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中國房地產(chǎn)行業(yè)本年度最大的企業(yè)并購案出現(xiàn)戲劇性變化,綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平欲殺“回馬槍”。
11月6日,宋衛(wèi)平在短信中回復(fù)中國房地產(chǎn)報:“抱歉,按規(guī)定禁聲。”在同一天,一位接近綠城高層的知情人士在給中國房地產(chǎn)報記者的微信回復(fù)中側(cè)面 證實了宋衛(wèi)平“在忙著回購”。一直對此保持緘默的融創(chuàng)中國(01918.HK)董事長孫宏斌6日凌晨微博模糊發(fā)聲:“不做好人,不做壞人,做人。”
事情的發(fā)展方向并未最終明確,因為事關(guān)宋衛(wèi)平到底能不能籌到這一筆錢。不過,關(guān)于回歸的原因,各種渠道消息來源在自媒體、朋友圈迅速流傳。孫宏斌和 宋衛(wèi)平的擁躉各站一邊,一場生意再次夾雜了一些風(fēng)花雪月的味道。雖然名為禁聲,但仍有來自融創(chuàng)團隊和綠城團隊的內(nèi)部消息向外擴散。可見兩個團隊、兩種文 化、兩種管理理念的沖撞和磨合仍在進行中。
拋開這些輸贏爭議,接下來有兩個現(xiàn)實的問題。首先是宋衛(wèi)平必須籌到足夠的錢。其次,假定宋衛(wèi)平能夠重新回歸綠城,無論是資金,還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售理念,都面臨巨大考驗。他能否平衡好理想和現(xiàn)實的距離,重新把綠城帶向一個新的高度?這是一個問題。
融創(chuàng)帶來了什么?
時間退回到5個月前。
彼時,融創(chuàng)中國發(fā)布公告,宣布融創(chuàng)中國以62.98億港元代價收購綠城中國(03900.HK)24.313%股份?？蹨p2.84億港元的派息,融創(chuàng)中國實際支付金額為60.14億港元。雙方交易的最后截止時間是2014年12月底。
隨后,孫宏斌和宋衛(wèi)平一起面對幾百家媒體,惺惺相惜。
宋衛(wèi)平認為把綠城賣給孫宏斌“是他一生最正確的選擇”。
孫宏斌在那天的發(fā)布會上說得并不多,他把主導(dǎo)權(quán)交給了宋衛(wèi)平,讓他傾訴,讓他與更多的人告別。
彼時的兩人濃情蜜意。這在孫宏斌看來也是一場雙贏的生意。
中國房地產(chǎn)報記者曾在私下問孫宏斌,那段時間,他都在哪里忙。孫宏斌說在杭州。但問及更多關(guān)于孫接手綠城后的事情,他都沒有直接回答,而是沉默地抽煙。當(dāng)晚的孫宏斌雖然在笑著喝酒,但看起來裝滿了心事。
想必以銷售為導(dǎo)向的孫宏斌團隊和以產(chǎn)品為導(dǎo)向的宋衛(wèi)平團隊磨合并不容易。
一位知情人士談到了一個細節(jié),綠城選用的石材施工單位,都是浙江的服務(wù)商。孫宏斌去了后,用的不是他們,誰便宜找誰。從技術(shù)來說,外墻的石材技術(shù)非常復(fù)雜。如果硬換必然得犧牲質(zhì)量。
石材價格高想必宋衛(wèi)平也并非不知道,但能換嗎?如果換成孫執(zhí)政,肯定換。而換成宋執(zhí)政,肯定不換。這也沒有絕對的對錯。
不過,在那次兩人公開露面后,宋衛(wèi)平對外更多的是在談藍城的發(fā)展。而孫宏斌鮮有對外露面。
孫宏斌接手后,派出了田強、鄭甫、陳恒六等融創(chuàng)高管團隊入駐杭州,并迅速對綠城“開刀”。一方面縮小三、四線城市戰(zhàn)線,往大城市發(fā)展,另一方面調(diào)整戶型,降價跑量。
綠城總經(jīng)理田強在近日給綠城員工的內(nèi)部信中寫道:在這四個月里,圍繞7月7日管理會議確定的“堅守品質(zhì)、去庫存、控節(jié)奏和投入、盤活資產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)” 的階段工作思路,我們結(jié)合不同市場環(huán)境及變化、項目庫存狀況、平衡現(xiàn)金流和利潤的因素、制定靈活策略堅決執(zhí)行去庫存,自8月開始業(yè)績翻番、持續(xù)增長超 越,10月又達歷史新高,8、9、10三個月我們完成合約額352億港元、合同額283億港元、銷售回款235億港元。
這個業(yè)績也是外界有目共睹的?？梢哉f,銷售的變化是宋衛(wèi)平離開的這段時間綠城最顯著和直接的變化。
當(dāng)然,這種變化也有代價,降價銷售引發(fā)了部分地區(qū)老業(yè)主維權(quán)。宋衛(wèi)平對外表示重回綠城原因有三,首先是他本人接到大量業(yè)主投訴,主要是質(zhì)量問題,比如青島項目;再次,諸多業(yè)主對失去宋衛(wèi)平的綠城表示擔(dān)憂;第三,融創(chuàng)和綠城在做事和考慮問題方面,有諸多不同之處。
有錢贖回股權(quán)嗎?
