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一馬當(dāng)先、萬(wàn)馬奔騰、馬到成功、馬上有錢(qián)……馬年有太多的吉利語(yǔ)，但中國(guó)樓市與這些吉利無(wú)關(guān)在馬年遭遇的是“下馬威”，而且這個(gè)“下馬威”是在剛剛經(jīng)歷了2011年樓市低迷以后（考慮2008是受世界金融危機(jī)影響導(dǎo)致的樓市低迷，故沒(méi)有算作正式的樓市周期性低迷），從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看頻率有點(diǎn)太快了，像樓市調(diào)控。
為什么會(huì)這樣？弄清楚原因?qū)ε袛嘟酉聛?lái)的樓市走勢(shì)很重要，在情緒化泛濫的樓市有著極為特別的意義，只要樓市風(fēng)吹草動(dòng)，泡沫破裂、崩盤(pán)之說(shuō)就風(fēng)行全國(guó)。
一、回顧2011年的樓市低迷及其復(fù)蘇
2010樓市低迷是推出史上最嚴(yán)厲的調(diào)控以后涌現(xiàn)的局面，當(dāng)時(shí)社會(huì)普遍認(rèn)為是以限購(gòu)令未收的樓市調(diào)控造成的！一直對(duì)樓市無(wú)可奈何的住建部把“堅(jiān)持調(diào)控不放松”掛在嘴邊。
我認(rèn)為這完全是一種因?yàn)閮?nèi)心期盼房?jī)r(jià)下降而導(dǎo)致的心里錯(cuò)覺(jué)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控果效遠(yuǎn)沒(méi)有想象得那樣大，只是與經(jīng)濟(jì)衰退重疊了，讓2011年樓市寒冷、價(jià)格下探的原因應(yīng)該有四個(gè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退、過(guò)于緊縮的貨幣政策、樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)需要技術(shù)上的調(diào)整。
當(dāng)2011年11月份下調(diào)準(zhǔn)備金以后，盡管中央宣稱(chēng)要繞開(kāi)樓市實(shí)現(xiàn)貨幣定向?qū)捤?，但樓市很?jiān)強(qiáng)地在2012年春節(jié)后如期復(fù)蘇。
那么，看看當(dāng)初讓樓市寒冷的四個(gè)原因有什么演變？
1、貨幣政策已經(jīng)根本轉(zhuǎn)變
增發(fā)4萬(wàn)億以后，政府設(shè)定了2010年把CPI控制在4%以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這目標(biāo)有點(diǎn)“自虐”。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)不切實(shí)際的極端目標(biāo)，政府采取了過(guò)于緊縮的貨幣政策，動(dòng)用了超強(qiáng)的社會(huì)資源，甚至不惜犧牲經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
實(shí)際上政府沒(méi)有能力如此“自以為是”，中國(guó)沒(méi)有資本承受經(jīng)濟(jì)低迷，所有的問(wèn)題都必須在發(fā)展中尋求解決方案。
如果當(dāng)初政府設(shè)定的CPI目標(biāo)沒(méi)有那么苛刻，而是選擇更容易操作的目標(biāo)，同時(shí)使用另外經(jīng)濟(jì)手段去增加民眾的收入，也就不會(huì)有過(guò)于極端的貨幣政策，整體經(jīng)濟(jì)也不至于被“抽風(fēng)”一樣的政策弄得沒(méi)來(lái)由的低迷，可惜我們的體制沒(méi)有增加民眾收入這條路徑，調(diào)整只是行政權(quán)力本身的加減法。
但這樣調(diào)整思路、操作的最大特點(diǎn)是政府自己堅(jiān)持不了多久！
為了不至于讓大家覺(jué)得我如此說(shuō)是事后諸葛亮，在網(wǎng)上有證可查：2011年5月是貨幣緊縮最高潮的時(shí)期，我在廈門(mén)的兩岸人居論壇上預(yù)言：到2011年第四季度國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策勢(shì)必改變！政府果然在11月份降準(zhǔn)，拉開(kāi)了經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向的帷幕。
2012年春節(jié)以后，隨著貨幣政策的轉(zhuǎn)變，宏觀經(jīng)濟(jì)改善、消費(fèi)者的信心恢復(fù)，終于看到了樓市的復(fù)蘇。
2、房?jī)r(jià)需要技術(shù)上的盤(pán)整
沒(méi)有一種商品的價(jià)格只漲不跌。
