回顧近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng),沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這么熱鬧、跌宕、折騰。近十幾年來(lái),每年都有“好戲”,而且主角與劇情皆不同。,2007年市場(chǎng)爆熱,2008年行業(yè)速凍,2009年報(bào)復(fù)性反彈,2010年高位略升,2011年調(diào)頭向下。
過(guò)去的一年,房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲程度堪稱(chēng)史上之最,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、供應(yīng)方被全面壓制,投資投機(jī)性需求基本全線(xiàn)撤退,部分自住需求亦被誤傷,只剩剛需孤軍奮戰(zhàn),所以表現(xiàn)為中小戶(hù)型普通住宅相對(duì)吃香,大戶(hù)型、高端房遇冷。
從數(shù)據(jù)看,2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7%左右;全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲6%左右。若觀(guān)察市場(chǎng)化的商品住宅,則2011年一二線(xiàn)城市成交量平均下跌約二成,價(jià)格基本持平。若看價(jià)格走勢(shì),則2011年9-10月全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn),至今仍在下跌通道中。
展望2012年,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)是可以預(yù)判的:市場(chǎng)總體偏冷,上半年慣性下行,下半年筑底后試探性復(fù)蘇。在政策總體偏緊的情況下,很難期望樓市還會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似2009年那樣的絕地大反攻。2012年新建商品住宅成交量,依然不樂(lè)觀(guān),2011年主要是大城市成交萎縮,2012年將會(huì)傳遞到三四線(xiàn)城市。價(jià)格下跌的持續(xù)時(shí)間,將會(huì)超過(guò)2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整,2012年上半年以下跌為主,下半年可能轉(zhuǎn)為陰跌、盤(pán)整,也有可能由跌轉(zhuǎn)漲,這存在較大的變數(shù)。
隨著樓市的過(guò)山車(chē)般的起落,近幾年購(gòu)房人的心情同樣起伏不定。2007年投資投機(jī)性購(gòu)房瘋狂,2008年需求奄奄一息(全國(guó)商品房成交量近十年來(lái)首降15%),2009年后悔者甚眾(全年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲超23%,近十年最大漲幅,很多人后悔沒(méi)早點(diǎn)下手),2010年猶豫不定(一季度熱,二季度冷,三季度溫,四季度暖),2011年悲喜兩重天(沒(méi)下手的樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)終于開(kāi)始跌,上半年入市的恨得牙根癢,砸售樓處者屬極端者)。
那么,對(duì)于已經(jīng)來(lái)臨的2012年,購(gòu)房者該何去何從?平時(shí),總有人問(wèn)我如何購(gòu)房,這實(shí)在是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題,永遠(yuǎn)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案!
房屋最重要的兩個(gè)特點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)、異質(zhì)性。每套房子的空間位置都具有惟一性,都具有獨(dú)特的產(chǎn)品內(nèi)涵,無(wú)法拷貝。購(gòu)房需求同樣具備上述兩個(gè)特征,只是程度稍弱。每個(gè)家庭購(gòu)房的目的、要求都不可能完全一樣,即便同樣是預(yù)算100萬(wàn)的二房,也對(duì)地段、區(qū)域、品牌有不同傾向。
因此,不可能對(duì)具體的購(gòu)房人,給出具體的購(gòu)房建議。如果一定給點(diǎn)建議,那也是從購(gòu)房時(shí)機(jī)上,做些大致的判斷。
首先,2012年將是過(guò)去兩年和未來(lái)幾年罕見(jiàn)的入市良機(jī),房?jī)r(jià)總體維持下跌態(tài)勢(shì),尤其是上半年,多數(shù)一二線(xiàn)城市的實(shí)際水平(區(qū)別于成交均價(jià)),也即你可以買(mǎi)到的房?jī)r(jià),將會(huì)回到2010年上半年,甚至是2009年下半年的水平。少數(shù)新盤(pán)的價(jià)格,極端情況回到2009年初的水平。
另外,下半年房?jī)r(jià)會(huì)筑底回升,2013年將會(huì)步入上行通道,全年皆是較好的購(gòu)房時(shí)機(jī),但具體是哪個(gè)季度更好些,還須走一步看一步。
其次,從購(gòu)房需求的性質(zhì)分析。2012年,對(duì)于短線(xiàn)投機(jī)需求,基本沒(méi)機(jī)會(huì)。對(duì)于長(zhǎng)線(xiàn)投資需求,仍可適當(dāng)購(gòu)房,雖然未來(lái)五至十年,不可能重現(xiàn)2004-2010年房?jī)r(jià)平均漲幅,但肯定將是正增長(zhǎng),必定會(huì)跑贏(yíng)CPI,甚至略超GDP增幅。對(duì)于自住需求,購(gòu)房的主要目的是改善生活環(huán)境,不必太在意房?jī)r(jià)波動(dòng),幸福是第一位的,應(yīng)該抓住難得的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
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