回歸的原因想必只有孫宏斌和宋衛(wèi)平個人更清楚。至于是否宋衛(wèi)平真能如愿回來,目前仍然是一個問號。
有知情人士稱:孫宏斌有意放權(quán),且未提出太苛刻的條件。
孫宏斌沒有回應(yīng)任何有關(guān)問題,倒是6日凌晨在微博中不無感性地寫道:“年輕的時候爭強好勝,曾經(jīng)贏得暢快淋漓,也曾輸?shù)靡凰?但是我不后悔。年 紀大了點后,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸?shù)氖?不做雙輸?shù)氖?。實在做不?就保護你的員工的權(quán)益,保護股東們的利益,保護家人的平安幸福,支持你 的朋友們。不做好人,不做壞人,做人。”
外界幾乎一致解讀為這是孫宏斌在默認退場。業(yè)界評論也因此毫不猶豫地把褒揚送給了孫宏斌,認為其大度。
不過,仔細讀其中的話,他說的保護員工,除了本身融創(chuàng)公司的員工,包不包括現(xiàn)在的“綠城員工”?如果包括,他又會如何保護?
這或許是看似憨厚的孫宏斌狡猾之處。
而從宋衛(wèi)平這邊來看,最現(xiàn)實的問題是,孫宏斌同意放權(quán),他的錢從哪里來?
目前,宋衛(wèi)平一手創(chuàng)建的藍城以代建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主,還處在“燒錢”階段,難在此時抽出錢來。
據(jù)悉,目前宋衛(wèi)平持有10.473%的綠城股份,其一致行動人壽柏年持股8.086%,二者合計持股18.559%.按照11月4日收市價8.790港元計算,二者股權(quán)價值約為35億元。
有市場傳言稱宋衛(wèi)平考慮向東方資本融資,同時向綠城高層“眾籌”20億元資金。也有人稱有資產(chǎn)公司答應(yīng)出資50億元幫助宋重回綠城。還有一種說法是財務(wù)投資人九龍倉有意出手。
上述種種說法并未得到證實。接近綠城的知情人士微信回應(yīng)中國房地產(chǎn)報,宋衛(wèi)平在忙回購。能否在規(guī)定的時間借到錢還是未知數(shù)。
港交所是否認定這場收購為一致行動人并不確定,如果到12月31日,港交所認定交易成功,那想必宋衛(wèi)平再想回綠城就更難了?，F(xiàn)在不得不說是一個時機,而宋衛(wèi)平有必要抓緊時間找到籌錢方。
回歸之后呢?
