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　　“首任”姜偉新：

 

　　從主動調(diào)整到被迫救市

 

　　心出是非外，跡辭榮辱中。從2008年3月和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一起履新算起，姜偉新便很難再獨善于“是非、榮辱”之外，作為首任住建部長，他和這個與中國房地產(chǎn)市場調(diào)控息息相關(guān)的政府部門從履新之日起就被一同推上了輿論的風(fēng)口浪尖。以致于姜偉新自己感嘆：“我頭發(fā)都白了，一半為了房價，一半為了記者。”

 

　　住建部在奧運這一年伴隨國家大部制改革成立，通過部門整合，這個新的、被人們稱為“管房子的”政府部門新增了加快建立保障房體系的職責(zé)，并且繼續(xù)負責(zé)推進住房制度改革，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，監(jiān)管房地產(chǎn)市場等。“以前的建設(shè)部主要職責(zé)是建設(shè)，經(jīng)濟運行調(diào)控的職能并不突出。姜偉新走馬上任建設(shè)部時，隱現(xiàn)的正是國務(wù)院希望建設(shè)部能夠更好地承擔‘經(jīng)濟調(diào)控’職能。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新稱。

 

　　姜偉新首次以部長的身份公開談?wù)撟》繂栴}時就表示，前兩年房價高速上漲是不正常的，要堅定不移地用經(jīng)濟手段抑制房價，開啟了當年首股調(diào)控潮。就在當月，住建部就發(fā)布了當年的《住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，明確提出，凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70％以上，開啟了新組建后住建部對于市場的調(diào)控職責(zé)。

 

　　“在2008年下半年，中國房地產(chǎn)市場從當年初的‘沸點’狀態(tài)急速降溫后，政府開始了新一輪的‘救市’，住建部無可避免地又從市場的‘管制者’成為了‘推動者’。”亞太房地產(chǎn)分會會長陳寶存稱。2008年11月，我國推出4萬億元的救市計劃，其中1/4用于建設(shè)保障房，增加保障房供應(yīng)，國務(wù)院也連續(xù)公布了多項松綁調(diào)控的政策，不過當時政府在放松限購限貸等政策的同時也強調(diào)了要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別指出要繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，進一步明確了住建部的工作內(nèi)容。

 

　　“矛盾”姜偉新：

 

　　一面參與調(diào)控一面強調(diào)市場

 

　　姜偉新身上糾結(jié)了太多的“矛盾”。姜偉新大學(xué)畢業(yè)后被分配到國家計劃委員會工作，歷任國家計委投資司科長、處長，國家發(fā)展計劃委員會副主任，國家發(fā)展和改革委員會副主任，建設(shè)部副部長等職。從中不難發(fā)現(xiàn)這些部門職位基本直接與關(guān)乎頂層設(shè)計的政策調(diào)控掛鉤，在這樣的履歷背景下，姜偉新卻總是不忘提醒大家，房價總會有漲有跌，要上好“認識市場規(guī)律”這一課，并強調(diào)要按著規(guī)律走。

 

　　然而就在姜偉新?lián)巫〗ú块L第三年，國務(wù)院出臺“國十一條”嚴控二套房貸款，這一被稱為史上最嚴的調(diào)控政策規(guī)定首付不得低于40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)，而國土部也接連跟隨腳步公布了一系列土地供應(yīng)方面控制商品房市場的新政。此后，隨著政策的不斷收緊，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“國十條”和暫停發(fā)放三套及以上住房貸款等嚴格的調(diào)控措施終于落了地，住建部在忙著監(jiān)督調(diào)控政策執(zhí)行效果和保障房建設(shè)進程外，年末還和外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，規(guī)定境外個人在境內(nèi)只能購買一套自住住房。

 

