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地產(chǎn)人物

葉檀:投資色彩越濃重的地方越容易出現(xiàn)“房鬧”
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2012-05-29  來源:  點(diǎn)擊數(shù):2180

       房鬧現(xiàn)象是行為金融學(xué)的天然指標(biāo)。

 

  一些購(gòu)房者用全武行希望挽回自己的損失。日前,杭州、寧波等地出現(xiàn)房鬧現(xiàn)象,今年以來房鬧事件將近20起。一些前期購(gòu)房業(yè)主不滿開發(fā)商大幅降價(jià)、難以承受短期內(nèi)幾十萬元的虧損,打砸售樓處,或者到房地產(chǎn)公司靜坐,等等。而少部分房鬧現(xiàn)象,媒體披露則是某些方面有意為之的結(jié)果,希望通過不斷升溫的房鬧,放松房地產(chǎn)調(diào)控的力度。

 

  房鬧事件大多發(fā)生在此前房地產(chǎn)溢價(jià)比較高的地區(qū),投資色彩越濃重,前期價(jià)格越高,房鬧或者房地產(chǎn)出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性越大。從行為金融學(xué)的意義上說,房鬧事件可以作為房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅速度的指標(biāo)。

 

  以杭州為例,最新的全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示,2012年3月杭州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為95.6,僅次于浙江金華的95.4,房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)高于京滬廣深等一線城市。一份中國(guó)某知名代理機(jī)構(gòu)的報(bào)告指出,2012年3月上旬,全國(guó)十大降價(jià)樓盤中,杭州本地項(xiàng)目多達(dá)4個(gè)。這一數(shù)據(jù)說明,杭州房地產(chǎn)降價(jià)的速度較快,處于泡沫逐漸破滅的過程中。

 

  杭州是房地產(chǎn)一線城市,房?jī)r(jià)上漲處于國(guó)內(nèi)城市前列。從杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)所擷取的數(shù)據(jù),2006年5月杭州主城區(qū)新建商品房最高均價(jià)每平方米接近11000元,但到2010年,新建商品房最高均價(jià)每平方米接近27000元,漲幅高達(dá)2.45倍。在此環(huán)境下,購(gòu)房者已經(jīng)習(xí)慣了作為重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格只升不跌,心理承受力較為脆弱,單邊上升而沒有過實(shí)質(zhì)性下降的市場(chǎng),免疫力較差。

 

  目前房地產(chǎn)下行幅度較大的地區(qū),如鄂爾多斯、杭州等地,具有一些相近的特征。

 

  首先,當(dāng)?shù)剌^為富裕,貨幣資金豐富。杭州作為浙江省省會(huì)城市,浙江省多年發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所積累的財(cái)富,部分在杭州這片湖光山色中,以房地產(chǎn)的形式被儲(chǔ)藏起來。鄂爾多斯更是如此,去年6月的一則新聞顯示,住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告,內(nèi)蒙古鄂爾多斯人均GDP超過香港,位居全國(guó)第一,鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過了七千人,百萬資產(chǎn)只能算是窮人。節(jié)節(jié)上升的煤炭?jī)r(jià)格使鄂爾多斯在短期內(nèi)收獲了大量貨幣資金,富得流油。

 

  其次,這些地區(qū)近些年無法找到實(shí)體經(jīng)濟(jì)突破口,貨幣資金得不到有效配置,成為輸送到房地產(chǎn)市場(chǎng)的子彈。以鄂爾多斯為例,“羊煤土氣”,最重要的資源是煤炭,煤炭財(cái)富沉淀為房地產(chǎn),實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人力物力儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上煤炭與房地產(chǎn)上漲的步伐,房地產(chǎn)因此成為最重要的貨幣窖藏手段。而浙江省近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在尋找突破口,炒煤團(tuán)與炒房團(tuán)從一個(gè)側(cè)面反映資金無法有效配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,資金與資產(chǎn)品泡沫相輔相成,房地產(chǎn)成為最重要的大眾載體。

 

  房地產(chǎn)泡沫越是大,房地產(chǎn)泡沫崩潰的速度越快,出現(xiàn)房鬧的可能性也就越大,而房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的成都等地則不容易出現(xiàn)。

 

  上面的描述還不夠全面,房鬧現(xiàn)象還與契約精神有著密切關(guān)系。

 

  在東南亞金融危機(jī)時(shí),香港出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)“負(fù)翁”一族,也即房地產(chǎn)資不抵債。從1984年到1997年,香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬港元,一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價(jià)。1998年到2004年,香港樓價(jià)大幅下跌,如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”,樓價(jià)就從最高時(shí)的每平方英尺1.3萬港元下跌到四五千港元。從1997年到2002年的5年時(shí)間里,香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元,香港平均每位業(yè)主損失267萬港元,有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。令人感慨的是,香港沒有出現(xiàn)大面積的違約,沒有出現(xiàn)瘋狂的房鬧,深受法律熏陶的市民大多遵守契約,堅(jiān)持繳還貸款。

 

  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心,是契約精神,包括契約的公平,對(duì)契約的尊重。重視契約捍衛(wèi)自身的權(quán)益,如果契約是公平的,就堅(jiān)定執(zhí)行。而不是房?jī)r(jià)漲落全找政府,希望引起政府重視,從最近一連串房鬧事件來看,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)離契約市場(chǎng)還有很遠(yuǎn)的距離。

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