如果宋衛(wèi)平真的能如愿回歸,也只是新挑戰(zhàn)的開始。
這種困難從田強的內(nèi)部信中也有所反映。
田強在信的后面話鋒一轉(zhuǎn),指出前面四個月的業(yè)績僅僅填補和階段性緩解了綠城之前相當(dāng)長時間內(nèi)積累的缺口,公司還未到安全良好循環(huán)的軌道,稍有疏忽或松懈就有可能讓幾個月的努力前功盡棄。
他認為綠城積累的問題仍然有待解決:綠城集團存貨及儲備的整體結(jié)構(gòu)中,三線、四線城市的巨量存貨依然存在,占到約60%;
其次是巨量的股東資金沉淀在大量的酒店資產(chǎn)中且在建項目中有大量可能會造成極大經(jīng)營風(fēng)險和現(xiàn)金流壓力的大商公建項目;大面積、高總價、長周期的難點 庫存占據(jù)集團目前近1000億庫存的60%,即使市場好轉(zhuǎn)此類庫存去化也難以明顯提升;相當(dāng)比例的項目產(chǎn)品成本遠高于市場標(biāo)準(zhǔn),成本遠超市場售價的承載能 力。
這些的確是現(xiàn)實問題。
睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理郝炬稱,綠城曾在2008年、2010年到2013年連續(xù)出現(xiàn)危機,從賣項目,到賣股權(quán)、賣控制權(quán),如果宋衛(wèi)平回歸,一定要反思為什么會出現(xiàn)這些問題。
“孫宏斌隨行就市做出調(diào)整是符合市場規(guī)律的。”郝炬說,在市場情況不好的情況下,整個行業(yè)事實上都在這么做,降價跑量促銷售。
他判斷,宋衛(wèi)平如果往回走,只有兩種可能:一是交易出了問題,不得不回來;二是雙方合作中出了問題,孫宏斌請求回來協(xié)助解決問題。
“宋回來要考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金的問題,要考慮人才培養(yǎng)和接班人的培養(yǎng),在原先產(chǎn)品導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上考慮到市場導(dǎo)向的轉(zhuǎn)向。”郝炬說。
蘭德咨詢總裁宋延慶對于宋衛(wèi)平回歸提出了三點建議。
一點是提醒宋衛(wèi)平更貼近實際情況,不是做一些僅供欣賞的藝術(shù)品,而是做一些熱銷的商品。同時處理好售價、成本和利潤的關(guān)系,深入研究顧客需求,在保證品質(zhì)的情況下,在“巧”字上做文章。
“宋衛(wèi)平最大的資本是產(chǎn)品品質(zhì),但理想主義和現(xiàn)實主義并不是非此即彼。”宋延慶說,綠城應(yīng)該在堅持做好和進一步做好產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上,實現(xiàn)成本和價格的一個現(xiàn)實回歸。
在他看來,大家勸宋衛(wèi)平少一些理想主義,多一些現(xiàn)實主義。相信宋衛(wèi)平一定會吸納有關(guān)的意見。“經(jīng)過半年時間的變故,對他的思想和行為應(yīng)該有一個較大的轉(zhuǎn)變。”
第二點建議是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。把回報率很低的酒店資產(chǎn),特別是資金成本非常高的部分可以平價和折價轉(zhuǎn)讓出去。也可以做一些優(yōu)質(zhì)的持有性資產(chǎn)。拓寬資金來源,通過資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)勢,能解決資金緊張問題。
據(jù)知情人士透露,蘭德咨詢負責(zé)給綠城做的是標(biāo)準(zhǔn)化體系及產(chǎn)品和管理標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃。而綠城的成本管理體系是深圳某咨詢機構(gòu)在負責(zé)。
“宋可能管的事情很多,但有一些事情不管,有一些事情管得很多。”宋延慶說,綠城并不缺人才,但有一些管理待改進。比如,這么多的項目 設(shè)計方案都需要宋衛(wèi)平拍板,但往往報上去,宋可能沒有時間看,積壓在案頭的要他拍板的就比較多,耽誤了很多時間,有的可能十天二十天,有的好不容易一個月 排上隊了,抓住老宋,老宋可能有兩種結(jié)果,可能一看很快過去,可能等了三十天,很快過了,也可能重新弄。
“無論是決策還是返工的一個月,其他企業(yè)都是不允許的,這在綠城是司空見慣的。”宋延慶直言。
第三點建議,宋延慶特別強調(diào):宋衛(wèi)平一定要重視并加強投資者關(guān)系管理和市值管理。在他看來,因為宋衛(wèi)平不太擅長和投資者溝通,公司股票價格也不高,融資的時候難度也比較大。
“能夠真正的改變,綠城有機會再次爆發(fā)。”宋延慶說。
宋衛(wèi)平是否能如愿,一切都要交給時間。 |