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??????? 上海房?jī)r(jià)一月下跌24%？中遠(yuǎn)兩灣城房?jī)r(jià)一夜暴跌三成？一個(gè)個(gè)觸目驚心的房?jī)r(jià)報(bào)告讓人搞不清楚。面對(duì)有些紛亂的數(shù)據(jù)，普通購(gòu)房者如何才能準(zhǔn)確地?fù)荛_(kāi)迷霧，看透房?jī)r(jià)的真相呢？
創(chuàng)三年來(lái)最大跌幅？
■解析：商品住宅新盤成交均價(jià)不代表整體水平
部分媒體近日刊登了佑威房地產(chǎn)研究中心出具的報(bào)告：7月份上海商品住宅新盤成交均價(jià)環(huán)比下降24%，這是2005年7月以來(lái)上海房?jī)r(jià)最大環(huán)比跌幅，并稱這是“新一輪調(diào)控以來(lái)的最大跌幅”。
但記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)和不少購(gòu)房者的實(shí)際感受存在很大差距，這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么算出來(lái)的？真的有這么大跌幅嗎？能代表上海樓市目前的真實(shí)狀況嗎？
記者找到發(fā)布上述數(shù)據(jù)的佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄。“‘新盤成交均價(jià)環(huán)比下降24%’的結(jié)論，是中心根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’發(fā)布的數(shù)據(jù)分析得來(lái)，從數(shù)據(jù)本身來(lái)看是準(zhǔn)確的。但是該數(shù)據(jù)存在了一定的偶發(fā)因素?！毖ㄐ劢忉專衲?月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何濱城等幾處豪宅都集中推盤，特別是翠湖天地嘉苑超過(guò)8萬(wàn)元的均價(jià)，把當(dāng)月全市的平均價(jià)給拉了上去，導(dǎo)致與7月新盤成交均價(jià)出現(xiàn)較大差異。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，“商品住宅新盤成交均價(jià)”的數(shù)據(jù)不過(guò)是一個(gè)純統(tǒng)計(jì)學(xué)上的數(shù)字，如果當(dāng)月成交湯臣一品的住宅，就能帶動(dòng)該“均價(jià)”數(shù)字大漲，而成交了崇明島的住宅，該數(shù)字就會(huì)下跌。
薛建雄也承認(rèn)，商品住宅新盤成交均價(jià)不代表上海房?jī)r(jià)的整體水平。市民要看房?jī)r(jià)漲了還是跌了，還是應(yīng)該選擇看個(gè)案的表現(xiàn)情況，比如對(duì)三林板塊感興趣的，就應(yīng)該選擇該地區(qū)的樓盤價(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)比較。
??????? 業(yè)主的迷茫
開(kāi)發(fā)商降價(jià)所帶來(lái)的的確是銷售額的迅速提升。萬(wàn)科杭州促銷樓盤之一——魅力之城當(dāng)天出貨近促銷總量60%，上海樓盤周末回籠資金過(guò)2億元；恒大13樓盤打折收入驚人，沈陽(yáng)恒大城首日實(shí)現(xiàn)銷售額4.3億元。而根據(jù)恒大方面的預(yù)售認(rèn)籌預(yù)算，此次13個(gè)樓盤首日總銷售額可逾30億元，甚至“十一”黃金周7天可入賬50億元。
開(kāi)發(fā)商數(shù)錢同時(shí)，低價(jià)再低價(jià)的出現(xiàn)卻讓業(yè)主陷入迷茫。
“我從去年年底開(kāi)始看房，一直到現(xiàn)在還沒(méi)下定決心買。”購(gòu)房者小林的彷徨也是絕大多數(shù)購(gòu)房者在“買”與“不買”之間躊躇不定的疑問(wèn)。
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中長(zhǎng)期看，早買劃算
調(diào)查顯示，目前消費(fèi)者觀望心理依然濃厚：當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎？” 85%的被調(diào)查者認(rèn)為“沒(méi)見(jiàn)底”；而對(duì)于“您認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？”這個(gè)問(wèn)題，83%被調(diào)查者認(rèn)為“不是”。