　　為期一年多的緊縮政策之后，全國迎來的是2011年9月開始宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場下行、全國房價普遍下跌兩成的局面。“之后的幾年，住建部參與或頒布的相關(guān)政策幾乎是按照此前發(fā)展路徑推出的，房價抑制到低點之時，在國務(wù)院帶領(lǐng)下，逐步松動調(diào)控政策，在市場回彈至較高水平時再去督促執(zhí)行國務(wù)院頒布的抑制政策，并且逐步加碼保障房供應(yīng)計劃。”陳寶存稱。

 

　　“責(zé)任”姜偉新：

 

　　穩(wěn)定房價保障住房

 

　　央視記者曾在一次面對面的訪談中問到姜偉新，“作為住建部長，身上最大的責(zé)任是什么？”姜偉新給出的回答是：“居者有其屋。”保障房的建設(shè)無疑成為其中重要一環(huán)。從公開資料顯示的履歷中可以看出，姜偉新沉穩(wěn)、謹慎、務(wù)實的性格與個人經(jīng)歷分不開。與新中國同齡，曾在農(nóng)村插隊，后來被推薦到北京大學(xué)學(xué)習(xí)，成為“工農(nóng)兵學(xué)員”。

 

　　值得一提的是，姜偉新與房地產(chǎn)業(yè)的淵源頗深，上個世紀七八十年代曾任原國家計委下屬的華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理，具備建筑學(xué)專業(yè)背景同時擁有一定的“開發(fā)商”經(jīng)歷，致使公眾對這位技術(shù)型的官員充滿期待。

 

　　加重了籌建保障房職責(zé)的住建部還圍繞著保障房體系頒布了一系列政策，而且借助增加保障房供應(yīng)側(cè)面調(diào)整著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，比如2008年8月公布了《2008年廉租住房工作計劃》，計劃新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達到350萬戶。“在2007年中國房地產(chǎn)進入民生元年之后，2008年我國開啟了住房保障年，那一年可能是相比此前住房保障發(fā)展最快的一年。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌如是說。彼時，更有傳言稱，部分接近政府決策部門的人士認為，挑起住房保障重擔的住建部開始成為樓市調(diào)控的主角。“通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住建部加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。”住建部住房保障與公積金監(jiān)督管理司司長侯淅珉表示。

 

　　住建部一直在加快建設(shè)經(jīng)濟適用房、公租房和限價房，解決經(jīng)濟困難群眾的需求。姜偉新透露，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標任務(wù)是基本建成保障性住房480萬套以上，新開工600萬套以上。

 

　　“慎言”姜偉新：

 

　　新國五條再出發(fā)

 

　　2013年3月2日，全國“兩會”期間，人民大會堂停車場。一出現(xiàn)就被記者團團圍住的姜偉新眉頭緊鎖，一言不發(fā)。記者的圍追堵截，讓姜偉新“迷了路”。走來走去，找不到自己該上哪輛車。此前一天房地產(chǎn)調(diào)控新國五條以及實施細則出臺。新國五條包括“二手房交易按照增值額20％征收個稅”、增供給、強制限購限貸等內(nèi)容，這被視為又一重大舉措。新國五條出臺不久，姜偉新在接受媒體采訪時表示“要先看看市場的反應(yīng)再說”，部分媒體將此解讀為政策存在隨后放松的可能。姜偉新隨后予以否認，并說新國五條不會在施行一段時間后退出，“也許會更加嚴格”。記者們希望能夠從這位主管官員口中得到新政更多的信息，然而姜偉新顯然并沒有“配合”。

 

　　在媒體眼中，姜偉新低調(diào)、謹慎、少言。在公開場合面對記者，他向來步速很快，很少接受采訪。每年“兩會”，姜偉新的標志性動作是雙手合十，向記者敬禮求饒、鞠躬不回應(yīng)房價問題。在發(fā)改委和住建部同仁眼中，姜偉新隨和、樸素、本分，做事雷厲風(fēng)行。

 

