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11月底，有媒體將首個(gè)小米式公寓鋪開(kāi)在公眾的視野中。這個(gè)名為“you+國(guó)際青年公寓”的項(xiàng)目，因?yàn)橛行∶證EO雷軍的注資以及有格調(diào)的設(shè)計(jì)迅速刷屏地產(chǎn)圈。
在房地產(chǎn)紛紛向互聯(lián)網(wǎng)靠攏時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍人物之一雷軍卻“插足”到了房地產(chǎn)。在一些業(yè)內(nèi)人士的眼中，“狼”真的來(lái)了。
不過(guò)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這個(gè)“有態(tài)度的公寓”，業(yè)內(nèi)不僅僅是贊美之聲，質(zhì)疑者也眾，可謂“毀譽(yù)參半”。那么對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)公寓到底意味著什么呢？
you+的攪局
如果沒(méi)有雷軍參與，“you+國(guó)際青年公寓”項(xiàng)目也只是個(gè)有意思的“群租”項(xiàng)目。它允許居住者對(duì)租住空間進(jìn)行改造，退租后還不需要恢復(fù)原貌；它進(jìn)個(gè)門(mén)都需要“過(guò)五關(guān)斬六將”，突破重重關(guān)卡；它將公寓的一層開(kāi)辟成所有租客的客廳，聚會(huì)、觀影、會(huì)客、泡吧甚至辦公，都隨意。而且，you+國(guó)際青年公寓還有一個(gè)“三不租”的規(guī)矩：一是45歲以上不租，第二是帶孩子的不租，第三是不愛(ài)交朋友的不租。
顯然，這種模式不同于我們司空見(jiàn)慣的租房模式，更像一個(gè)長(zhǎng)期版的國(guó)際青年旅社，只不過(guò)公寓畢竟不是行色匆匆的旅社，相對(duì)長(zhǎng)期的居住可以使得居住者之間形成更穩(wěn)定的社交關(guān)系。這樣的特點(diǎn)使得這個(gè)項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于社交，而不是居住，因此，you+國(guó)際青年公寓被定位為：一個(gè)年輕人的社交平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)基地。
也正是這樣與眾不同的特點(diǎn)，在短短5分鐘內(nèi)吸
引了雷軍，決定入股項(xiàng)目投資方——順為基金，并表示“給漂泊的年輕人一個(gè)家”。
事實(shí)上，從之前的采訪資料中可以發(fā)現(xiàn)，雷軍對(duì)開(kāi)發(fā)公寓早有想法。據(jù)悉，今年2月，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖就曾透露，小米正在研究互聯(lián)網(wǎng)如何影響和改變房地產(chǎn)。2月11日，小米手機(jī)員工“鐘雨飛”在微博 發(fā)布了一條消息稱(chēng)，小米今年開(kāi)建小米公寓作為員工福利。
在這樣的背景下，雷軍迅速拍板加入you+國(guó)際青年公寓，讓已經(jīng)開(kāi)始有危機(jī)感的房地產(chǎn)行業(yè)更為微妙。已經(jīng)成功吸納無(wú)數(shù)粉絲的“小米模式”方法論移植到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來(lái)怎樣的變化？這也正是行業(yè)巨頭萬(wàn)科正在思考的問(wèn)題。
在考察了小米、阿里巴巴后，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮拋出了這樣的疑問(wèn)：“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似‘小米’的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)的思維模式打碎行業(yè)舊秩序，威脅甚至取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式?！?/P>
如今，攪局者來(lái)了。
明年春節(jié)北京項(xiàng)目落地
據(jù)記者了解，目前，除了廣州正在運(yùn)營(yíng)的兩家店，you+國(guó)際青年公寓已經(jīng)有8家店正在修建，分布在上海、北京和廣州。
you+國(guó)際青年公寓的創(chuàng)始人劉洋在接受京華時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，明年初北京蘇州橋店和上地店將開(kāi)業(yè)，其中，蘇州橋店下個(gè)月會(huì)開(kāi)放預(yù)訂。“蘇州橋店做的是創(chuàng)業(yè)社區(qū)，到時(shí)會(huì)吸引很多創(chuàng)業(yè)者來(lái)這里工作生活?yuàn)蕵?lè)，大家不僅可以在一起研究項(xiàng)目，還可以與來(lái)自各行各業(yè)的家友尋求資源互補(bǔ)?！?/P>
