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??? ◇房地產(chǎn)行業(yè)是先有需求空缺，然后有資金短缺，因此，單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。
????◇目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價(jià)和地價(jià)的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。
????◇房地產(chǎn)市場正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房價(jià)也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向中期公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
????今年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口將達(dá)6730億元，一改去年負(fù)資金缺口的態(tài)勢。由北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉、魏偉、王靜組成的課題組作出的房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報(bào)告顯示，房價(jià)面臨在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性較大。
????資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊
????該課題組估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年負(fù)的資金缺口有明顯的改變，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開始集中體現(xiàn)。但報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，資金供求存在缺口，并不意味著進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。
????報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請宗數(shù)明顯下降。“需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了調(diào)整期，這個(gè)過程可能比預(yù)想的更漫長”。
????報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是先有需求空缺，然后有資金短缺，因此，單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給無法扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)頹勢，也無法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求，市場調(diào)整有其內(nèi)在節(jié)奏和周期，因此房地產(chǎn)資金供給仍會(huì)進(jìn)一步收緊。
????房價(jià)將轉(zhuǎn)為公開下跌
????房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額的雙雙下降，給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。報(bào)告認(rèn)為，調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房價(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩，“目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價(jià)和地價(jià)的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式”。
????“供給面平穩(wěn)增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)”，報(bào)告認(rèn)為，需求面的打擊是房價(jià)增速減緩的主要原因。到2008年上半年為止，全國范圍的房價(jià)還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)的增長也相對趨緩，房地產(chǎn)市場正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房價(jià)也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向中期公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
????調(diào)整過程或會(huì)長達(dá)幾年
????對于2009年的房地產(chǎn)市場，課題組認(rèn)為有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入一個(gè)長期的深度調(diào)整期；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多的調(diào)整后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢頭，房地產(chǎn)市場重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道?！岸康禺a(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性”。
????課題組表示，決定2009年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長達(dá)幾年的調(diào)整階段，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠迅速走強(qiáng)，國家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調(diào)整過程，2009年底有望走出低谷。
????報(bào)告估算，如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元；如果是短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元。“如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。”? |