　　除了國務(wù)院頒布的整體房地產(chǎn)市場調(diào)控政策外，對于房地產(chǎn)市場走勢起最大作用的政策主要是貸款等金融政策、供地結(jié)構(gòu)等土地政策，陳寶存坦言，住建部從組建至今，除了配合金融、稅收、國土部門頒布或執(zhí)行住房信貸、買賣繳稅、商品房土地供應(yīng)收緊放松政策，監(jiān)控這些政策帶來的影響外，自己能夠真正“做主”的政策大多都是與保障性安居工程建設(shè)相關(guān)的，在整體調(diào)控政策中并不是最“主流”的內(nèi)容。

 

　　而鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭認為，在姜偉新的領(lǐng)導(dǎo)下，近年來住建部對于房地產(chǎn)調(diào)控政策主導(dǎo)作用體現(xiàn)更為明顯的是2012年起與發(fā)改委共同就房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立進行協(xié)調(diào)、會商，“由于過去甚至有部分時期調(diào)控政策呈現(xiàn)矯枉過正態(tài)勢，誤傷了合理存在的需求，因此，今后把調(diào)控自主權(quán)更多地放至地方，主要依靠長效機制控制大方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的主流，而建立調(diào)控長效機制正是住建部這兩年新增至部門工作重點中的內(nèi)容”。張旭稱。

 

　　“改變”姜偉新：

 

　　分類指導(dǎo)顛覆行政強力

 

　　在今年“兩會”上，姜偉新一如既往地成為媒體圍追堵截的對象， 他“從牙縫中透露出四個字：雙向調(diào)控”。但對于雙向調(diào)控的含義，姜偉新當時未予回應(yīng)，只是說等政府工作報告。進一步確定了從今年起我國明顯改變的調(diào)控方式，當即成為全社會討論的熱點詞匯，并在此后今年我國的政府工作報告中被予以證實。

 

　　陳寶存分析稱，率先代中央發(fā)言的住建部，這次似乎徹底成為了新一輪調(diào)控機制的“發(fā)言人”，不論是長效機制的研究建立，還是房產(chǎn)稅進程的推進，抑或是最終確定的分類調(diào)控思想，都是由住建部長率先發(fā)聲并深入?yún)⑴c的，新的調(diào)控思路更是由住建部長而非國務(wù)院率先拋出并確定基調(diào)，證明了住建部未來“牽頭”調(diào)控的作用將更加明顯。

 

　　去年，步入就職最后階段的姜偉新突然拋出了樓市調(diào)控將“分類指導(dǎo)”的新概念，一時間，過去幾年長時間堅持的“一刀切”的強力行政手段出現(xiàn)了顛覆性的改變。“2013年，全國房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，全國商品住房建設(shè)、銷售、庫存、交易量都有大幅度上升。”姜偉新坦誠地表示，但不可否認，今年在我國部分熱點城市和區(qū)域中心城市房價上漲幅度很大的同時，也有少數(shù)城市房地產(chǎn)市場萎縮，交易量下滑?？吹搅瞬煌鞘写嬖诘牟煌袌鰻顟B(tài)，愈發(fā)重視到了市場在調(diào)控中占據(jù)的重要作用被各界看做是住建部管理思路的重大轉(zhuǎn)變。

 

　　截至目前，對一線城市繼續(xù)增加住房供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；對于庫存量比較大的城市，控制土地、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類調(diào)控政策已經(jīng)全面鋪開。在廣西南寧、安徽銅陵等地的帶領(lǐng)下，在北京等一線城市繼續(xù)嚴格的限購、限貸政策的同時，部分二三線城市放松調(diào)控甚至被曝開始啟動“救市”政策，“分類”的形勢愈發(fā)清晰。

 

　　中國社科院此前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.11（2014）》更直言，預(yù)計今年各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。“房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異性日益顯現(xiàn)，行業(yè)趨冷也是客觀事實，相比于政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在采取救市、松綁等手段扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢，其實質(zhì)都是用行政手段扭曲市場正常的供求關(guān)系，不符合房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的整體趨勢，中央一定要把權(quán)力下放。”中國社科院發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示。