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近日，在廣州國際會展中心舉辦的珠三角房博會吸引了近300個海外樓盤“筑巢引鳳”，展區(qū)面積也占了總展出面積的一半以上，勢頭完全蓋過“本地姜”，讓人驚呼珠三角房博會已成“海外房博會”。
面對火熱的海外置業(yè)潮，老廣應(yīng)當注意不少國家的房產(chǎn)后期維護費用及各種稅費驚人，甚至有可能出現(xiàn)“買得起、住不起”的情況。此外，未來人民幣呈雙向波動趨勢所帶來的資金風險也是海外置業(yè)投資必須考慮的一大問題。
現(xiàn)象
中國購房者成海外樓市重要客戶
在歐債危機余波未平、美國經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢的國際大背景下，歐美市場購買力下滑情況嚴重。然而，“西邊不亮東邊亮”，中國經(jīng)濟的高速發(fā)展催生了一大 批“新貴”階層，追求高品質(zhì)生活的他們將投資的目光轉(zhuǎn)向海外房地產(chǎn)市場，中國市場強大的購買力在海外市場初現(xiàn)崢嶸。“中國消費者強大的購買力愈發(fā)受到國際 關(guān)注”，廣東省房協(xié)秘書長王韶向記者介紹說。
這一點在本屆珠三角房博會上也得到了佐證，現(xiàn)場一位海外樓盤的銷售人員告訴記者，經(jīng)過歐債危機的重挫，不少歐洲國家的房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣，現(xiàn)在中國買家去那邊買房，就等于借了救命錢給他們，因此這些海外樓盤在中國做宣傳十分賣力。
根據(jù)新加坡官方數(shù)據(jù)顯示，中國買家已首次超越馬來西亞成為新加坡海外置業(yè)第一生力軍。此外，根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，倫敦一手物業(yè)的購買者中有35%的人來自東亞和南亞，而在這其中又以中國內(nèi)地和香港的購買者居多。
種種跡象都表明，中國購買力的“強勢崛起”已經(jīng)成為海外市場最具潛力的買家，諸多海外房地產(chǎn)企業(yè)也將目光投向了中國的富裕階層。
原因
調(diào)控政策使買家“過埠”買樓
中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在一定程度上拉低了投資者對中國房地產(chǎn)市場的預(yù)期，迫使海外置業(yè)風潮盛行。
以廣州為例，“國五條”新政下，為完成全年房價控制目標，廣州對于高價樓盤住宅項目預(yù)售審批更趨嚴格，高端產(chǎn)品入市步伐放緩，導(dǎo)致市場可供選擇的高端產(chǎn)品減少，這對于手中不缺資金的人來說，多多少少受到限制，出現(xiàn)“有錢也沒處買”的尷尬局面。
此外，國內(nèi)房價居高不下，性價比優(yōu)勢逐漸減弱。加之眾多海外房地產(chǎn)開發(fā)商開始有意識地專門針對中國買家開發(fā)產(chǎn)品，相比國內(nèi)高價的住宅產(chǎn)品，價格和品質(zhì)都相當有優(yōu)勢。這些都使得不少高端買家動了海外置業(yè)的心思。
事實上，自2005年起，中國內(nèi)地投資者的境外投資力度每年增長35個百分點。有業(yè)內(nèi)人士分析，2017年中國內(nèi)地投資者直接參與的境外投資預(yù)計將從2012年的1150億美元增長至1720億美元。
人民幣升值催熱海外置業(yè)
英國、加拿大、澳大利亞、美國等地是中國買家投資置業(yè)的熱門區(qū)域，在英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、加拿大溫哥華和美國舊金山等地，到處可見中國投資客的身影。
根據(jù)中國人民銀行授權(quán)的中國外匯交易中心公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年6月5日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為：1美元對人民幣 6.1757元，1歐元對人民幣8.0707元，1英鎊對人民幣9.4476元，1澳大利亞元對人民幣5.9448元，1加拿大元對人民幣5.9643 元。其中人民幣對美元更是在4月1日至5月31日的40個交易日里，匯率中間價17次創(chuàng)出2005年匯改以來新高，相比于2013年1月1日匯率優(yōu)勢也將 帶動更多中國買家加入海外購房置業(yè)大軍。目前人民幣對英鎊匯率為9.4476?1，與三年前相比，相當于升值了30%左右。這就意味著內(nèi)地買家現(xiàn)在出手的 話，房價比前幾年打了七折。