據(jù)悉，蘇州橋項(xiàng)目將是一體化創(chuàng)業(yè)社區(qū)，總共能容納500人?？蛷d會(huì)做得更大，并且提供辦公席位，還能就地注冊(cè)公司。社區(qū)內(nèi)配備了視頻會(huì)議系統(tǒng)，并且將是全球第一個(gè)萬(wàn)兆寬帶接入的社區(qū)。租住配比也會(huì)傾向于創(chuàng)業(yè)者，剩下的以投資經(jīng)理、法律人員、會(huì)計(jì)等按一定配比分配。
“我們目前的重心是想把正在運(yùn)營(yíng)的店服務(wù)做到最優(yōu)，體驗(yàn)做到極致，另一個(gè)重心就是明年即將開(kāi)業(yè)的北京創(chuàng)業(yè)社區(qū)，希望能把北京的創(chuàng)業(yè)社區(qū)做成一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化基地，從而帶動(dòng)中國(guó)創(chuàng)業(yè)的大浪潮，全國(guó)各地都有一大批創(chuàng)業(yè)者，他們都需要這樣一個(gè)有溫度有親情有支持的社區(qū)來(lái)幫助支持他們，希望有識(shí)之士和各級(jí)政府能與you+一起共同搭建這樣一個(gè)創(chuàng)業(yè)者的平臺(tái)。”劉洋告訴記者。
質(zhì)疑聲四起
對(duì)于該項(xiàng)目，部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好。
“不看好，不管投資者是誰(shuí)，不管是不是雷軍，都應(yīng)客觀理性看待，按這類(lèi)產(chǎn)業(yè)客觀規(guī)律運(yùn)營(yíng)，依法運(yùn)營(yíng)，所謂‘互聯(lián)網(wǎng)思維’是另外用何種方式‘買(mǎi)單’的問(wèn)題，著名的表述公式‘羊毛出在狗身上，讓豬買(mǎi)單’，明顯一個(gè)賠錢(qián)的投資，如何找到買(mǎi)單的豬，我在看?！北本┓繀f(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受記者采訪時(shí)表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，小米公寓如果要成功，房租必須起碼可以覆蓋物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的資金成本。否則就只能違法。舉例來(lái)說(shuō)300萬(wàn)的房子如果年租金沒(méi)有15萬(wàn)以上，就沒(méi)有辦法干，有意向的企業(yè)大部分都是可能有閑置廠房等盤(pán)活需求。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，小米公寓這種先天在產(chǎn)權(quán)上就很模糊的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是很大的，這種模式，如果土地性質(zhì)沒(méi)問(wèn)題，投入產(chǎn)出比就會(huì)很低，如果投入產(chǎn)出比高，土地性質(zhì)的問(wèn)題會(huì)是這個(gè)項(xiàng)目能否持續(xù)產(chǎn)出的最大風(fēng)險(xiǎn)。
除了土地和投資回報(bào)等問(wèn)題以外，其商業(yè)模式也遭到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
“所謂商業(yè)模式其實(shí)就是一個(gè)典型的白領(lǐng)公寓
運(yùn)營(yíng)模式，這種模式完全不稀奇，在做的企業(yè)也不在少數(shù)，包括新派公寓、魔方公寓等。和這些白領(lǐng)公寓相比本項(xiàng)目沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，除了雷軍有相關(guān)資金投入外，其他也沒(méi)有特別之處，甚至從一些記者采訪的照片來(lái)看，舊倉(cāng)庫(kù)改造的公寓，環(huán)境中下，采光一般，走廊臟亂差。僅靠所謂的公共客廳、幾座沙發(fā)、免費(fèi)看看電影、喝喝咖啡（應(yīng)該收費(fèi)）、吹吹牛皮、談?wù)剟?chuàng)業(yè)、談?wù)劺硐?，再加上所謂“三不政策”，如果這些也算核心競(jìng)爭(zhēng)力的話，那真要為他們捏把汗了！”克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱直言。
支持者眾
當(dāng)然，贊同者也不在少數(shù)。
合作建房第一人于凌罡對(duì)這種模式較為認(rèn)同，他在接受記者采訪時(shí)表示，政府應(yīng)該鼓勵(lì)這種創(chuàng)新，小米做這個(gè)有優(yōu)勢(shì)，有各種資源，如果有條件，他也會(huì)考慮做類(lèi)似產(chǎn)品。
