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[作者簡(jiǎn)介：陳真誠(chéng)（Steven Chen）著名投融資專家，土地交易與項(xiàng)目投融資撮合人，專欄作家；全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事；原創(chuàng)新別墅形態(tài)“OV商務(wù)別墅”，媒體稱為“OV商務(wù)別墅之父”。本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。]
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)起了調(diào)控“總攻”
去年4月及9月，國(guó)務(wù)院連續(xù)2輪出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在由于調(diào)控政策存在諸多缺陷、政策執(zhí)行不力以及流動(dòng)性過(guò)剩、負(fù)利率、通貨膨脹、國(guó)際資產(chǎn)價(jià)格變化等因素的影響，調(diào)控依然見效不明顯。嚴(yán)厲的調(diào)控政策，雖然對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的速度與幅度起到了一定的但有限的抑制作用，但房?jī)r(jià)依然保持上漲，特別是9月以后，全國(guó)連續(xù)4個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比保持繼續(xù)上漲之勢(shì)，并且從一線城市蔓延到了二三線城市甚至縣城等四線市場(chǎng)，投資投機(jī)性購(gòu)房依然盛行。
在這種背景下，公歷新年伊始，農(nóng)歷春節(jié)迫近，雖然預(yù)期中的央行再加息沒(méi)有到來(lái)，但中央政府果然進(jìn)一步加碼了房地產(chǎn)調(diào)控。出乎絕大多數(shù)人的意料的是，不但出臺(tái)了比去年號(hào)稱“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策更嚴(yán)的“新國(guó)八條”，以實(shí)例詮釋了“沒(méi)有最嚴(yán)只有更嚴(yán)”這句話的內(nèi)涵，還讓傳說(shuō)已久的房產(chǎn)稅試落了地，將多項(xiàng)調(diào)控舉措象鞭炮一樣串起來(lái)，一口氣全部燃放，可戲稱為給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)放春節(jié)“紅包”。
就這樣，中央政府吹響了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“集結(jié)號(hào)”，以超強(qiáng)的力度，集群的“火力”，全方位的出擊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)起了調(diào)控“總攻”。無(wú)疑，這彰顯出誓將在2011年打完房?jī)r(jià)調(diào)控的“殲滅戰(zhàn)”、一宣調(diào)控持續(xù)多年而難見成效的“舊恥”的決心，迎來(lái)了史上房地產(chǎn)調(diào)控的最高潮，也或?qū)㈤_啟房地產(chǎn)市場(chǎng)新時(shí)代。
更嚴(yán)的“新國(guó)八條”橫空出世
為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，1月26日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。這次會(huì)議指出，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，并出臺(tái)了“二套房首付款比例不低于60%”、“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”、“不足5年轉(zhuǎn)手交易的住宅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”、“全國(guó)性限購(gòu)”、“強(qiáng)制性限價(jià)”等8條政策措施，輿論稱之為“新國(guó)八條”。
除加大住房保障力度外，“新國(guó)八條”中，對(duì)商品房市場(chǎng)影響最大的，主要有如下政策措施：
首先是，中央政府進(jìn)一步落實(shí)了地方政府責(zé)任，并強(qiáng)化落實(shí)了約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，加大了行政調(diào)控力度。“新國(guó)八條”明確，2011年，各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。而且，還落實(shí)了住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
這是中央政府首次要求地方政府制定明確具體價(jià)格數(shù)量的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并限時(shí)對(duì)外公布，力度之嚴(yán)，堪稱史無(wú)前例。這樣，公眾對(duì)2011年本區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)可以建立起明確的預(yù)期，不但可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，防止人為推高房?jī)r(jià)預(yù)期并以之推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)也讓有合理購(gòu)房需求的自居購(gòu)房人不再因擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而恐慌性購(gòu)房。
一直以來(lái)，缺乏明確、可量化的調(diào)控目標(biāo)是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的主要問(wèn)題之一，也為一些地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)中央政策提供了借口和空子。
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