提醒
買房不等于可以移民！
眾多的人將目光投向海外，隨之而來的一系列問題也擺在他們面前，各國稅收政策不同，也導(dǎo)致了置業(yè)以后的維護成本大不一樣，將極大影響購房者的投資收益。因此赴海外投資置業(yè)尤其需要摸清所在國家的政策底細，千萬不可“蒙查查”。此外，買房不一定等于移民！
買房獲得居留權(quán)跟移民有本質(zhì)區(qū)別
記者發(fā)現(xiàn)，在珠三角房博會上，許多海外樓盤都以“居留權(quán)”、“移民”為噱頭，而許多海外樓盤的代理原本也是做“移民、留學(xué)”等業(yè)務(wù)起家，但事實上，在許多國家，買房獲得居留權(quán)跟移民有著本質(zhì)區(qū)別。
很多人誤以為凡在海外買房置業(yè)都可辦投資移民，其實不然。除了塞浦路斯外，歐洲買房獲得的只能是“臨時居住權(quán)”，這跟普遍意義上的拿到“綠卡”、“永居權(quán)”有本質(zhì)的區(qū)別。
以葡萄牙為例，投資者在購買房產(chǎn)后，取得的僅是居住許可證，也就是臨時居住權(quán)。取得臨時居住權(quán)1年后需再次提交申請，2年后提出居住許可的再次 申請。5年內(nèi)，申請人必須保持所購?fù)顿Y項目。此外，申請人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，接下來的每一個兩年里居住至少14天。5年的 居留期滿后，才可以申請永久居留權(quán)。
值得注意的是，葡萄牙對永久居留申請者有特別的要求，申請人必須年滿18周歲，無犯罪記錄，持有臨時居住證滿5年并且擁有基本的葡萄牙語知識。 永久居住證的有效期永久，但每5年需要續(xù)簽一次，而且每年居住的時間至少要3個月以上。如果要入籍，則需要持有居住證滿6年，并有足夠的葡萄牙語知識。值 得注意的是，在取得臨時居住權(quán)的5年里，如果沒有按時申請，或者在葡萄牙居住時間少于規(guī)定時間，則有可能面臨臨時居住申請失敗的風險。
值得一提的是，美國、加拿大、新加坡、澳大利亞等傳統(tǒng)移民熱點國家近幾年都提高了移民門檻。加拿大投資移民的投資額從80萬加元提高到150萬 加元，并將效仿澳大利亞、新西蘭，投資移民者將先獲得臨時居民身份，幾年以后才會給予永久居民身份。在美國，投資移民更是風險項目，前不久發(fā)生的“芝加哥 會議中心項目”案表明，在美國投資移民，申請人不一定能拿到綠卡，甚至連投資款都不一定能拿回來。
買房出租收益或趕不上持有成本
與中國目前僅在個別城市試行房產(chǎn)稅所不同，在海外許多國家，持有物業(yè)的稅費成本非常高，如果沒有先計算好投資回報，很可能出現(xiàn)買房出租的收益還趕不上持有成本。
以美國為例，房產(chǎn)稅在美國每個州和地區(qū)都不一樣，不過一般在1%至3%之間。政府會對每個房子進行評估，然后根據(jù)評估計算房產(chǎn)稅。除了房產(chǎn)稅， 在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的 地區(qū)，還需要買上一份額外的自然災(zāi)害險，比如加州要買地震險，部分南方城市要加買颶風險。
此外，還有許多海外樓盤的小區(qū)費和物業(yè)費，一般用來支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護，根據(jù)小區(qū)服務(wù)不同，費用從每年150美元到每月300美元之 間。物業(yè)費主要針對公寓，物業(yè)費每年只有一到兩百美元，不過，也有一些新的別墅和年代久遠的公寓，這兩者都可能產(chǎn)生較高的物業(yè)費，費用每年 3000-5000美元。
面對高額的房產(chǎn)持有成本，有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然國外的房產(chǎn)價格便宜，但養(yǎng)護所需要繳納的各類稅費并不菲，投資者需謹慎行事。 |