榕泰房產(chǎn)總經(jīng)理趙春雷認(rèn)為，那些以外來(lái)購(gòu)買為主力的新興區(qū)域，去年樓市高漲時(shí)成為領(lǐng)漲先鋒，本身就存在一定泡沫，如今成為領(lǐng)跌板塊也在情理之中，“新興地段免不了以板塊造勢(shì)，但那終究只是脂粉，如今處在價(jià)值回歸階段，洗凈鉛華素面朝天，有繼續(xù)下跌可能的也是這些新興板塊。而市中心高檔地段的下跌空間有限?！?/font>
佑威房地產(chǎn)研究中心薛建雄認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)允許的范圍內(nèi)越早買越合適?！半m然短期之內(nèi)去年一部分漲幅過(guò)大的樓盤如今下跌幅度也較大，使得市場(chǎng)上看跌的氛圍不斷加重。在短期之內(nèi)可以觀望，等待開(kāi)發(fā)商給出的最大優(yōu)惠。但從土地供應(yīng)量、在建項(xiàng)目存量等中長(zhǎng)期因素來(lái)看，上海樓市不會(huì)一蹶不振?！?薛建雄認(rèn)為，前8個(gè)月成交低迷，冬季又是傳統(tǒng)樓市淡季，因此大部分滯銷的樓盤都希望在“金九銀十”期間快速銷售“美化”業(yè)績(jī)，特別是到10月底的最后沖刺期，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)亮出最后的底牌。
??????? 年內(nèi)購(gòu)房需求嚴(yán)重萎縮
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)最新讀者調(diào)查“房地產(chǎn)市場(chǎng)信心調(diào)查”顯示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。
調(diào)查顯示，讀者對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)呈現(xiàn)明顯一邊倒的態(tài)勢(shì)，有高達(dá)89%的讀者認(rèn)為，目前所在城市的房?jī)r(jià)偏高。讀者對(duì)房?jī)r(jià)高的判斷與個(gè)人信息之間的關(guān)系不顯著，也就是說(shuō)，在家庭收入、擁有房產(chǎn)情況與所在城市各異的情況下，參與調(diào)查者一致認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高。
既然普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)“過(guò)熱”，那么眼下是否到了“退燒”的時(shí)候呢？有64%的讀者認(rèn)為，這一時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)，房?jī)r(jià)在2008年下半年將會(huì)下跌；23%的讀者認(rèn)為，房?jī)r(jià)將基本持平，認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)上漲的只有7%。
在本次調(diào)查中的北京、上海、深圳、廣州這些大城市的房?jī)r(jià)預(yù)期上，無(wú)一例外，看跌者占據(jù)大半江山。
在下跌預(yù)期支配下，購(gòu)房打算也相應(yīng)出現(xiàn)觀望狀態(tài)。有76.7%的讀者表示，年內(nèi)沒(méi)有打算買房，15.1%的讀者不確定，8.3%表示會(huì)考慮買房。
那么，房?jī)r(jià)是否是漫長(zhǎng)購(gòu)房路上最大的一塊絆腳石？在問(wèn)及讀者不購(gòu)房原因時(shí)，有71%的讀者選擇房?jī)r(jià)太貴，而選擇“沒(méi)有投資潛力”的比例僅為9%。
財(cái)經(jīng)網(wǎng)的調(diào)查指出，當(dāng)房?jī)r(jià)成為最重要的考慮因素，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度也是衡量市場(chǎng)走勢(shì)的重要參考。假設(shè)房?jī)r(jià)在現(xiàn)有水平下跌兩成時(shí)，有75%的讀者選擇不考慮購(gòu)房；假設(shè)房?jī)r(jià)下跌四成時(shí)，情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，有80%的讀者表示會(huì)考慮購(gòu)房。這表明，房?jī)r(jià)下跌兩成至四成之間時(shí)，購(gòu)房意愿上升，需求大量釋放，并將提供對(duì)房?jī)r(jià)的支撐，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