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，這種產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)是好的，如果價(jià)格不離譜、地段也不錯(cuò)的情況下，是有發(fā)展前景的，因?yàn)樗谝欢ǔ潭?/P>
上迎合了有創(chuàng)業(yè)需求和社交需求的年輕人的口味。但就目前而言，該產(chǎn)品最多對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的影響非常有限。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公眾號(hào)“天下第一八婆”給予了深入的解讀，其作者“柚子小俊”表示：“當(dāng)然以賣(mài)房子的思路以簡(jiǎn)單租金計(jì)算，去看商業(yè)模式，尤其是剛剛萌芽的商業(yè)模式，雷軍被你們拍死也正常。房地產(chǎn)的思維，是什么？是買(mǎi)地是建房子買(mǎi)房子。房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的思維是什么？是簡(jiǎn)單的投資回報(bào)率計(jì)算，是簡(jiǎn)單的售價(jià)計(jì)算。雷軍若和大多數(shù)的人想法一樣，他就不叫雷布斯?！?/P>
“柚子小俊”認(rèn)為，該公寓最大的一個(gè)亮點(diǎn)就是參與性能夠植入此類(lèi)住區(qū)的空間中。尤其是隨著購(gòu)房群體進(jìn)入了90后等環(huán)節(jié)，很多職業(yè)觀念確實(shí)會(huì)有轉(zhuǎn)變。這也是小米涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)需求進(jìn)行追蹤的考慮。畢竟未來(lái)專(zhuān)業(yè)化、多元化的物業(yè)開(kāi)發(fā)是符合個(gè)性化的市場(chǎng)需求的，針對(duì)特定群體的住房類(lèi)型也會(huì)有市場(chǎng)。尤其是智能家居生活、租售靈活模式為一體的住宅，更容易迎合市場(chǎng)。
房企應(yīng)該學(xué)習(xí)什么？
面對(duì)質(zhì)疑，劉洋告訴記者，在運(yùn)營(yíng)模式上，you+的核心其實(shí)是建設(shè)青年社區(qū)，目前兩家在營(yíng)業(yè)的店運(yùn)營(yíng)狀況良好。投資回報(bào)上，做you+是個(gè)不賺錢(qián)的事，我們做you+也不是為了賺錢(qián)，而是為了圓夢(mèng)，目前兩家店只實(shí)現(xiàn)微薄盈利，所以很長(zhǎng)一段時(shí)間確實(shí)不會(huì)看到豐厚的投資回報(bào)。
“我們沒(méi)有想過(guò)去取代現(xiàn)有市場(chǎng)上的什么，我們和雷總也沒(méi)有像媒體上說(shuō)的一樣想顛覆房地產(chǎn)業(yè)，只是因?yàn)轶w驗(yàn)過(guò)都市年輕人的辛苦生活，想做點(diǎn)事，讓年輕人生活得更快樂(lè)。”劉洋說(shuō)。
對(duì)于“you+國(guó)際青年公寓”，京漢置業(yè)(京漢君庭 京漢鉑寓)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)副總監(jiān)趙四海則表示，一件事都說(shuō)好不能干，都說(shuō)不好也不能干，喜憂參半最好。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，更為重要的也許是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)能從這個(gè)新事物中學(xué)習(xí)到什么。
CRIC研究中心傅一辰認(rèn)為，從他們的運(yùn)作模式上來(lái)看，似乎并沒(méi)有特別突出和值得房企學(xué)習(xí)之處。但是，這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以往的運(yùn)營(yíng)思路，能引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的三點(diǎn)思考：首先，如何進(jìn)行品牌建立和營(yíng)銷(xiāo)推廣；其次，怎樣提高以人為本的服務(wù)意識(shí)；最后，品質(zhì)和務(wù)實(shí)是基礎(chǔ)，也最關(guān)鍵。
“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能帶來(lái)的僅僅是一種運(yùn)營(yíng)思路，能對(duì)房企的品牌推廣和后續(xù)服務(wù)起到輔助作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)被顛覆，只會(huì)在學(xué)習(xí)中提高。但若是把互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的模式當(dāng)成運(yùn)營(yíng)核心卻忽略了基本品質(zhì)，那真的離被取代不遠(yuǎn)了?！备狄怀秸f(shuō)。 |