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地產八卦

北京神秘炒房客 演繹樓市十年興衰史
吳江樓市網  發(fā)布時間:2014-06-23  來源:  點擊數:1214

          “人要是精,成不了龍,也能成‘蟲兒’”。

 
        青年作家劉一達編劇的《人蟲》中,“蟲兒”,指的是在某一個行當里做成行家的那些人。在北京,就有著這樣一群“房蟲”。
 
        十幾年間,神秘的“房蟲”部落從無到有,從鼎盛到衰落,從消失到回歸,他們的每一步腳印都與滋生“房蟲”的土壤息息相關。
 
        京城“房蟲”遷徙記,演活了一部樓市十年興衰史。
 
        北京“房蟲”部落,這到底是怎樣一個群體?他們身上有哪些鮮為人知的故事?面對房產調控和投資迷茫,他們又會作何抉擇?上證報記者通過長期跟蹤與近距離接觸,試圖為讀者還原神秘的“房蟲”部落。
 
        “夏蟲語冰”
 
        6月烈日炙烤著京城大地,但對于有著十幾年“房蟲”經歷的鑫滔而言,卻感覺到前所未有的絲絲冰意。
 
        去年年底,鑫滔花二百多萬從中介那里淘到一套“抵賬房”,當時比周邊房價低20%,本想倒手賺一把,沒想到怎么也找不到買家,眼看著上半年就過去了,現在連打電話咨詢的人都很少,無奈之下,他只好委托中介先租出去。
 
        “依我看,這倒房子的生意越來越沒法干了。”談起“倒房子”這門生意,鑫滔的心情明顯有些悵然若失。
 
        掐指算算,今年是他入行的第十個年頭,十年間,經過他手的房子不下幾十套,也讓他借此累積了“千萬身價”。
 
        鑫滔至今仍懷念2009年,那一年是“房蟲”倒房的黃金歲月。當年政府大幅降低購房交易稅,北京人的購房熱情空間高漲,“房蟲”手里的房子一轉手就能賺個十幾萬。那一年,鑫滔們忙得是不亦樂乎,自然也賺得缽滿盆滿。
 
        來自鏈家地產的內部數據顯示,過去近10年的北京房價呈現明顯的“易漲難跌”特征。在最近6年中,北京房價累計上漲了317.5%,其中2009年、2010年漲勢最為迅猛,分別上漲58.5%和40.6%,2012年、2013年繼續(xù)分別上漲33.4%和29.2%,僅在2011年出現14.7%的下跌。
 
        “房蟲”鑫滔通過炒房賺得“千萬身家”的案例只是一個縮影。
 
        此前,央行營業(yè)管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項問卷,調查顯示,北京市居民擁有多套住房擁有率達到18.3%。盡管并非全是“房蟲”,但都是房價上漲的受益者。
 
        不過,時過境遷,如今“房蟲”們的好日子似乎已經到了盡頭。一方面,房價暴漲,繼續(xù)大漲的空間有限,另一方面,二手房交易稅大幅提高,這直接扼殺了房蟲們的套利空間,再加上限購限貸,很多人想買房也買不起。
 
        “這兩年,城區(qū)到處是上千萬的房子,我不敢接這種房子,最多也就玩?zhèn)€300萬以內的。我專門找那種急需錢的房東,我們吃的就是價格差,不過這種人現在也不好找了。”鑫滔感慨,市場不好,很多“房蟲”早幾年都撤出去了。
 
        相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的“房蟲”,早年曾是北京交響樂團首席圓號手的房產投資人張羽沖,幾年前已徹底告別住宅投資市場。
 
        急流勇退
 
        出于對商品房時代的敏感,張羽沖自1999年就開始涉足房地產投資,而其從一個炒房“散戶”躋身為“大戶”的經典一戰(zhàn),則來自“富力城[最新消息 價格 戶型 點評]”項目。
 
        不過,幾年后他又從住宅市場撤出,進軍商業(yè)地產領域。
 
        “財富從哪來?那都是靠錢堆起來的,經過連續(xù)幾年的上漲,現在就像是個雞肋,已經沒太多投資價值了。”
 
        在決意退出房地產后,有“中國房產投資界的第一人”張羽沖感慨,最近兩年不會有投資房產的好時機了。
 
        在張羽沖投資邏輯中,國家通過限購、房產稅等重拳反復打壓投機性住房需求,炒房的黃金時代已經一去不返了。
 
        “真正的英雄不是誰手里留下的現金流,也不是坐過山車的人,而是能把勝利果實留下來的人。”他選擇了急流勇退。
 
        現在來看,盡管張羽沖當初拋售的房產仍出現了一波上漲,但他并無遺憾地稱——炒房的黃金時代已經一去不返了,且從置產配置的角度是,做事情必須留有余地,不可貿然把全部身家都押在一個籃子里。
 
