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原標題：股市與樓市
如此宏大的題目，可以寫篇博士論文了。我這輩子可能沒資格寫博士論文了，選擇這么個題目，顯然是應景。
今年下半年股市突然發(fā)力，最近半年上證指數從2100漲到3000點，漲幅超過40%。多位朋友問：這與樓市有沒有關系，是不是樓市的龐大資金流到股市去了？
這個問題初看起來，頗有吸引力。2014年房地產市場總體上是一個調整的態(tài)勢，雖然下半年二三線城市限購普遍取消，限貸也放松了，10月以來的成交有所增長，但目前尚無法斷定，樓市反彈的格局已經確立。
如你所知，2005年以來的中國樓市，投資投機占比很大。實行限購政策以來，這些資金大都被封堵在樓市之外。10月以來樓市雖有回升，但現在還沒有跡象證明，在取消限購的城市，那些投資資金又全面進場了。我此前多有強調，投資購房是推動房價上漲的一個重要因素，而目前房價尚能保持基本穩(wěn)定，與這部分投資動力還在猶豫觀望有關。
早年投資買房的朋友，應已獲得至少2-3倍的收益。理論上說，這些朋友僅僅是將房產投資盈利，轉投到股市，數額就相當可觀。北京上海一套房子，動輒五六百萬甚至上千萬，持有多套房的人，賣一套投到股市，并非不可能。
這幾天確也聽聞所謂賣房炒股的消息。2006-2007年股市暴漲時，也曾有這樣的事例。雖然可能有人借此賺了兩套房回來，但更大的可能是把房子賠進去了。人們口耳相傳的往往是那些一夜暴富的故事，而折戟沉沙的悲慘事例，卻被風吹散在歷史的天空。正如同，20年時間，阿里從一家小微企業(yè)成長為世界知名的互聯(lián)網公司，馬云的首富光環(huán)閃耀四方，但你可知道，每年有數以萬計的小微企業(yè)痛苦夭折，無人知曉。
好在資本市場的人們，大都是理性的經濟人。賣房炒股，或以房抵押貸款曲折進入股市，畢竟是極少數。不過，繞了這么遠，樓市與股市究竟有啥關系？
我使勁想了想，抱歉，沒找到它們存在正相關或負相關的邏輯。你既不能說，樓市火了，股市就下跌，因為資金都流到樓市了；你也不能說，樓市調整，股市就會大漲，因為資金都流到股市里了。沒有找到印證此說的證據鏈。
譬如，2006年下半年至2007年上半年，A股連續(xù)上漲，并創(chuàng)造了至今高不可攀的上證指數6124點。而2006-2007年，也是成交量和房價快速增長的時期。2008年，股市連創(chuàng)新低，一年內居然有12次跌幅超過5%，而當年的樓市也是房地產市場化以來第一次進行像樣的調整。然后，2009年樓市量價齊升，股市一蹶不振。2011年，股市樓市都很弱。2012年樓市再發(fā)威，股市也還是趴著不肯起來。
好了，一句話說清楚：2014年下半年的這一波股市大漲，可能會有部分樓市資金流入，但后者絕不會是支撐牛市的主力。你總不能說，理財資金里相當一部分原本是要進樓市的，現在轉身跑入股市，而把這股資金算成是樓市的吧？
在我個人看來，股市投資者與樓市者，有著迥乎不同的風險偏好。大體上說，股市投資者的風險承受度要高于樓市投資者。雖然股市的上漲氛圍，會讓市場參與者抬升其風險測度值，但這兩種不同的主體不太可能因為股市與樓市的盛或衰，而形成資金對流效應。
有朋友會繼續(xù)追問，那么，樓市的那些投資資金去了哪里？老實說，我不知道。這需要進行樣本數量足夠的實地調查。也許它們的很小一部分去移民了，很小很小一部分買古董字畫了，很小很小一部分進了股市，但大部分，或者沉淀在樓市里，或者暫時買了理財產品，或者握在手里沒動。
它們還會繼續(xù)投資買房么？如果買房，2014年底和2015年初，是較好的時機?，F在來看，2015年6月以后樓市進入復蘇軌道的可能較大。但正如前面提到的，現在還沒有看到投資購房資金大舉進入限購解除城市的現象。
理性的投資者很清楚，最好的房地產投資時代已然過去，假如現在再投資買房，就必須做好快進快出的準備。而2016年的樓市誰也無法準確預測。此時投資買房，其風險水平幾乎已經抬到接近上升期的股市那個標線了，而退出門檻卻要明顯高于后者。 |