2009年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)熱，讓房?jī)r(jià)在短時(shí)間上升的幅度過(guò)大。根據(jù)我們自己對(duì)福州現(xiàn)房交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，2008年第四季度為房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，2011年第二季度為最高點(diǎn)，在二年多時(shí)間房?jī)r(jià)狂漲93.87%，剔除兩年的通貨膨脹率5.2%，實(shí)際上升88.67%。
如此的漲幅是在房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上升了8年實(shí)現(xiàn)的，2008年僅有過(guò)小幅盤(pán)整，當(dāng)房?jī)r(jià)再次大幅上升以后，房?jī)r(jià)在技術(shù)上應(yīng)該有盤(pán)整的客觀要求。
自從2011年第三季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)明顯下行，截止到2011年第四季度，房?jī)r(jià)下跌7.73%，加上兩年的通貨膨脹率10.3%，房?jī)r(jià)實(shí)際下降18.03%。
考慮2009年經(jīng)濟(jì)刺激增發(fā)的4萬(wàn)億和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，本人認(rèn)為如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)沒(méi)有惡化，將近20%左右的盤(pán)整房?jī)r(jià)應(yīng)該調(diào)整到位了。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是竹籃子打冰
對(duì)這個(gè)題目進(jìn)行如下解釋?zhuān)涸诮?jīng)濟(jì)背景趨冷的時(shí)候，房地產(chǎn)調(diào)控的效果滿滿，猶如用竹籃子打上來(lái)一籃子冰，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨暖的時(shí)候，冰變成了水，調(diào)控歸于無(wú)效。
自從國(guó)家把住宅作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)以后，主管房地產(chǎn)的部門(mén)表現(xiàn)出了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的極其不成熟，在不到10年的時(shí)間內(nèi)有過(guò)五次調(diào)控，無(wú)論開(kāi)始的時(shí)候怎樣信誓旦旦最后都不了了之。究其原因，第一，調(diào)控沒(méi)有明細(xì)目標(biāo)，每次調(diào)控都是針對(duì)政府實(shí)際管不了的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)前面應(yīng)該怎么走，并沒(méi)有思路、模式，往往最后連“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”都做不到；第二，沒(méi)有擺平中央與地方的利益關(guān)系，中央在與地方的關(guān)系中過(guò)于自大，忽略了地縫政府的利益與意志，政策基本上處于被地方政府暗中反對(duì)的地位；第三，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，采取全國(guó)一刀切的模式違背規(guī)律，經(jīng)常是北京上海有病全國(guó)吃藥，加劇了政策的不可操作性。
自從2010年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，除了采取限購(gòu)令手段更蠻橫一些以外，其他并沒(méi)有什么新意，如今，房地產(chǎn)調(diào)控除了限購(gòu)令苦苦支撐以外，保障房色厲內(nèi)荏，其他措施正被逐漸瓦解，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最終應(yīng)該也是不了了之的命運(yùn)。
二、2014樓市何以遭遇下馬威
以往每次樓市波動(dòng)社會(huì)都會(huì)覺(jué)得是調(diào)控帶來(lái)的效果，忽略規(guī)律、規(guī)則過(guò)于相信主觀能動(dòng)性、過(guò)于相信政府無(wú)所不能是社會(huì)病，2012年在限購(gòu)令存續(xù)條件下，房?jī)r(jià)依舊上行擊破了史上最嚴(yán)厲調(diào)控的效果幻想，社會(huì)不再把本輪樓市低迷與調(diào)控聯(lián)系起來(lái)，這代價(jià)十分沉重。