        “房蟲”,在老北京人的語系里,那些專門從事二手房買賣,通過低買高賣賺取差價,無孔不入的房地產投機人,都可以稱之為“房蟲”。
 
        與“書蟲”、“會蟲”不同的是,“房蟲”略帶貶義,而拍賣場則是他們經常出入的場所之一。
 
        據拍賣業(yè)內人士透露,拍賣公司經常受法院委托拍賣被執(zhí)行的房產,而一旦流拍,則必須降價20%擇日重拍,而此時常會有“房蟲”們串通起來,最后以非常低的價格拍到,再到市場上售出賺取差價。
 
        逃離京城
 
        “涿州、霸州;三河、香河;固安、文安;永清,武清……”
 
        這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中,他最看好的就是永清,僅僅幾個月,他就不下五次前往永清考察看房。
 
        在以低買高賣,賺取房子差價的“房蟲”部落里,趙春并沒有放棄工作,買房的目的投資與自住兼有,與以炒房為職業(yè)的“房蟲”相比,這類“平民型的炒房客”在現實中更為普遍。
 
        他們一般擁有一套住房,另外一直保持著一套房的投資量,每次會找一套有升值空間的房子,漲一點之后就賣掉,再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地“倒手”,趙春的家已經從幾年前的五環(huán)外換到二環(huán)內,而他鎖定的新目標——永清,或是北京周邊最后一塊房價“洼地”。
 
        自去年下半年以來,永清——這一此前并不被多數北京人關注的廊坊小縣城,房價就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺,到了今年5月,永清的新盤開盤多在6000元上方。
 
        “京臺高速通車后,驅車到北京南三環(huán)僅需30分鐘,況且北京的動物園、大紅門服裝城都要搬過來,你說房價能不漲嗎?”在永清京臺高速出口,一下車,趙春就被當地幾家手持售樓廣告的業(yè)務員攔住。
 
        據永清縣一家售樓處經理介紹,去年來這里買房的很多都是在北京做服裝生意的,他們最早得到消息,所以下手也早。據其透露,春節(jié)之后前來看房的北京客戶明顯增多,近期已經從年初的5500元上調至6500元。
 
        事實上,在北京“房蟲”眼中,被視為房價“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一體化概念的攪動下,保定的房價也一度出現“跳漲”,甚至整棟樓被來自北京的投資人買下,從媒體視野消失許久的“房蟲”恍若又回來了。
 
        不過,與京外“洼地”一手房不斷推高的房價相比,當地二手房市場卻時常遭遇“脫不了手”的尷尬。例如,盡管當地房價已漲至五六千,但2011年在永清以三千多買的3套房某業(yè)主,最近想以原價甩賣,卻無人問津。
 
        當地房地產業(yè)內人士解釋稱,造成二手房成交低迷有幾個原因:一是二手房大多沒有房本,買房需全款;二是前來買房的北京人大多是純投資,投資客更傾向于新房,因為新房與開發(fā)商打交道比較安全放心。
 
        洼地難覓
 
        在接連走了永清幾個樓盤后,趙春最終決定放棄買房。
 
        他的理由是,一方面是當地房價已經炒高了,沒有太多上漲的空間,另一方面,他擔心將來找不到接盤方,房產的變現風險最要命。
 
        更為重要的原因是,目前隨著限購限貸政策的持續(xù)發(fā)酵和自住型商品房加速上市,北京新房二手房近期已開始拐頭向下,根據歷史規(guī)律,北京房價下跌,北京周邊的房子也會隨之下跌,甚至跌幅更深。
 
        2011年初,北京開始執(zhí)行限購政策后,北京房價縮量、價跌的一年調整周期。而固安、燕郊等地由于不限購,來自北京投資人的溢出效應使得當地的房價出現一輪上漲,但隨著年底北京房價加速下跌,北京周邊的房價開始大幅補跌。
 
        來自安居客的統(tǒng)計數據顯示,2011年9月固安房價均價在6489元,11月逆勢上漲至6796元,這一數字也是固安2011年房價的最高點,隨后固安房價開始加速跳水,2012年5月跌至最低點4975元,最大跌幅26.8%。
 
        “北京有多少需求,這里就有多少土地蓋成房子來填平,更何況大量充斥在當地中介和小報上的二手房信息。”
 
        乘坐在永清直達北京的828公交車上,趙春遠遠望去,道路兩邊盡是大片大片可以開發(fā)的土地。
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