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在采訪中，孫宏斌始終談興濃厚，他談到了下一個進入的城市，房產(chǎn)稅，以及不久前結束的美國大選。“奧巴馬的當選絕對是美國的災難。”作為共和黨支持者，他毫不含糊。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌
新浪樂居深度報道記者董文艷 張杰/文
“孫總，地產(chǎn)界需要新的意見領袖？！”
1月17日，上海郊區(qū)，對于記者的恭維式“提問”，風塵仆仆趕來與記者敘餐的融創(chuàng)中國(01918.HK)董事長孫宏斌點燃熊貓香煙，并不正面作答。在過去一周時間里，融創(chuàng)中國披露了2012年全年356億元的銷售業(yè)績，相對于孫的往事，這一業(yè)績應是真正的歸來。2013年，孫把公司的銷售目標定在了450億元，距離地產(chǎn)界一線軍團不成文的500億門檻僅一步之遙。顯然，人們更關心，歸來的孫宏斌是否對規(guī)模二字有著穿越時間的情結。
在采訪中，孫宏斌試圖淡化規(guī)模的訴求，但是，他認為，確實規(guī)模很重要，不到一定規(guī)模，資本市場不認你?，F(xiàn)在融資成本挺高的，若不在這個規(guī)模里，融資成本就下不來。
外界將融創(chuàng)中國彎道超車的秘密定義為“銷售力”，但是，對此，孫宏斌并不認同。他對樂居記者說，融創(chuàng)的銷售沒有秘密，與其他地產(chǎn)公司并無本質不同，最大的區(qū)別是執(zhí)行力。“我們的感覺是，產(chǎn)品要好，要高傭金，發(fā)放要及時，找到最好的銷售員，把信心與熱情傳遞給客戶。”他說。
他顯然遭遇了不止一個同樣的提問。1月21日深夜，他在個人新浪微博上寫到，“最近總有人跟我說融創(chuàng)的銷售能力強，我極不認同。融創(chuàng)的銷售執(zhí)行力是比較強，可融創(chuàng)哪一方面的執(zhí)行力不強呢？融創(chuàng)的銷售的確做的不錯，但房子賣的好需要體系能力，地得買的好，產(chǎn)品定位得對，產(chǎn)品品質得好，服務得好。產(chǎn)品不對路神仙也賣不出去。所以說要銷售的好確實不光是銷售部門或銷售能力的事。”
強勁的股價反彈也是孫宏斌的底氣。自2010年11月IPO以來，融創(chuàng)中國的股價從最低點提升了6倍。股價的升幅，為融創(chuàng)的股權融資創(chuàng)造了動能。1月22日，融創(chuàng)中國宣布欲以先舊后新方式以每股6.7元至6.9元，配售3億股股份，集資20.1億元至20.7億元。這是一筆正常的擇機資本動作，但是，你也可以把它看作是一筆來自投資者的獎賞。
在采訪中，孫宏斌始終談興濃厚，他談到了下一個進入的城市，房產(chǎn)稅，以及不久前結束的美國大選。“奧巴馬的當選絕對是美國的災難。”作為共和黨支持者，他毫不含糊。
新浪樂居：最近陳勁松在微博上說，房企應對市場要抓住量，經(jīng)調控后，玩價格的開發(fā)商將越做越小。這一觀點深層的意思是，高周轉公司在這輪調控中可能跑得更快，像萬科、恒大那樣。而融創(chuàng)作為高端物業(yè)發(fā)展商，為什么也能高速周轉？
孫宏斌：不同于過去買地便宜，地價漲得快，開發(fā)越慢越占便宜?，F(xiàn)在必須做高周轉企業(yè)，因為土地增值慢，土地款多，利息也多，若開發(fā)慢了，利息很快就會超過建安成本，就不掙錢了。比如我們在蘇州的項目，28000元/平方米的樓面價，一年就要3000元/平方米利息，三年利息成本就達到了1萬元/平方米。
另外，高端產(chǎn)品也不見得就周轉慢，所謂周轉慢就是不知道該做什么，原因在生產(chǎn)周期。讓高端產(chǎn)品周轉快，需要把握時間和定位。綠城是最有能力也最應該快周轉的地產(chǎn)公司，它已自成體系，設計院有2000多個設計師。定位對了，設計周期不長，銷售自然不會比中端產(chǎn)品慢。像北京的西山壹號院就賣的不錯。北京高端賣的不好的房子，要么是戶型問題，要么是有硬傷。我一直堅信高端產(chǎn)品比低端產(chǎn)品賣的要快。
2012年，我們在北京很靠前，如果加上合作項目的話，銷售達到104個億，在天津排名第一，在重慶是第二，無錫是第一，接近80個億。上海玫瑰園是別墅里第一，蘇州御園在高端物業(yè)里也是當?shù)氐谝弧?/span>