當(dāng)然，關(guān)于房?jī)r(jià)在下跌20%-40%之間存在支撐的判斷，取決于這樣一個(gè)重要的假設(shè)，即房?jī)r(jià)的下跌不是恐慌性的。
上海黃金地段高端樓盤 難再繼續(xù)“抗跌神話”
普遍認(rèn)為是“價(jià)格堡壘”的上海高端物業(yè)也出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)跡象。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仁恒河濱城、君御豪庭、遠(yuǎn)中風(fēng)華園、御翠豪庭等市中心高端樓盤雖報(bào)價(jià)依然堅(jiān)挺，但實(shí)際成交量與價(jià)格均已明顯下降。
位于浦東世紀(jì)公園板塊的仁恒河濱城8月初推出150套房源，開(kāi)盤價(jià)格為42400～42800元/平方米，雖然比5月31日推出的前一批房源已調(diào)高了報(bào)價(jià)。
然而，上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供的成交數(shù)據(jù)顯示，8月推出的150套新房源至今成交7套，成交均價(jià)僅為36572元/平方米。
異曲同工的還有位于上海市中心靜安區(qū)的豪宅遠(yuǎn)中風(fēng)華園。售價(jià)已從開(kāi)盤時(shí)58000元/平方米下降為42285元/平方米。
從數(shù)據(jù)上看，這些市中心豪宅雖然上市報(bào)價(jià)都有所上漲，但實(shí)際成交價(jià)并未上漲，甚至還明顯下跌，并已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，上海豪宅項(xiàng)目7、8月份的新推房源，網(wǎng)上參考價(jià)普遍反映了開(kāi)發(fā)商在5、6月份申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。但隨著市場(chǎng)對(duì)樓市預(yù)期的普遍看淡，開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整后市預(yù)期，紛紛降低價(jià)格拋售套現(xiàn)。
而中原地產(chǎn)最新發(fā)布的《上海市高檔公寓2008年上半年研究報(bào)告》也顯示，上海售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的高檔公寓租金年回報(bào)率已低至2.7％，甚至比銀行一年期存款基準(zhǔn)利率還低。雖然持有高檔物業(yè)的購(gòu)房者更為看重的是房屋的長(zhǎng)期升值空間，但很顯然，目前購(gòu)買高檔公寓作為“以租養(yǎng)貸”的長(zhǎng)期投資并不是宗劃算的買賣。
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盤點(diǎn)上海多個(gè)高端物業(yè)板塊，記者發(fā)現(xiàn)，原來(lái)“黃金地段、絕版物業(yè)”的抗跌神話也已經(jīng)開(kāi)始破滅，而成交量的萎縮更讓豪宅市場(chǎng)的投資面臨無(wú)人接盤的尷尬。
對(duì)于目前上海高端物業(yè)成交量縮價(jià)跌的態(tài)勢(shì)，薛建雄認(rèn)為，“部分豪宅降價(jià)，是前期過(guò)高價(jià)格向價(jià)值的回歸。”
但方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告指出，從今年上半年上海樓市前30強(qiáng)企業(yè)的銷售金額排行看，和黃仍然憑借“御翠豪庭”和“御翠園”兩個(gè)高端項(xiàng)目逾30億元的總銷金額，由去年同期的第36位上升至第4位；恒盛地產(chǎn)則憑借高端項(xiàng)目尚海灣豪庭、新虹橋綠景園以近33億元的總銷金額進(jìn)入前3，去年同期僅排第24位。
顯而易見(jiàn)的是，上半年高端物業(yè)銷售的一路飄紅，使得滬上眾發(fā)展商所占據(jù)市場(chǎng)格局在重新洗牌，但下半年轉(zhuǎn)入降價(jià)風(fēng)潮后，高端物業(yè)的發(fā)展商們無(wú)疑也將面臨一場(chǎng)艱難的“突圍戰(zhàn)”。
