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用幾句話(huà)說(shuō)說(shuō)，所謂城市化下房市的發(fā)展軌跡：suzhou.bbs.house.sina.com.cn; Y5 V; h) { C% H8 N
1、每年有大量人口涌入城市，大家去買(mǎi)房，地方有限，房子不夠住的，房?jī)r(jià)就漲了。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇
2、房?jī)r(jià)高到買(mǎi)不起了，房?jī)r(jià)就漲不動(dòng)了。
3、買(mǎi)不起房，涌入的人口都去租房，房租就貴了。新浪樂(lè)居論壇" o7 W, T
4、房子貴到租也租不起了，人就不往里面擠了。
5、人不往里面擠了，房?jī)r(jià)和房租就都不漲了。就消停了。
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這樣，經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)折騰，城市人口房?jī)r(jià)房租達(dá)到平衡，房?jī)r(jià)就主要和通脹率以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)了，和現(xiàn)在的歐美差不多。2 ]+ J% L- p. {
買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 \! E, I; x4 R
現(xiàn)實(shí)會(huì)復(fù)雜一點(diǎn)，可能會(huì)有幾個(gè)循環(huán)，但總體來(lái)看就這么回事兒。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2 u5 T7 w2 `% T) Q) R
買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇- n! J4 w
現(xiàn)在，房?jī)r(jià)漲得差不多了，如果再漲個(gè)30－50％（這個(gè)幅度可以商榷），估計(jì)一時(shí)半會(huì)大家就買(mǎi)不起了。買(mǎi)不起就不漲了。買(mǎi)不起，所以就新來(lái)的都該去租房了。所以房租就快要漲了。該操心一下房租問(wèn)題了。
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從前我就講過(guò)，要當(dāng)心所謂“租售比”將來(lái)以“漲房租”而不是“漲房?jī)r(jià)”的形式變得正常。當(dāng)時(shí)懶得分析這事，所以有些同學(xué)覺(jué)得這事不太可能，或不夠重視。( l/ I7 J; b7 i
房?jī)r(jià)漲到買(mǎi)不起，是房租上漲的重要條件。現(xiàn)在條件已經(jīng)接近“成熟”。所以詳細(xì)說(shuō)說(shuō)這事。
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如果你目前租房住，就一點(diǎn)不擔(dān)心將來(lái)租售比變得“正常”？房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 如果所謂租售比正常，不是以降房?jī)r(jià)而是以房租增加的形式實(shí)現(xiàn)的，那會(huì)怎么樣？suzh萬(wàn)一房?jī)r(jià)沒(méi)降，租金逐步提高到和現(xiàn)在租售比相匹配的程度，那會(huì)怎么樣？這個(gè)可能我在這帖子最初就提出來(lái)過(guò)。有些同學(xué)偏偏不信。新浪樂(lè)居論壇. ? K1 E; [
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大城市的房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力，不只是收入的提高，還有外來(lái)人口的增加。蓋房子的速度跟不上人口增加的速度，所以供需矛盾緊張，所以房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)為什么會(huì)繼續(xù)漲，是因?yàn)槿藗冞€買(mǎi)得起，等買(mǎi)不起了，自然就漲不動(dòng)了。 如果房?jī)r(jià)漲到絕大部分外來(lái)人口都買(mǎi)不起的時(shí)候（這日子已經(jīng)快到了），新來(lái)的人口，包括大學(xué)畢業(yè)生會(huì)怎么樣？新浪樂(lè)居; m2 租房是唯一選擇。租房的人越來(lái)越多會(huì)怎么樣？房租上漲。直到上漲到租房未必比買(mǎi)房合算多少的地步。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇0 F$ n9 `3 u* [$ L
有沒(méi)有這種可能呢？有些同學(xué)不太了解房地產(chǎn)的特點(diǎn)。這玩意也叫不動(dòng)產(chǎn)，它有個(gè)特點(diǎn)是，它是完全差異化的商品。即使增加供給，有些東西也是不能被替代的。比如，你在十環(huán)外蓋多少房子，也不能完全緩解對(duì)二環(huán)房子的需求。在城市人口不斷增加的情況下，zf即使把土地敞開(kāi)供應(yīng)，也只能部分緩解房?jī)r(jià)上漲的速度。而不能完全降低房?jī)r(jià)。suzhou.bbs.house.sina.com.cn/ J1 _
: ? r因?yàn)槭兄行牡牡厥怯邢薜?，在十環(huán)蓋的房子，不能替代二環(huán)的房子。正如在長(zhǎng)沙多蓋房子，不能解決北京的房子需求一樣。所謂不動(dòng)產(chǎn)，就是這個(gè)意思。這和汽車(chē)不一樣，市場(chǎng)有需求，可以無(wú)限生產(chǎn)。每輛都一樣。更何況，現(xiàn)在zf連在郊區(qū)敞開(kāi)供地的意思都沒(méi)有。suzhou.不同地方的房子，會(huì)給房子帶來(lái)不同的收益。這玩意叫地租。請(qǐng)注意，這不是房租。比如，在中心區(qū)的商業(yè)和公司會(huì)帶來(lái)更高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，你在王府井開(kāi)店，和在燕郊開(kāi)店掙錢(qián)水平差別是很大的。我指的是這種收益，當(dāng)然也包括你可以方便去天安門(mén)逛逛，孩子上個(gè)好學(xué)校之類(lèi)的。
這種收益，不止是商業(yè)房產(chǎn)。也包括住宅。比如，你想在王府井開(kāi)店，跑到十環(huán)外去住，你這店是開(kāi)不成的。你想要在什么中心區(qū)的所謂五百?gòu)?qiáng)公司上班，工資很高，但你告訴人家，你住在河北，人家恐怕是不敢要你的。
能不能在王府井開(kāi)店，能不能在五百?gòu)?qiáng)上班，這就是房產(chǎn)的地租收益。如果沒(méi)房，但想得到這種收益或便利，你就只好租房?；ㄥX(qián)去購(gòu)買(mǎi)你在王府井開(kāi)店或者在cbd上班的機(jī)會(huì)。新浪樂(lè)居3 T# _' L7 G
由此產(chǎn)生了所謂的極差地租和壟斷地租。越是中心區(qū)，越是不可替代的地方，其地租的壟斷性越突出。寸土寸金，寸土必爭(zhēng)，就是這個(gè)意思。完全不能以蓋那房子用了多少水泥鋼筋衡量。所以，不要看著它物業(yè)價(jià)格很高憤憤不平。這種壟斷性的地租收益，是以所有權(quán)確定的。誰(shuí)有物權(quán)，誰(shuí)得到收益。租房的，是用錢(qián)去臨時(shí)購(gòu)買(mǎi)這種收益或者便利。
城市化進(jìn)程，是個(gè)人口涌入城市的過(guò)程，也是個(gè)不斷提高級(jí)差地租，強(qiáng)化壟斷地租的過(guò)程，租房，看似當(dāng)前成本低，但最大的問(wèn)題就是，你沒(méi)有所有權(quán)，不能把這種地租收益固定到自己手里，將來(lái)很可能被迫以更高的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)。通俗點(diǎn)說(shuō)，即使當(dāng)前看起來(lái)租房更合算，但是誰(shuí)也不能給你保證房租不漲。自己說(shuō)了不算。 為什么房?jī)r(jià)會(huì)漲？除了租售比，人們更看重的是這種壟斷性收益的所有權(quán)。去年，我在另一個(gè)帖子里面講，目前的買(mǎi)房，就是城市化進(jìn)程中的資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，城市卡位戰(zhàn)。也是這個(gè)意思 |