新浪樂居：一般而言，在限購中，高端住宅受打擊的力度理應更大，融創(chuàng)是怎么找到擁有房票的人？對融創(chuàng)而言，限購令是一個重大的挑戰(zhàn)嗎？房產(chǎn)稅的擴大有何影響？
孫宏斌：我認為這是誤區(qū)，在我看來，越調控，越限購，高端住宅越好賣。最典型的就是北京和上海，調控嚴格，限購背后是惜購，客戶會買好房子。像金茂府、西山壹號院，如果不限購，價格遠比現(xiàn)在更高。即使限購，也總能找到能買的人。比如我們客戶有的是有兩套房子賣掉一套買一套，也有用孩子、父母名義買的。我們的西山壹號院，和方興合作的金茂府，確實打破了很多人的誤區(qū)，覺得高端物業(yè)不可能在限購令下有如此好的表現(xiàn)。不過，也有風險，高端產(chǎn)品如果做錯了，即使降價也沒人買。而且高端人群比較挑剔，看房子是挑缺點，低端產(chǎn)品客戶買房是找優(yōu)點，可能房子學區(qū)好，離家近就買了。
至于房產(chǎn)稅，對市場大的影響有限，對高端產(chǎn)品影響更小，房產(chǎn)稅本質上不影響有錢人買房。我個人是支持征收房產(chǎn)稅的，越貴的房子應收的越高。美國就是有錢人多收，很多地方房產(chǎn)稅都在2%以上，但是對高端物業(yè)也沒什么影響。美國共和黨這次在大選中提到加稅，我的感覺是，即使加稅我也樂意當有錢人。
新浪樂居：你提到了美國大選，加稅對你這樣的富裕群體影響很大吧？
孫宏斌：掙了錢交點稅很正常。因為美國的稅務局長說了句話，即使加完稅后，我也愿做有錢人。另外，這對共和黨也是一次勝利。加稅對有錢人影響并不大，對自由職業(yè)者影響最大，比如說醫(yī)生，律師，拿的都是收入，稅率從35%漲到39.6%了。但美國真正的有錢人都是資本所得，靠投資，稅率從15%漲到20%，很正常，這并不高，在美國歷史上20%也算低的。
新浪樂居：大選中，你投了誰的票？
孫宏斌：我一直支持共和黨。奧巴馬把共和黨搞的太惱火了，美國歷史上從來沒有像兩黨這么對立的時候。奧巴馬剛上臺的時候，民主黨是控制著參眾兩院的，很多通過的議案政策包括醫(yī)療等，共和黨都是零票，共和黨一掌握眾議院，基本是你說什么我都不同意，對的錯的都不同意。這次加稅的事是因為共和黨得罪不起選民，你要是加稅，那么多人都加稅，它得罪不起那么多選民，是這樣的背景。但是到了下一步還是會打的，因為它沒有份兒。我覺得奧巴馬確實是美國的災難，但是羅姆尼太弱了他是共和黨里最弱的，那些重量級的人物都沒出來。
新浪樂居：讓我們再談談如何看待資本市場。去年年初時，你對香港的資本市場看待房地產(chǎn)公司常用的分析工具做了批駁性的回應。你認為不應該簡單地用負債率、凈資產(chǎn)負債率來評估一個地產(chǎn)公司，你提到應該用銷售額/總負債的測算方法。可是，你的這個方法是不是沒有考慮到銷售回款的因素？
孫宏斌：融創(chuàng)主要考核銷售回款，我們都是按照回款來發(fā)放傭金提成的?，F(xiàn)在平均一年銷售回款率能達到90%左右。銷售額除以總負債的算法，大家不用是因為銷售額差別較大，很難預測。比如融創(chuàng)去年賣了300多億，只要到期還款20多億，我們還了100多億，銷售好債沒到期就還了。今年貸款50億，賣得好也同樣如此?，F(xiàn)在賬上有100多億現(xiàn)金，沒有風險。
所以近100%的凈負債也不用考慮太多，以前我們跟投資者承諾任何時候賬上都不能低于15億，這是我們現(xiàn)金流的安全底線?，F(xiàn)在規(guī)模大了以后，可能就要有20億。資本市場接受我們。原因是我們銷售好，信任我們的銷售能力。現(xiàn)在投資者都知道要看現(xiàn)金流，但看不明白，只能看負債率了。我們公司只有這幾個城市幾個項目，一周全能看完，加上銷售好，市場自然接受度高。
新浪樂居：去年的地產(chǎn)股價表現(xiàn)很驚艷，綠城升幅排第一，融創(chuàng)排第二。但剔除綠城死里逃生的極端因素后，融創(chuàng)的觀察價值可能更大一些。經(jīng)歷此過程后，您對股價這件事有什么心得體會？
孫宏斌：我一直對資本市場很有信心。資本市場可能短期看起來挺傻，長期看卻是聰明的。我們股票1塊多錢時，后臺很多人在看，所以我在微博上常寫一些批評投資者的話，我說等漲了你們再買。融創(chuàng)是被低估的，但并沒有硬傷。投資者不傻，買了融創(chuàng)股票的人都是長期關注我們的，市場一變就買了。投資群體很聰明，會把好公司挑出來。
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