低迷之中，一些開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始悄然改變行銷思路，拉開(kāi)突圍的序幕。
除了挖空心思進(jìn)行與豪宅品位相匹配的營(yíng)銷活動(dòng)外，在客戶群體的選擇上也漸漸放眼四海，很多高端樓盤正圖謀“滬外運(yùn)動(dòng)”，目光投向外埠更多有實(shí)力的精英人士。
而11月30日～12月3日即將在北京亮相的2008第十屆CIHAF中國(guó)住交會(huì)，正是挖掘出目前高端物業(yè)發(fā)展商的潛在需求，并針對(duì)這一需求傾力打造“CIHAF 2008中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展”以及“奢美中國(guó)”年度高端物業(yè)推介榜的盛大頒獎(jiǎng)典禮。這一全景展示中國(guó)高端物業(yè)，定向組織面向高端物業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者和高端置業(yè)客群的盛會(huì)，力求以一站式服務(wù)，空前加強(qiáng)供需雙方的對(duì)接。
事實(shí)上，住交會(huì)多年的品牌效應(yīng)有足夠的磁力吸引高端人群的到達(dá)，再加之一系列高端戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的營(yíng)銷通路，有別于以往的單個(gè)項(xiàng)目很難邀請(qǐng)到眾多有效客戶的弊端，精準(zhǔn)的定位和集約效應(yīng)無(wú)疑是目前高端物業(yè)發(fā)展商打開(kāi)銷售渠道的最有效途徑之一。
上海今夏近半新房開(kāi)盤跌價(jià) 降價(jià)局面繼續(xù)擴(kuò)散
此輪萬(wàn)科“領(lǐng)跌”固然廣受關(guān)注，但事實(shí)上樓市降價(jià)的擴(kuò)散局面更值得注意。昨天，上海證券報(bào)記者從佑威房地產(chǎn)研究中心獲得的最新報(bào)告就顯示，7、8兩月上海已有44.8%的樓盤售價(jià)出現(xiàn)下跌。而由于數(shù)據(jù)表現(xiàn)的緩后效應(yīng)，分析師稱，預(yù)計(jì)算上“金九銀十”的情況后，成交價(jià)格下跌的樓盤會(huì)更多。
佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的是今年上半年和7、8月兩個(gè)月里交易都比較活躍的212個(gè)一手樓盤，其中有5個(gè)樓盤的跌幅超過(guò)20%，占總數(shù)的2.4%；跌幅在10%-20%之間的樓盤有17個(gè)，占總數(shù)的8%；漲、跌幅在10%以內(nèi)的樓盤有分別有89個(gè)和73個(gè)，分別占總數(shù)的42.%和34.4%；漲幅在10%-20%之間的樓盤有22個(gè)，占總數(shù)的10.4%；漲幅20%以上的樓盤有6個(gè)，占總數(shù)的2.8%。
分析師介紹，去年漲幅過(guò)大的樓盤如今跌得最慘，如成交價(jià)跌幅超過(guò)10%的22個(gè)樓盤大部分如此，其中，有13個(gè)樓盤位于去年漲幅最大的內(nèi)中環(huán)區(qū)域，有2個(gè)樓盤位于去年漲幅排第二的內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域。在中環(huán)區(qū)域，數(shù)據(jù)比較突出的是大華集團(tuán)旗下樓盤，目前幾乎是全線下跌，且跌幅遠(yuǎn)超此次“八盤齊降”的萬(wàn)科。
別墅方面，跌的最多的主要是那些定位經(jīng)濟(jì)型卻在去年飛漲的中低端別墅。去年初主打的基本上都是單價(jià)萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅，但經(jīng)過(guò)新一輪房?jī)r(jià)上漲后便都成了“豪宅”，過(guò)快的漲幅也使它們開(kāi)始脫離原先的消費(fèi)群體，如今更是率先下跌。
對(duì)于這一輪的房?jī)r(jià)波動(dòng)，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為還只是剛剛開(kāi)始?！半m然一些知名開(kāi)發(fā)商已經(jīng)大步調(diào)整，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商是且走且看、行動(dòng)較慢，很多樓盤是小幅度、多次下調(diào)價(jià)格，更有些樓盤還在守著去年上漲后的高位觀望，而只有這些樓盤跌到位后房?jī)r(jià)才可能趨穩(wěn)。”
