盤點2012下半年買房“五劫” 購房者選房需謹(jǐn)慎
固然人多稱現(xiàn)在買房屬機(jī)會,但所謂亂市,依然有風(fēng)險。
一是爛尾劫。
曾記否,有樓盤建設(shè)起來賣不動并且開發(fā)商逃之夭夭,留下的盤子合計稱為爛尾樓。現(xiàn)在,固然全國市場有起勢之說,也確實在成交上回暖,但不得不說,由于調(diào)控原因,類似綠城的中小房企不在少數(shù),因此他們推出的樓盤便存在爛尾的可能,如果你貪圖便宜,誤買后期爛尾的房子,不僅投資打了水漂,維權(quán)都沒有多少空間。
二是變更劫。
為了避免死的命運,最有效的自救辦法是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更與資本吸納。
產(chǎn)權(quán)變更,如果是與收購兼并相關(guān),項目及公司由大型房企或品牌房企合并,這是利,問題是,如果象民間資本那樣運作,屬民事行為的合并或分拆,甚至出現(xiàn)合股的開發(fā)商將項目未售房源一分為二,可就慘了。
變更對買房人造成不利,一是后期辦理產(chǎn)權(quán)證沒有著落,二是買賣過程中交付標(biāo)準(zhǔn)及價格無法合理化與透明化,三是如果有民間資本介入,而民間資本的高利貸更可能導(dǎo)致一個好的項目變成了四分五裂的準(zhǔn)死盤,討說法或成為買房后的噩夢。
三是政策劫。
現(xiàn)在,全國近四十余個城市自主救市或者放松調(diào)控,政府的輿論控制與說法,主要圍繞的還是用高懸的調(diào)控之劍來進(jìn)行威懾。但不排除形勢嚴(yán)峻,或者宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境好轉(zhuǎn),算秋后賬。如果你在買房后依然出現(xiàn)更為嚴(yán)峻的政策導(dǎo)致市場向下,相信你的心理是不好受的。
四是做空劫。
做空是應(yīng)對項目風(fēng)險的過激舉動,不排除有開發(fā)商狗急跳墻,但不是逃跑,而是采取對賭市場與對賭政策的做法,這就相當(dāng)于股市的做空。中國多數(shù)樓盤采取了先售卡再售樓的做法,收取消費者許多前期資金,更有開發(fā)商將房子一分為三,部分樓花預(yù)售給所謂第一輪投資者,給他們許諾一定的價差,第二波通過優(yōu)惠吸引本地消費,再正常開盤,將價格標(biāo)高,如果樓盤很火,則各得其所,那些早期投資者的回報由開發(fā)商從價差中給出,萬一后市并沒有火將起來,則前期投資人無法獲得原定承諾的回報,后期個體買房者將限孤立無援的境地。
五是消耗劫。
由于預(yù)售制度的客觀存在,眾多開發(fā)商無不盡量減少前期自有資本的投入。而將后期建設(shè)成本不斷攤薄。如果開發(fā)商依然故我,按照市場走向來進(jìn)行開發(fā)建設(shè),則房子一旦賣不動,開發(fā)商就會降低開支,減少建設(shè)過程中的諸多宣傳上昭示的那些價值點或者賣點。
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