那么，本輪樓市低迷的原因究竟是什么？
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)組成部門(mén)的房地產(chǎn)，其低迷仍然不排除國(guó)民經(jīng)濟(jì)低迷與貨幣供應(yīng)緊張，與2011年低迷相比，本輪樓市低迷排除了調(diào)控、樓市自身整合兩個(gè)因素，最突出的是貨幣供應(yīng)緊張，本輪相對(duì)應(yīng)的叫做“錢(qián)荒”，這絕非簡(jiǎn)單的概念魔術(shù)，其影響與政府解決問(wèn)題的思路都不一樣。
自2013年中期出現(xiàn)了錢(qián)荒以后，人們一直迷惑不解：超發(fā)了那么多的貨幣怎么會(huì)出現(xiàn)錢(qián)荒？錢(qián)去哪兒了？從某貪官家里搜出一億現(xiàn)金絕非專(zhuān)業(yè)解讀，就像多年的樓市調(diào)控沒(méi)有弄清楚問(wèn)題、也不知道PM2.5的原因一樣，經(jīng)過(guò)大半年時(shí)間的探索，我們同樣沒(méi)弄清楚為什么會(huì)出現(xiàn)錢(qián)荒，自然也沒(méi)有解決方案，因此大大推遲了降準(zhǔn)手段的使用時(shí)間。
由于未能及時(shí)增加貨幣供應(yīng)，錢(qián)荒導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)價(jià)格大幅度上升，社會(huì)出現(xiàn)了一些能夠出價(jià)更高的貨幣需求，具有抵押物的樓市房貸失去了往昔的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，銀行愿意把錢(qián)賣(mài)給出價(jià)更高的需求無(wú)可指責(zé)。對(duì)于樓市這個(gè)特別需要資金、一直都扮演強(qiáng)勢(shì)需求的領(lǐng)域來(lái)講，受“錢(qián)荒”的影響相對(duì)更大一些，它遭遇了前所未有的絕對(duì)和相對(duì)貨幣供應(yīng)短缺窘境，這也是前段時(shí)間央行強(qiáng)調(diào)保障房貸的背景吧，如果不改善貨幣供應(yīng)，行政手段的效果肯定十分有限。
2014年的樓市距離上一輪低迷僅僅2年的時(shí)間，就再次遭遇又一波的低迷，這次是躺著中槍。
三、展望樓市走向
1、社會(huì)一直批評(píng)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，我堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)的這種地位是客觀進(jìn)程，并非誰(shuí)的完全主觀愿 望。誰(shuí)都難否認(rèn)樓市問(wèn)題，社會(huì)因此普遍否認(rèn)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)地位，恐懼其衰落帶來(lái)的災(zāi)難。萬(wàn)事都互相效力，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的興盛都有相應(yīng)的背景，都是客觀進(jìn)程，而后歸于平靜、衰落也是。家電作為支柱產(chǎn)業(yè)之時(shí)，全國(guó)幾百家彩電企業(yè)到所剩無(wú)幾，遍地的紡織企業(yè)不復(fù)存在，都那么過(guò)來(lái)了，恐懼往往是以特定背景對(duì)待其中一個(gè)因素巨變。
2、經(jīng)過(guò)多年不可勝數(shù)的樓市調(diào)控，管理層終于對(duì)房地產(chǎn)有了新認(rèn)知，不那么與一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)較勁了，承認(rèn)了樓市的客觀性，承認(rèn)了自己對(duì)價(jià)格沒(méi)有那么大的把控力，也表態(tài)說(shuō)要改變一刀切進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，樓市獲得了新的政策空間。
3、錢(qián)去哪兒了還不清楚，很多錢(qián)變成了傳說(shuō)，持續(xù)的錢(qián)荒加劇經(jīng)濟(jì)低迷會(huì)導(dǎo)致政治壓力，持續(xù)錢(qián)荒帶來(lái)的高貨幣價(jià)格，受影響的不單純是樓市，嚴(yán)重傷害了整體經(jīng)濟(jì)，除了要承受經(jīng)濟(jì)低迷以外，如果不改變這種局面，對(duì)于本來(lái)運(yùn)營(yíng)成本就過(guò)高的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，會(huì)有更多的企業(yè)陷入虧損，降準(zhǔn)應(yīng)該是必須的新貨幣政策選擇。
