“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念近幾年來開始為人所知，不僅已成為百度、搜狗等搜索引擎的熱點詞匯，不少龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)也大舉殺入，不過，實質(zhì)性的操作、成功的典范卻少之又少。
在南京更是如此，其中的原因究竟是什么？在中國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)究竟會有怎樣的困境？今日（3月25日），
《焦點調(diào)查》就此話題對吉合田公司董事長石旭升進(jìn)行了專訪。
養(yǎng)老地產(chǎn)不全是“為了養(yǎng)老”
《焦點調(diào)查》： “養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念近年開始為人所知，從行業(yè)視角來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的獨特性在哪里？提出這個細(xì)分概念有何特殊意義？
石旭升： 什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老設(shè)計加養(yǎng)老服務(wù)。細(xì)分概念的提出只是因為出現(xiàn)了地產(chǎn)商機(jī)。
養(yǎng)老地產(chǎn)和開始出現(xiàn)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)的概念一樣，因為 出現(xiàn)了更多地旅游人群和商業(yè)人群，也就出現(xiàn)了新的商機(jī)。只不過，養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的人群不一樣。
養(yǎng)老地產(chǎn)概念的出現(xiàn)，是因為養(yǎng)老即將和已經(jīng)成為中國的社會問題，所以養(yǎng)老概念是因為社會概念轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)概念，繼而轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)概念。
實際上，所有的地產(chǎn)都有尋租性質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)也一樣，一開始會有更大的尋租空間，都是開發(fā)商與政府在土地尋租方面的討價還價。
老人是共同居住和獨自居住都會有一定的問題，所以養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是將老人組織起來、互助。
《焦點調(diào)查》： 養(yǎng)老地產(chǎn)能給開發(fā)商帶來多大的盈利空間？有多少成本控制？現(xiàn)在有沒有一個具體的估算值？
石旭升： 現(xiàn)在有一哄而上的感覺。實際上很多開發(fā)商都沒有找到適合自己的盈利模式。很多開發(fā)商都只是從戰(zhàn)略上放棄短期收益著眼于長期收益，或者作為商業(yè)住宅配套的一個亮點。
實際上，在我看來，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為兩塊：養(yǎng)老開發(fā)和養(yǎng)老經(jīng)營，所以盈利空間也需要從兩個方面來考量。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)可能盈利，因為可以打著養(yǎng)老地產(chǎn)的擦邊球，低價拿地，掛羊頭賣狗肉，最終達(dá)到尋租的目的；但是，養(yǎng)老經(jīng)營可能會出現(xiàn)虧損，要么是租價上不去，要么服務(wù)上不去無人問津。
實際上，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)系，就像開發(fā)商的樓盤與物管公司的關(guān)系。養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)住宅的關(guān)系，就像福利房、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的關(guān)系，存在計劃和市場雙軌并行的情況。
開發(fā)商小打小鬧緣于底氣不足
《焦點調(diào)查》： 據(jù)我們的一項統(tǒng)計，目前已有超過兩成的品牌房企涉足該領(lǐng)域的開發(fā)，包括萬科、保利、招商，本土的亞東、朗詩也有涉及。我比較關(guān)心的一個問題在于，當(dāng)前調(diào)控政策趨緊，不少房企資金鏈緊張。為什么仍然堅持進(jìn)入盈利模式尚不穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域？
石旭升： 目前房企在商品住宅中做養(yǎng)老地產(chǎn)，只是在養(yǎng)老住宅設(shè)計和服務(wù)方面向前走了一小步，這肯定是不夠的。
開發(fā)的特點是規(guī)模小，為什么都不敢做大呢？道理很簡單，做大了就無法資金平衡，加上現(xiàn)在也沒有一個比較好的、且固定的盈利模式。
但又不能不做，現(xiàn)在不做，以后要再想“挖上個一勺”就難了。
《焦點調(diào)查》： 就我們中國而言，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)目前有沒有遇到什么困難？開發(fā)商如何能在行業(yè)競爭中占得先機(jī)？
石旭升： 現(xiàn)在最大的問題還在于體制，官辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對民間機(jī)構(gòu)的制約，地產(chǎn)政策對養(yǎng)老住宅的制約，金融政策對老年人購房的制約等等。
如何搶占市場？這是一個值得關(guān)注的問題，我認(rèn)為開發(fā)商現(xiàn)在最要關(guān)注的不是如何建房子，而是后期的運作管理。
從現(xiàn)有的社區(qū)服務(wù)整合，關(guān)注健康恢復(fù)、老人旅游、醫(yī)療、健康體驗、學(xué)習(xí)娛樂等方面的細(xì)節(jié)需求，形成一套完整的系統(tǒng)，以保證老年社區(qū)良性地運轉(zhuǎn)起來。
《焦點調(diào)查》： 能否請您談?wù)劸土私獾降?，咱們南京，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況？南京適合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)嗎？有哪些優(yōu)勢、劣勢？
石旭升：南京人的消費力肯定是足夠的，老齡化的程度也比較大，需求肯定是大量存在的。
但就自身的條件而言，城市格局不好，長條形格局很難找到配套和自然環(huán)境兩全其美的養(yǎng)老社區(qū)；地理環(huán)境也存在缺陷，長江和丘陵和阻隔，使可用地塊極少，很難形成大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)；還有自然環(huán)境，濕度較大，空氣污染指數(shù)較高。
朗詩“住宅+養(yǎng)老”模式存“局限性和對抗性”
《焦點調(diào)查》： 朗詩地產(chǎn)把江寧小龍灣地塊作為進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的第一步，您看如何？那個地塊您認(rèn)為合適嗎？
石旭升： 朗詩目前是地產(chǎn)、科技、養(yǎng)老、金融，4條腿走路，養(yǎng)老地產(chǎn)則是“趕鴨子上架”向前走的一小步。
現(xiàn)在他們在南京板橋的項目就有養(yǎng)老公寓的產(chǎn)品了，常州、蘇州的項目中也都有養(yǎng)老地產(chǎn)的成分，但都是“住宅地產(chǎn)+養(yǎng)老地產(chǎn)”的模式。
這種模式帶有很大的“局限性和對抗性”。局限性，朗詩的養(yǎng)老地產(chǎn)概念有些狹小，只是增加了“養(yǎng)老設(shè)計和養(yǎng)老服務(wù)”的成分，規(guī)模也比較小，不好做大。
對抗性，本身商品住宅和養(yǎng)老公寓服務(wù)的對象就不一致，住宅社區(qū)中出現(xiàn)了老年人公寓也會對整個的社區(qū)氛圍產(chǎn)生一定程度的影響。
至于地點，我認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要兼得質(zhì)樸的環(huán)境和成熟的配套兩個條件，還要考慮到拿地的成本。小龍灣地塊，折中一些。