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置業(yè)寶典

買房子送屋頂?shù)募s定有效嗎?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2011-07-27  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1321

      我前年購(gòu)買了一套頂層的商品房。買房之前,推銷人員就向我宣傳說,如果我買了這套房屋,開發(fā)商就免費(fèi)把屋頂送給我做陽臺(tái)。我實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)屋頂很大,就很爽快地買下了那套房子,并與開發(fā)商簽訂了“把屋頂送給我所有”的協(xié)議。

 

       我前年購(gòu)買了一套頂層的商品房。買房之前,推銷人員就向我宣傳說,如果我買了這套房屋,開發(fā)商就免費(fèi)把屋頂送給我做陽臺(tái)。我實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)屋頂很大,就很爽快地買下了那套房子,并與開發(fā)商簽訂了“把屋頂送給我所有”的協(xié)議。

 

      此后,我就把屋頂圍了起來,在上面種了一些花,搭了個(gè)涼棚。我樓下的一些鄰居想在屋頂安裝太陽能熱水器,也多次被我拒絕。

 

      沒想到,為此那些鄰居把我舉報(bào)了,他們認(rèn)為開發(fā)商把屋頂贈(zèng)送給我的協(xié)議屬于無效協(xié)議,我無權(quán)獨(dú)占屬于大家的屋頂。

 

請(qǐng)問,開發(fā)商跟我簽訂的協(xié)議有效嗎?我可以獨(dú)占屋頂嗎?

 

     齊田 :

 

       你和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是無效的,你不能獨(dú)占屋頂。

 

      我國(guó)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。該法第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。

 

      同時(shí),《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條進(jìn)一步明確規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;(二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。”

 

       從上述規(guī)定看,屋頂屬于業(yè)主共有的“共有部分”,開發(fā)商無權(quán)對(duì)其進(jìn)行“贈(zèng)送”。房頂是否能夠由全體業(yè)主共有轉(zhuǎn)為歸業(yè)主個(gè)人所有,屬《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的重大事項(xiàng),必須由全體業(yè)主共同決定。開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意,擅自作出的“買頂層送屋頂”的承諾,不僅是無權(quán)處分,而且屬于《合同法》規(guī)定的:“惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益”,因而自始便沒有法律約束力。因此取得財(cái)產(chǎn)的人,應(yīng)按《合同法》第五十九條之規(guī)定處理——“收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。”(李林)

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