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在黃浦江畔的俄軍軍艦上，一邊是欣喜拍照的人們?cè)跂|海則是熱火朝天的軍演，兩幅景象，一個(gè)亞信大背景。國(guó)家主席習(xí)近平近日考察上海，也定調(diào)了上海的未來(lái)發(fā)展方向：當(dāng)好長(zhǎng)江城市帶的龍頭，做好的自貿(mào)區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。從新華社配發(fā)的全文中，難以找到“房地產(chǎn)”，“土地供應(yīng)”，“房?jī)r(jià)”等關(guān)鍵詞，更別提給上海房地產(chǎn)定調(diào)了。近日爆出住建部將放松限購(gòu)，而杭州政府也出臺(tái)新政限制“備案價(jià)格”，以抑制進(jìn)一步的降價(jià)局面發(fā)生。迷霧重重，在上海的房子會(huì)不會(huì)降價(jià)？上海是否會(huì)放開(kāi)限購(gòu)？上海是否會(huì)再現(xiàn)此前的炒房熱潮？筆者認(rèn)為，習(xí)總之行，雖然只字未提樓市，卻表面了中央了另一種態(tài)度。
態(tài)度一:告別賣(mài)地發(fā)展城市化
國(guó)土資源局今年首次不給任何城市設(shè)定土地供應(yīng)計(jì)劃，因?yàn)橐郧跋铝擞?jì)劃賣(mài)地任務(wù)都沒(méi)有完成。另外，中央也下決定要求各城市盤(pán)活存量。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，不攤大餅，將土地市場(chǎng)做健全做實(shí)，供應(yīng)量應(yīng)該要降下來(lái)，存量也需要盤(pán)活。上海規(guī)土局順應(yīng)頒布計(jì)劃，700公頃，相比前幾年的1000公頃供應(yīng)量，降下來(lái)了30%。政策的層面來(lái)看，盲目賣(mài)地帶來(lái)的高溢價(jià)，城市粗獷發(fā)展有極大弊病，三四線(xiàn)城市的空城現(xiàn)象，上海偏遠(yuǎn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施跟不上的現(xiàn)象都能說(shuō)明問(wèn)題。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海今年供應(yīng)51宗住宅用地，成交48宗，同比去年下降了近20%，但是成交價(jià)格和溢價(jià)率都有上升，上浮比例達(dá)100%。和某個(gè)白酒廣告喝好一點(diǎn)，喝少一點(diǎn)類(lèi)似，土地的利用和開(kāi)發(fā)更加精細(xì)化，城市的空間尺度的經(jīng)營(yíng)也需要更加精細(xì)化。
習(xí)總特別提到的是自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，“期待自貿(mào)區(qū)好收成”，通過(guò)關(guān)注企業(yè)扶持企業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，進(jìn)行自貿(mào)區(qū)試驗(yàn)田的制度創(chuàng)新。在這個(gè)范疇內(nèi)，產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展可以創(chuàng)新，金融業(yè)和海外人才引進(jìn)可以創(chuàng)新，區(qū)域內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)同樣有創(chuàng)新的余地。坦率地來(lái)講，地方政府的創(chuàng)新能力有多高，風(fēng)險(xiǎn)控制能力有多強(qiáng)，得到的中央政策支持就有多大。一方面給資源，一方面要兜底擔(dān)責(zé)任，敢于創(chuàng)新。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)帶動(dòng)城市的總體建設(shè)，帶動(dòng)土地的供應(yīng)是未來(lái)的趨勢(shì)。
臨港和崇明近期新推宅地，崇明以生態(tài)為概念大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，臨港則在自貿(mào)區(qū)的輻射下進(jìn)行建設(shè)發(fā)展。至于未來(lái)的土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)狀況如何還要看產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，產(chǎn)業(yè)人口，中高端技術(shù)、管理人才的落戶(hù)安家才能良性消化今后的存量，供需關(guān)系才可平衡。
態(tài)度二：城市群發(fā)展帶需發(fā)揮刺激作用
習(xí)總指出上海要大力發(fā)展長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、海上絲綢之路和絲綢之路。習(xí)總要求“基礎(chǔ)設(shè)施連接起來(lái)、要素流動(dòng)起來(lái)、市場(chǎng)統(tǒng)一起來(lái)”，上海的中期任務(wù)便是建立城市的“標(biāo)準(zhǔn)化”模塊，未來(lái)建立超大型城市群必然是趨勢(shì)，近期媒體曝出鐵道路將設(shè)立鐵路基金，以此來(lái)發(fā)展鐵路沿線(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)和鐵路建設(shè)。高鐵或更加快捷的“膠囊列車(chē)”的問(wèn)世，將讓城市之間往來(lái)更便捷。
上海和周邊城市的邊界區(qū)域?qū)⑹紫仁芤?。如嘉定區(qū)，2014年4月區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)19000元/平米，同比2013年4月16052元/平米上漲了18.91%。與江浙頻繁有生意、生活往來(lái)的松江地區(qū)，今年4月銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲10%。交叉區(qū)域的房?jī)r(jià)還在處于一個(gè)穩(wěn)健上升的區(qū)間，當(dāng)然個(gè)別板塊也存在降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)有影響全局。
態(tài)度三：淡忘調(diào)控 強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型
不提調(diào)控，不提房?jī)r(jià)是趨勢(shì)，清算地方債務(wù)，提高財(cái)政必將從房地產(chǎn)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)移至四個(gè)中心的發(fā)展范疇。購(gòu)房人將著實(shí)體驗(yàn)到，購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)賣(mài)成本高企，房屋的流動(dòng)性放緩，持有成本也會(huì)增加。對(duì)房屋品質(zhì)，內(nèi)裝飾，配套配件，周邊環(huán)境等內(nèi)涵的要求將更加被注重。
筆者認(rèn)為，習(xí)總在上海不言房地產(chǎn)，也是另一種表態(tài)，房地產(chǎn)不可無(wú)，也不是那么不可少了。 |