|
•下半年漲得起來嗎？
一石激起千層浪，壞事也有多磨時！正當 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士基本認同拐點已經(jīng)到來時，富力、旭輝、萬科等知名大型房企先后公布上半年銷售業(yè)績。出人意料的是，雖然稱不上“成績喜人”，卻也并未如外界所預料的“慘不忍睹”，于是有些業(yè)者開始鼓吹“下半年漲給你看”的論調(diào)。但可能嗎？
根據(jù)上述房企公布之成績單顯示：富力地產(chǎn)6月當月合同銷售金額約40.1億元，已出售的合同銷售總面積約為34.31萬平方米，環(huán)比5月分別上升44%和56%，與去年同期相比銷售收入和銷售面積分別上升31%和40%。
旭輝控股6月合同銷售（連合營項目銷售）金額約人民幣19.9億元，合同銷售面積約17.5萬平方米，環(huán)比約增長40%。2014年1月至6月，累計合同銷售金額約人民幣102億元，較2013年同比增長約42%。
萬科2014年1至6月份公司累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，分別比2013年同期增長14.6%和20.6%。從6月單月數(shù)據(jù)看，萬科6月實現(xiàn)銷售面積174.0萬平方米，銷售金額193.9億元，環(huán)比5月分別增長41.57%、33.35%。
•去年“錢荒”的結果
于是也有不少消費者納悶了，當前樓市處境到底是好是壞？是好，則市場何以頻傳“打折”聲？是壞，則大型開發(fā)商為什么仍然銷售“勢如破竹”？
在我看來，這種狀態(tài)不足為奇，更不足以改變房地產(chǎn)走勢。
首先是業(yè)績挪移的效果。眾所周知，去（2013）年金融機構動輒出現(xiàn)“錢荒”，第四季尤其明顯，許多去年簽訂合同、申辦按揭的樓盤，經(jīng)歷三個月以上才取得房貸的情況比比皆是，因此不少去年第四季的業(yè)績是在今（2014）年第一季實現(xiàn)的。
其次不可諱言，為了讓資金回籠提速，從第一季末開始，已陸陸續(xù)續(xù)有樓盤加入降價促銷的行列，這也刺激了剛性需求者愿意進場“撿便宜”。
•大型房企具聚焦效應
再則于當前形勢下，大型房企已不具全行業(yè)代表性。以往在景氣暢旺時，地不分遠近、樓無論貴賤，一律搶銷！這個時候篩選各類型房源加以對比，都能顯示房地產(chǎn)之大好形勢，但現(xiàn)如今，開發(fā)商跑路、房企倒閉、樓盤停工……等“噩耗”時有所聞，消費者為了自保，當然會“不由自主”的選擇資金相對實力雄厚、信譽度較高、較值得信賴的大型房企，因此，具規(guī)模與聚焦效應的知名大型房企得“天時”之便，銷售業(yè)績明顯突出，超越市場的平均表現(xiàn)，完全可以理解，甚至是必然的結果。
•第四季才有“轉運”的可能
此外，其實大型開發(fā)商更加必要加強去化，因為它所開發(fā)的樓盤通常相對有量體大、房價高、成本低的特性（注意，是“相對”），因此既有降價的空間，也有龐大的資金周轉需求！
凡此種種，我們可以得出一個簡單、淺顯的結論：在大環(huán)境沒有改善、政策并未調(diào)整（主要指的是金融）的情況下，全國大多數(shù)城市在第三季將陷入“房價割喉戰(zhàn)”，已無可避免，不存在降不降價的問題，只有降多降少的困擾（必須觸及消費者“占到便宜”的心理底線），直到第四季才可能會有一、二線部分城市或地區(qū)逐步走出泥潭。
•當前進場購房準則
那么在如此非常形勢下，有意購房者該如何選擇進場時機呢？由于房產(chǎn)屬于“非標產(chǎn)品”，總是因城、因地而異，故而難有統(tǒng)一的標準答案，但仍有“化繁為簡”的方法可供參考，簡言之，將以下四個“是否”標準套用便可得到答案。
首先該城市是否有無產(chǎn)業(yè)支撐？再則是否有無重大建設帶動（包括：外聯(lián)高鐵、內(nèi)通地鐵）？三則是否為人口導入城市？四則近期房價是否歷經(jīng)調(diào)整（千萬注意，此處所指的“調(diào)整”是以宏觀為準，并非必須是降價盤）？
如果答案都是“是的”，那么它就是一座基本上可以安心購房的城市！這也是我堅持“2014年將出現(xiàn)50座以上的鬼城”，及“上海房價四年翻番”的主要依據(jù)之一。 |