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“今日不同往日，要能夠把項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)，就要舍得下本錢(qián)，學(xué)會(huì)‘有理有利有節(jié)’地與地方政府打交道。”近日，一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省區(qū)從事房地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目的投資商魏如杰向記者透露了“項(xiàng)目運(yùn)作”囤地的個(gè)中奧秘。
囤地首先要有夠硬的關(guān)系網(wǎng)，必須打通“天地線(xiàn)”。
政府投資項(xiàng)目很多也很大，沒(méi)有夠硬的關(guān)系網(wǎng)根本不可能拿下來(lái)?，F(xiàn)在中西部城市每年的城市建設(shè)項(xiàng)目，二三線(xiàn)的城市一年少說(shuō)投入幾十億上百億，多的甚至幾百億。項(xiàng)目全部都是財(cái)政撥款，沒(méi)有黨委、政府的過(guò)硬關(guān)系，別說(shuō)拿項(xiàng)目，就是參與招投標(biāo)都不可能。
關(guān)系網(wǎng)不止是要有省級(jí)高官的關(guān)系，更要有各個(gè)城市投資集團(tuán)、銀行系統(tǒng)、國(guó)稅地稅、檢察院法院的關(guān)系。省級(jí)政府是投資者，市縣政府是具體的實(shí)施者，銀行系統(tǒng)則是“資金注入方”，國(guó)稅地稅是能幫忙把各種賬目做到“天衣無(wú)縫”的裁縫，檢察院法院更是出現(xiàn)糾紛“保駕護(hù)航”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
關(guān)系網(wǎng)構(gòu)建的原則是：高層領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)頭，中下層辦事人員落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)是“天線(xiàn)”，辦事人員是“地線(xiàn)”，誰(shuí)也得罪不起。怎么說(shuō)都是多個(gè)朋友多條路。
其次，囤地要學(xué)會(huì)“畫(huà)大餅”，投地方政府所好，避免節(jié)外生枝。
現(xiàn)在要搞“項(xiàng)目運(yùn)作”囤地，肯定要走程序，跟“一把手”關(guān)系再好，也要有說(shuō)得過(guò)去的理由，能通得過(guò)常委會(huì)、辦公會(huì)，才能安安心心做下去。這就要琢磨地方政府的喜好。地方想發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的，拿地的理由就要落到具體的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)上，如汽車(chē)物流園區(qū)、汽車(chē)展覽園區(qū)、汽車(chē)文化博物館等；地方想發(fā)展建材行業(yè)的，就要搞建筑行業(yè)的高新技術(shù)，什么西南高新建材研發(fā)中心、抗震避災(zāi)建材檢測(cè)中心……反正就是牛皮吹得越大越好，高新技術(shù)吹得越高越好。
第三，要學(xué)會(huì)依托地方政府的“投資建設(shè)集團(tuán)”，不要想自己吃完所有的錢(qián)，一定要讓政府財(cái)稅有收入，政府面子上過(guò)得去才行。
我做的所有項(xiàng)目，都與地方政府的投資建設(shè)集團(tuán)捆綁在一起。政府的投資集團(tuán)成立項(xiàng)目公司，投資集團(tuán)占51%的股份，我們最多只占49%。項(xiàng)目運(yùn)作我們來(lái)負(fù)責(zé)，但政府投資集團(tuán)肯定不敢把項(xiàng)目做得虧損，我們只需要承擔(dān)部分資本金，后續(xù)資金自然有政府與銀行對(duì)接，以財(cái)政“兜底”，銀行再多的錢(qián)也敢放貸。城市基礎(chǔ)設(shè)施不過(guò)1-2年就能建成，建成之后周邊地塊肯定能升值。升值的收入按照股份分配，如果是我們自己拍到的土地，政府也會(huì)適當(dāng)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間。
第四是要“有節(jié)”學(xué)會(huì)處理各種關(guān)系，最大限度“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”。
土地有沒(méi)有證號(hào)，這是最大的問(wèn)題。沒(méi)有土地證的就要政府拿別的土地證來(lái)做抵押，這一點(diǎn)千萬(wàn)不能松口。一旦松口，后患無(wú)窮。政府可以拿著一張土地證找不同銀行貸款抵押，我們作為開(kāi)發(fā)商投資商可沒(méi)這個(gè)膽量。一定要讓地方政府拿出有土地證號(hào)的地塊來(lái)評(píng)估、抵押，這樣投資下去的錢(qián)才能賺取1000%的利潤(rùn)。
第五是要“有利”，學(xué)會(huì)花更多的錢(qián)，讓更多領(lǐng)導(dǎo)“分享發(fā)展的好處”。
無(wú)論是BT項(xiàng)目還是BO T項(xiàng)目，拿到自己手上，就一定要打發(fā)好省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、城市投資集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)，還有國(guó)稅、地稅、財(cái)政、開(kāi)發(fā)區(qū)方面的官員，吃喝玩樂(lè)是少不了的，請(qǐng)客接待也是少不了的，出國(guó)旅游買(mǎi)單購(gòu)物也是不能省的。一個(gè)二至三億元的項(xiàng)目下來(lái)，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看我能夠純賺二至三億元，但前期投入就會(huì)超過(guò)幾千萬(wàn)，加上前前后后給領(lǐng)導(dǎo)送的禮物、紅包，肯定要超過(guò)一億元。 |