|
“降還是不降，這是一個問題。”僵持許久，天平終于開始偏向了降價一端，來勢洶洶的樓市降價潮從北上廣深席卷全國，房價拐點似乎突然從理想照進現(xiàn)實。可是，探究降價背后的根源——房企資金鏈，卻可以發(fā)現(xiàn)一些問題。
開發(fā)商沒有預想中那么缺錢，而現(xiàn)在的降價也僅僅是一些大型房企有策略的調價以回籠資金，數(shù)量規(guī)模十分有限，且市中心及二手市場也較為堅挺，斷言房價進入全面拐點為時尚早。
現(xiàn)象·降價潮
來勢洶洶席卷全國
進入銀十，各地樓市突然又熱鬧起來，不是因為傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，而是突如其來的降價潮，房價下行預期愈發(fā)強烈。
在北京，經(jīng)歷暴漲的通州地區(qū)已轉為領跌，新建樓盤房價已從每平方米20000元以上降到15000元左右。與此同時，三季度北京商品住宅退房總量同比去年增加44%，其中不排除降價因素。
“一線”之外，其他城市也出現(xiàn)了降價甚至退房的現(xiàn)象。同策咨詢研究中心江浙區(qū)分析經(jīng)理肖云祥告訴記者，南京頻頻有樓盤曝出降價，個別樓盤幅度驚人，從13000元/平方米直降到最低8000元/平方米。蘇州也有個別剛需樓盤降價，但為了規(guī)避封閉，沒有直接降價，而是采用團購或特價房的形式。多個樓盤有不同程度的退換房情況，南京一樓盤90天竟有78套房退換房。
不過，也有業(yè)內人士指出，降價實質上并沒有表面上的力度。為遏制亂漲價，網(wǎng)上備案價格規(guī)定“只能下降不能上漲”，此舉導致一些開發(fā)商在備案時虛高報價，留出打折空間。因此現(xiàn)在一些降價有“水分”，特別是前期沒有成交的樓盤。
外圍先行市區(qū)堅挺
無論是北京還是上海，郊區(qū)樓盤頻頻曝出降價，市中心區(qū)域項目卻鮮有動靜。記者從德佑地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，近半年來，市中心（中環(huán)以內）商品住宅成交面積從5月份的12.3萬平方直線降價10月（數(shù)據(jù)截至10月25日）的3.6萬平方米，下行趨勢非常明顯。但價格方面，卻沒有見到明顯下降，每月均有所漲跌，一直在40000-45000元/平方米之間高位徘徊。
單個樓盤來看，星河灣[最新消息價格戶型點評]薈苑、上海香溢花城[最新消息價格戶型點評]本月成交價格驟降，星河灣從9月份74409元/平方米降至59630元/平方米，香溢花城從9月37404元/平方米降至30873元/平方米。但是，市區(qū)其他大多數(shù)樓盤價格仍然堅挺，甚至有所上漲。
地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民也告訴記者，市中心樓盤目前還沒有出現(xiàn)明確的下跌信號，受客群限制，項目開發(fā)商處于“降也不是，不降也不是”的尷尬境地。“郊區(qū)中低端項目稍作降價后就可以吸引一批剛需買家，但市區(qū)尤其是內環(huán)以內樓盤的購買者已被限購令‘清場’，即使愿意以價換量還很難達到效果，需要更大的讓步才有可能激活成交。同時，高端樓盤還維持自己的品牌，一般也不會大張旗鼓的宣傳降價，有目標客戶后，‘暗降’方式應用更多。”
二手市場價格穩(wěn)定
二手市場方面，房價顯然也還沒有跟隨聞到降價潮的氣息。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡告訴記者：“前段時候經(jīng)歷過一批溫州炒房客降價拋盤，也有一些地區(qū)和房源出現(xiàn)10%-15%的跌幅，但僅僅是個案，普跌的情況還沒有出現(xiàn)。”他表示，二手市場不同于一手，各個房東的心態(tài)的千差萬別，盡管房價下跌會是大勢所趨，也不會在短期內出現(xiàn)集體降價的“降價潮”情況。當然，部分急于變現(xiàn)的二手房東為爭取出售可能在這期間下調掛牌價格。
中原地產(chǎn)最新二手市場交易數(shù)據(jù)顯示，10月以來，門店二手房掛牌量有所增加，略增15%左右，而掛牌價有所下跌，幅度在5%-8%。據(jù)分析，周邊區(qū)域一手房的價格下跌給二手房業(yè)主增加了心理壓力，怕二手房的價格也會有下跌，因而出現(xiàn)了掛牌量增加的情況，掛牌價也有所松動。
區(qū)域經(jīng)理鄭鍵透露有的降價其實是“假摔”，掛牌價的下跌并不代表著成交價格的下滑。一般來說，房東的起初的掛牌價會高于市場價，在二手市場低迷的環(huán)境下，掛牌價會降到市場均價范圍內以吸引買家，但絕不會低于市場價出售。
究因·資金鏈
全面繃緊“不存在”