低于板塊均價(jià)2000元 滬上新盤低價(jià)悄然入市
上周申城樓市供應(yīng)量雖有所增加，但成交量卻依然下滑，進(jìn)入金九銀十后卻沒(méi)有出現(xiàn)企盼的市場(chǎng)復(fù)蘇。不過(guò)值得注意的是，浦東洋涇板塊的中星恬園以低于板塊二手房?jī)r(jià)格2000－3000元/平方米的低價(jià)入市，成為上周最值得關(guān)注的亮點(diǎn)。
上周回顧
富陽(yáng)中國(guó)控股統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，為迎接傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”，上周商品房（含保障性用房）新增供應(yīng)量在9月開(kāi)局繼續(xù)放量增長(zhǎng)。
上周商品房新增供應(yīng)量50.4萬(wàn)方，環(huán)比前周增加45.5%。新增批準(zhǔn)預(yù)售樓盤25個(gè)，上周成交28.1萬(wàn)方，環(huán)比回落了近2%。上周商品房（含動(dòng)遷配套）均價(jià)有所回落，為9,494元/平米，仍在萬(wàn)元水平以內(nèi)。
值得注意的是中星恬園入市即成交35%成為市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，上周新增供應(yīng)的中星恬園，截至9月7日已預(yù)訂了159套，完成銷售1套，占到總供應(yīng)461套的35%?；膷u分析師指出，該樓盤之所以會(huì)受到追捧的原因還是與其開(kāi)盤價(jià)低于周邊樓盤有關(guān)。
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區(qū)域掃描
洋涇板塊：新房?jī)r(jià)格低于二手房
浦東洋涇板塊毗鄰小陸家嘴板塊，是小陸家嘴輻射圈的第一層，無(wú)論是在生活配套還是交通方面都有一定的優(yōu)勢(shì)。目前新開(kāi)盤的中星恬園以其每平方米16000-20000元，主力價(jià)格18000-19000元的價(jià)格，明顯低于該板塊內(nèi)目前二手次新房每平方米20000-21000元的價(jià)格，所以目前預(yù)訂情況良好。
荒島分析師指出，該項(xiàng)目由于價(jià)格上較大幅度的低于板塊內(nèi)的二手房，雖然其交房時(shí)間要到明年年底，但由于一手房在貸款成數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)，加上價(jià)格也有較大的優(yōu)勢(shì)，所以購(gòu)房者仍會(huì)選擇一手房。
重點(diǎn)推薦
萬(wàn)科四季花城
為人熟知的萬(wàn)科四季花城，已成為北上海享有盛名的成熟品質(zhì)大盤。坐享1#、3#雙軌，逸仙路高架，南北高架，2大商圈，6大賣場(chǎng)班車；內(nèi)擁商業(yè)街、會(huì)所、餐飲廣場(chǎng)，產(chǎn)品包含別墅和高層公寓住宅。
10月，萬(wàn)科四季花城將推出全新升級(jí)的90+精裝三房。采用了萬(wàn)科領(lǐng)創(chuàng)的住宅產(chǎn)業(yè)化PC技術(shù)，實(shí)現(xiàn)住宅構(gòu)件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)拼裝；全面家居解決方案預(yù)留了人性化空間，整合優(yōu)勢(shì)品牌，形成領(lǐng)先的家居標(biāo)準(zhǔn)體系，品質(zhì)全面超越精裝修。并運(yùn)用先進(jìn)環(huán)保技術(shù)，營(yíng)造綠色節(jié)能宜居空間。
涵碧景苑
涵碧景苑位于新江灣城板塊內(nèi)的東南面,緊靠著50萬(wàn)平方米的生態(tài)綠化地，整個(gè)小區(qū)占地4.6萬(wàn)平方米，建筑面積約11萬(wàn)平方米，共535戶。
小區(qū)由12幢8-12層的小高層組成，且均為一梯二戶，并且小區(qū)內(nèi)還含有大量的大型生態(tài)景觀。
目前推出的是最后一批房源，位于整個(gè)小區(qū)的中心位置。樓幢位置極為優(yōu)越，前可觀小區(qū)中心水景綠化，后可視50萬(wàn)平米生態(tài)濕地。房型基本上以3房和4房為主，在房型設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念.
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