置業(yè)寶典

新年購(gòu)買(mǎi)二手房四大攻略

吳江樓市網(wǎng)　　發(fā)布時(shí)間：2009-02-24　　來(lái)源：　　點(diǎn)擊數(shù)：1600

首先，房款安全放在首位，以資金監(jiān)管保交易平安

去年11月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產(chǎn)行業(yè)影響最?lèi)毫拥倪`規(guī)事件，該起事件不僅敲響了房產(chǎn)中介行業(yè)警鐘，還令本就成交低迷的深圳樓市更加震蕩；這起事件的余音未散，08年1月8日，又傳出了廣東惠州中原地產(chǎn)總經(jīng)理卷款潛逃的事件；在宏觀調(diào)控嚴(yán)峻的形勢(shì)下，又一家中介公司倒下。這些事件的背后歸根結(jié)底都是中介公司挪用客戶錢(qián)款，沒(méi)有把房款納入資金監(jiān)管的體系；因?yàn)樵诙址拷灰椎倪^(guò)程當(dāng)中，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，到房屋交易過(guò)戶，一般需要一至三個(gè)月的時(shí)間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩迄”，無(wú)法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割，在這期間，賬戶資金如果沒(méi)有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2008年，房款的安全仍然應(yīng)該放在首位，目前保障資金絕對(duì)安全的只有兩種模式：資金監(jiān)管、銀行資金托管，購(gòu)房者應(yīng)該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。

其次，購(gòu)房區(qū)域選“藍(lán)籌股”、“潛力股”，置業(yè)眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)

過(guò)去兩年北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速的上漲，目前正處于快速上漲后的調(diào)整期，在房子一月一個(gè)價(jià)的時(shí)期，許多購(gòu)房者出于盡早購(gòu)房心理，往往對(duì)于購(gòu)房區(qū)域沒(méi)有明確的概念，只求先買(mǎi)到一套房子；而在今年房?jī)r(jià)漲幅肯定要放緩的情況下，購(gòu)房者在選擇區(qū)域時(shí)，需要把置業(yè)眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不僅從房產(chǎn)本身的品質(zhì)入手，更要關(guān)注房產(chǎn)所在區(qū)域的價(jià)值；“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，從抗跌性以及發(fā)展空間這兩個(gè)角度，建議購(gòu)房者盡量選擇抗跌性強(qiáng)的熱點(diǎn)區(qū)域以及具有良好規(guī)劃的新興區(qū)域；比如中關(guān)村、CBD等熱點(diǎn)區(qū)域，自身具有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，供需比例處于失衡狀態(tài)，部分客戶觀望也顛覆不了供求關(guān)系，相對(duì)而言，這些區(qū)域的抗跌性是比較強(qiáng)的，屬于房產(chǎn)“藍(lán)籌股”。另外，購(gòu)房者如果把目光放在新興區(qū)域，最好先了解該區(qū)域的規(guī)劃；去年頒布的十一個(gè)新城規(guī)劃中，未來(lái)五年將重點(diǎn)發(fā)展通州、順義、亦莊三大新城，購(gòu)房者不妨通過(guò)規(guī)劃來(lái)圈定自己的購(gòu)房區(qū)域，在這些新興區(qū)域即將新建的軌道交通、重點(diǎn)學(xué)校、大型商業(yè)旁搶先置業(yè)；在不確定其他區(qū)域走勢(shì)的情況下，選擇“潛力股”。

第三，從緊貨幣政策下不宜購(gòu)買(mǎi)房齡過(guò)長(zhǎng)的老房，避免貸款成數(shù)低

去年出臺(tái)的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級(jí)置業(yè)者的貸款門(mén)檻；而且去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)；銀行對(duì)于貸款的審批將更為嚴(yán)格，比如收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等方面的審查，同時(shí)對(duì)房屋本身的房齡也有更高的要求；不過(guò)，對(duì)于許多支付能力有限的購(gòu)房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素；目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25年內(nèi)的貸款；同時(shí)，房齡越長(zhǎng)，貸款成數(shù)越低；因此，部分需要借助銀行貸款的購(gòu)房者，最后能選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。

第四，投資型物業(yè)出售意愿強(qiáng)烈，房齡在2-3年內(nèi)的議價(jià)空間較大

當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，那么聰明的購(gòu)房者應(yīng)該如何把握這個(gè)時(shí)機(jī)呢？“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機(jī)型這兩種，對(duì)于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時(shí)間一般都比較長(zhǎng)，在目前市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，這類(lèi)業(yè)主一般不會(huì)急于出售，對(duì)于售價(jià)的心理預(yù)期往往比較高，因此砍價(jià)的空間并不大；而投資投機(jī)類(lèi)的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風(fēng)險(xiǎn)；而且由于近兩年房?jī)r(jià)快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強(qiáng)烈，特別是近兩年進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，通過(guò)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購(gòu)房者不妨利用這一點(diǎn)盡量壓價(jià)，在博弈中取得一個(gè)理想的價(jià)位。

第三，從緊貨幣政策下不宜購(gòu)買(mǎi)房齡過(guò)長(zhǎng)的老房，避免貸款成數(shù)低

去年出臺(tái)的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級(jí)置業(yè)者的貸款門(mén)檻；而且去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)；銀行對(duì)于貸款的審批將更為嚴(yán)格，比如收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等方面的審查，同時(shí)對(duì)房屋本身的房齡也有更高的要求；不過(guò)，對(duì)于許多支付能力有限的購(gòu)房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素；目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25年內(nèi)的貸款；同時(shí)，房齡越長(zhǎng)，貸款成數(shù)越低；因此，部分需要借助銀行貸款的購(gòu)房者，最后能選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。

第四，投資型物業(yè)出售意愿強(qiáng)烈，房齡在2-3年內(nèi)的議價(jià)空間較大

當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，那么聰明的購(gòu)房者應(yīng)該如何把握這個(gè)時(shí)機(jī)呢？“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機(jī)型這兩種，對(duì)于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時(shí)間一般都比較長(zhǎng)，在目前市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，這類(lèi)業(yè)主一般不會(huì)急于出售，對(duì)于售價(jià)的心理預(yù)期往往比較高，因此砍價(jià)的空間并不大；而投資投機(jī)類(lèi)的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風(fēng)險(xiǎn)；而且由于近兩年房?jī)r(jià)快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強(qiáng)烈，特別是近兩年進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，通過(guò)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購(gòu)房者不妨利用這一點(diǎn)盡量壓價(jià)，在博弈中取得一個(gè)理想的價(jià)位。

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