4、如果收獲了改善貨幣供應(yīng)環(huán)境，樓市怎樣走？那要看樓市本身是否還具有發(fā)展強(qiáng)度，這強(qiáng)度來(lái)源于宏觀經(jīng)濟(jì)情景程度的傳輸、城市化進(jìn)程的傳輸、城市聚集資源能力的傳輸。
結(jié)束語(yǔ)
1、社會(huì)一直篤信房?jī)r(jià)是由政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手把控的，難道現(xiàn)在它們不想把控了？但愿這次房?jī)r(jià)下滑，能夠讓社會(huì)更加相信房?jī)r(jià)具有客觀性，客觀性并非不能改善，只是改善的方式不一樣，不是直接針對(duì)房?jī)r(jià)，而是針對(duì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因。
2、最近有個(gè)很好的案例，特別有說(shuō)服力。政府決定讓保定成為政治副中心，保定樓市立刻逆勢(shì)上揚(yáng)，很顯然是政治副中心的預(yù)期促成了保定樓市如此局面，但這個(gè)病態(tài)的社會(huì)卻批評(píng)“樓市添亂”。我覺(jué)得這種批評(píng)聲音與整個(gè)社會(huì)對(duì)樓市經(jīng)常性判斷失誤如出一轍，本末倒置、因果關(guān)系錯(cuò)亂。這些年樓市過(guò)熱就像是人生病一樣，身體有炎癥了，樓市出來(lái)發(fā)燒一下很正常，說(shuō)明社會(huì)經(jīng)濟(jì)有問(wèn)題，有問(wèn)題就要解決?？上В覀儼烟嗟谋г股踔潦浅鸷迌A瀉于樓市、房?jī)r(jià)，忽略了GDP速度太快、城市化進(jìn)城太快、農(nóng)民的土地利益被轉(zhuǎn)移形成了房地產(chǎn)的超額利潤(rùn)、貨幣發(fā)行太多等根源性問(wèn)題，若干年前我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)《別把經(jīng)濟(jì)污水都潑給房?jī)r(jià)》，很少收獲認(rèn)可，基本都是否定、批評(píng)的聲音。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)是個(gè)客觀進(jìn)程，與改革開(kāi)放時(shí)候家電的地位是一樣，不是人的主觀隨意性，為什么要否定這個(gè)客觀進(jìn)程？人要做的只能是怎樣操作好這個(gè)客觀進(jìn)程，不能因?yàn)闃鞘杏袉?wèn)題就否定一個(gè)客觀進(jìn)程、否定一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一個(gè)工具。
3、社會(huì)應(yīng)該給房地產(chǎn)一個(gè)正常的名分：國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)部門(mén)、一個(gè)產(chǎn)業(yè)，在它沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似數(shù)碼技術(shù)后膠片產(chǎn)業(yè)那樣的“夕陽(yáng)窘境”，它具有生存理由，整個(gè)社會(huì)彌漫著恨其不死的氛圍，把經(jīng)濟(jì)問(wèn)題完全政治化、情緒化，這是樓市問(wèn)題無(wú)解的根源之一，樓市的快速發(fā)展聚焦了幾乎所有的社會(huì)問(wèn)題，值得管理層好好思索。
4、我覺(jué)得我們?cè)趯徱晿鞘械臅r(shí)候出現(xiàn)了嚴(yán)重的價(jià)值觀錯(cuò)誤，我們經(jīng)常不認(rèn)可體制、經(jīng)濟(jì)政策帶來(lái)的必然性結(jié)果。我們先不去討論體制合不合理，而是一旦選擇如何做的時(shí)候，必須承受它帶來(lái)的相應(yīng)結(jié)果，才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題找到解決方案，而我們現(xiàn)在幾乎把所有的注意力都放置在批判現(xiàn)象、結(jié)果上，有意無(wú)意地忽略問(wèn)題的根源。
5、樓市的良性運(yùn)行需要一個(gè)文明平臺(tái)，樓市的混亂與社會(huì)給予它的不文明有關(guān)。例如社會(huì)批判政府土地財(cái)政的時(shí)候，更多地是道德層面、政府自我約束層面，而沒(méi)有看到政府作為土地的物權(quán)人尋求土地收益的本能，所以批判變得沒(méi)有意義；再如，我們沒(méi)有空置房的定義，但社會(huì)傳導(dǎo)起空置房數(shù)量、空置率泰然自若，甚至專(zhuān)家都不覺(jué)得是問(wèn)題，如果我們沒(méi)有定義小孩子上學(xué)年齡，就貿(mào)然說(shuō)失學(xué)兒童數(shù)量，相信社會(huì)早就覺(jué)得是問(wèn)題了。 |