“樓盤是否降價歸根結底要看開發(fā)企業(yè)的資金狀況。”多位專家在接受采訪時如此表示。自調控以來，開發(fā)商資金鏈問題屢屢被提起，但說法也各不相同，究竟是“還穿著毛衣”，還是“只剩褲衩”？
易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成向記者提供了一項數(shù)據(jù)：“據(jù)調查統(tǒng)計，截至7月1日，上海房地產(chǎn)業(yè)今年已到位但未使用的資金有2000億人民幣，而上半年投資額不過900億元。即使整個下半年沒有再多一分錢，且下半年仍有900億元的投資規(guī)模，到年底仍有1100億元的資金。雖說‘幾家歡喜幾家愁’，是有一些企業(yè)處境困難，但是全面繃緊是不存在的。從行業(yè)平均來看，開發(fā)商還遠沒有到缺錢的地步。”
周建成特別向記者指出了一個有意思的現(xiàn)象，現(xiàn)在市場上大刀闊斧進行降價的，并非最有可能在樓市寒冬中撐不下來的中小企業(yè)，反而是一些品牌房企。這種降價大多不是由于資金狀態(tài)不佳引起，而是因為這些大型房企是“長跑型選手”，不必追求個別項目的利潤最大化。相反，小企業(yè)本身項目不多，隨著房地產(chǎn)行業(yè)門檻的上升，拿地越來越困難，若非資金出現(xiàn)嚴重問題，大多不會在價格上妥協(xié)。而現(xiàn)在，也未曾妥協(xié)。
開發(fā)商未雨綢繆
“我國的房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，現(xiàn)在盲目樂觀，現(xiàn)在過度悲觀。”周建成指出，他所接觸的一些開發(fā)商也坦言，今年下半年項目的售價低于此前預期，而急于調整銷售策略，也是對于調控及市場形勢的悲觀。
“深挖洞，廣積糧，度寒冬。”周建成告訴記者，一些開發(fā)商已經(jīng)預言這個樓市寒冬將持續(xù)到2013年，因此提前未雨綢繆，回籠資金，現(xiàn)金為王。
采訪中，他的這一觀點不僅得到了其他分析人士的認同，也得到了開發(fā)商方面的印證。滬上一家中型房企的內部人士向記者透露，房企資金壓力雖然比過去大了許多，但也沒有外界渲染的那般嚴重。“現(xiàn)在的資金鏈還不算非常緊張，遇到好的項目仍然會出手，但多數(shù)時候非常謹慎，有的款項會暫緩支付，保持現(xiàn)金，應對未來可能出現(xiàn)的困境。”
預言·拐點論
房價數(shù)據(jù)停漲3月
與“降價潮”、“資金鏈”一樣，“拐點論”也是近期頻頻見諸報端的關鍵詞。“某種定義上看，上海的房價拐點早已出現(xiàn)。”蔡為民如是說。
根據(jù)國家統(tǒng)計局每月公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，上海已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比止?jié)q，房價走勢由漲至平。
蔡為民進一步指出，盡管現(xiàn)在全國呈現(xiàn)分化狀態(tài)，在未限購城市的拉動下，全國數(shù)據(jù)仍然在漲，但從9月數(shù)據(jù)看，不少未限購城市也逐漸陷入遲鈍狀態(tài)。一線城市是全國樓市景氣情況的風向標，在一線城市到達拐點后，全國拐點的出現(xiàn)也不會太遠。
對于今年接下來的兩個月，蔡為民預測，樓市降價的態(tài)勢仍將擴大。“一種可能是開發(fā)商謀求股權轉讓，換取資金以解決困境；另一種情況便是降價，謹慎選擇降價的幅度和時間點，既不至于引來‘房鬧’，又能夠一下沖擊到購房者的心理價格。”
全面拐點還有多遠？
“現(xiàn)在還沒有真正進入房價的全面拐點。”談及“拐點論”，中原地產(chǎn)上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向記者介紹了他對此的理解。
“我認為房價的全面拐點，是開發(fā)企業(yè)面對無法回暖的市場和資金壓力被迫對旗下樓盤進行全線降價，以迎合市場要求，打破僵局。但現(xiàn)在的降價，是主動、有規(guī)劃的降價，限定樓盤，限定時間，限定體量。開發(fā)企業(yè)手頭資金仍然足夠，不至于全面降價，只是回籠部分資金，保守觀望市場及政策的變化。要說房價全面拐點，從參與降價樓盤數(shù)量上看，現(xiàn)在也遠沒有達到。”宋會雍表示，開發(fā)商會市場回暖仍有期待，在整體經(jīng)濟不景氣的背景之下，地方政府會不會先撐不住？是否會再一次出現(xiàn)一次2008年的救市？
近日，溫總理在天津調研時表示，要對宏觀政策適時適度進行預調微調。對此，易居周建成認為，貨幣政策可能將在年底放松，屆時，房企融資渠道得以重新打開，市場有回暖的可能性。 |