較真實(shí)的價(jià)值反應(yīng)。2004年之前,在北京上海深圳廣州四個(gè)一線城市,同等地區(qū)同等品質(zhì)寫字樓的售價(jià)是住宅的一倍;2006年,一線城市同等地區(qū)同等品質(zhì)的住宅和寫字樓價(jià)格相等;2009年,一線城市同等地段同等品質(zhì)住宅和寫字樓的價(jià)格已經(jīng)倒掛,住宅的價(jià)格變成了寫字樓的一倍。
同時(shí)位于陸家嘴的湯臣一品,均價(jià)早已高達(dá)12萬每平方米,是金茂大廈均價(jià)的整整一倍,但是,湯臣一品的租金是多少呢?現(xiàn)在才36美元每平方米,比金茂大廈現(xiàn)在的租金低30%左右。這種現(xiàn)象說穿了,是經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)展,而住宅價(jià)格出現(xiàn)大量泡沫。從本質(zhì)上看,整體住宅價(jià)格的非理性上揚(yáng),既沒有經(jīng)濟(jì)增長作支撐,更沒有居民收入增加來保證,無論是社會(huì)財(cái)富還是個(gè)人收入都沒有增加,那么,房價(jià)為什么飆升呢?這就是我們常說的流動(dòng)性泛濫,貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子,價(jià)格再高也必須買。
老百姓買不起房子怎么辦呢?空置。北京上海深圳廣州空置率已經(jīng)高達(dá)40%,繼續(xù)造房子繼續(xù)有人買繼續(xù)空置。再請(qǐng)看一組北京公寓的實(shí)際數(shù)據(jù):
高檔酒店式公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金(元/月)
國貿(mào)公寓 朝陽區(qū)建國門外大街1號(hào) 2室2廳132平米 25000
東方廣場 東長安街1號(hào) 2室2廳120平米 25000
嘉里公寓 光華路1號(hào) 2室2廳160平米 28000
高檔公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金(元/月)
銀泰中心柏悅居 朝陽區(qū)建外大街2號(hào) 2室2廳132平米 18000
金地國際花園 建國路郎家園15號(hào) 2室2廳140平米 15000
棕櫚泉花園 朝陽公園南門 2室2廳140平米 13000
CBD公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金(元/月)
建外SOHO 光華路甲8號(hào) 2室2廳146平米 10000
財(cái)富中心 東三環(huán)中路7號(hào) 2室2廳137平米 11000
溫莎大道 光華路西里乙2號(hào) 2室2廳120平米 9000
泛CBD公寓
項(xiàng)目 位置 面積 租金(元/月)
觀湖國際 朝陽公園橋東北角 2室2廳118平米 7000
遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南角 2室2廳120平米 5000
蘋果社區(qū) 百子灣南2路 2室2廳110平米 5500
舉一個(gè)例子,銀泰中心現(xiàn)在售價(jià)10萬一平方米,132平米是1320萬元,年租金合理狀況應(yīng)該為90萬,平均每月不低于7.5萬,但實(shí)際的租金僅為1.8萬。換一個(gè)角度來說,如果以租金為正常估值標(biāo)準(zhǔn),銀泰中心的房價(jià)只能賣260萬,也就是說,房價(jià)泡沫如果破滅,銀泰中心的房價(jià)要跌去80%。其他一線城市住宅價(jià)格基本類似,只要房價(jià)回歸理性,都要跌去80%。這一天會(huì)很快到來。 |