??????? 許多急需買房的市民,對二手房情況不了解,或者抱著僥幸心理,即使二手房沒有產(chǎn)權(quán)證,或者產(chǎn)權(quán)證不全,都要買下來,豈知購買了無證房,可能會(huì)退還給賣房者,可能會(huì)錢房兩空,因此,購買二手房一定要慎之又慎。
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??????? 房子買了兩年多,還是得退還
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??????? 2003年5月15日,武昌的涂某和何某簽訂《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》,出價(jià)5萬元從何某手里買下一套約100平方米的房子。此房是何某單位所分的福利房,何只有使用權(quán)。他們當(dāng)時(shí)在合同上約定,涂某先支付4.5萬元,何某負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù),等產(chǎn)權(quán)證辦下來且過戶給涂某后,再付余額5000元。
??????? 但是,兩年時(shí)間快過去了,何某仍沒有為房子辦理產(chǎn)權(quán)證。令涂某意外的是,2005年2月,涂某突然接到法院傳票,請求法庭判處解除兩人的《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》,涂某將房屋還給他。
??????? 5月底,武昌區(qū)人民法院開庭審理此案。何某法庭上稱,房子是單位的福利房,沒有經(jīng)過單位的許可,自己無權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋,現(xiàn)單位要求自己收回此房。涂某則在庭上大倒苦水:已對該房裝修并入住。法院審理認(rèn)為,何某對該房只有使用權(quán),沒有出售權(quán),其售房行為無效。涂某的裝修損失可找何某追訴。
??????? 6月初,武昌區(qū)法院一審判決該售房買賣無效,涂某應(yīng)將此房返還何某,何某則返還房款4.5萬元。涂某不服提出上訴,后又申請撤訴。
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??????? 武漢市中院后來裁定,準(zhǔn)許涂某撤回上訴,雙方仍按一審判決執(zhí)行。
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??????? 購買無證二手房,小心錢房兩空 ? ??????? 代理此案的湖北首義律師事務(wù)所律師陳波認(rèn)為,無論是商品房,還是福利房,購房者或居住者在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下,將所購的房屋再行出售,違反我國法律的有關(guān)規(guī)定,為此簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。購房者如果要購買這樣的房屋,首先應(yīng)該對所要購買房屋的狀況加以了解,如該房屋土地性質(zhì)、土地出讓金交納情況、房屋建設(shè)情況,以及尚未辦理房產(chǎn)證的原因。
??????? 購房者若要買這樣的房子,應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同,盡管此時(shí)簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,但該合同在轉(zhuǎn)讓人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后即為有效合同。在該合同中應(yīng)當(dāng)為雙方設(shè)定嚴(yán)格的權(quán)利義務(wù),如轉(zhuǎn)讓人應(yīng)辦理的各項(xiàng)手續(xù),購房者的付款方式等,確保購房者的利益能得到最大限度的保護(hù)。
??????? 因?yàn)檫@種房子的特殊性,購房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎付款。購房者在轉(zhuǎn)讓人的房產(chǎn)證未取得之前,付款后得不到保障,因此購房者在付款時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎,不要輕易付款,而應(yīng)當(dāng)利用付款制約轉(zhuǎn)讓人。
??????? 當(dāng)然,如果確實(shí)需要購買無證的二手房,最好是通過中介公司。一些大的、誠信度較高的中介公司可以對轉(zhuǎn)讓人的行為加以制約,還可要求中介公司對雙方的合同履行提供擔(dān)保,以盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 陳律師提醒購房者注意:最好別買無證房,因?yàn)檫@樣的買賣最終是無效的,一旦轉(zhuǎn)讓人悔售,買方則要吃虧,可能會(huì)錢房兩空。
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??????? 私下交易二手房,麻煩多多
??????? 據(jù)記者了解,武漢市每年成交的二手房交易達(dá)6000多戶,但是,僅50%的交易是在中介公司辦理的,還有一半,都是雙方私下交易的。私下交易二手房,常常會(huì)留有隱患,并引發(fā)許多矛盾和糾紛,弊端十分明顯。二手房私下交易,一般有這些麻煩:
??????? 1、在產(chǎn)權(quán)上很麻煩。有三類二手房是不能出售的:第一類是純粹不能買賣的房屋:如被法院查封的房屋、與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。第二類是夫妻雙方僅一方同意出售,或夫妻離異后對房產(chǎn)判決不明的房屋。第三類是同一居所人員未能俱結(jié),或子女未經(jīng)父母(產(chǎn)權(quán)人)同意出售的房屋。由于是私下交易,買賣雙方缺乏對有關(guān)政策法規(guī)的了解,購房者又不易掌握賣房方的真實(shí)情況,極易造成產(chǎn)權(quán)不能過戶、交易中途夭折,或雖然成交但由于賣房者家庭出現(xiàn)矛盾,不得不再次變更的結(jié)果。
??????? 2、在房款上很麻煩。私下交易往往缺乏相互信任,賣房者急著拿錢,購房者急著要房。由此常常會(huì)產(chǎn)生訂金或房款付了,產(chǎn)權(quán)證卻遲遲辦不下來;房屋不能如期交付或是房屋交付了,錢卻拿不到,拿不完整等情況。
???????? ??????? 3、在物業(yè)上很麻煩。二手房的買賣不同于商品房,完成產(chǎn)權(quán)過戶,并不意味著全部交易的結(jié)束,還有諸如賣房者戶口須遷出,物業(yè)管理費(fèi)要結(jié)算,水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用要結(jié)清等。私下交易,買賣方由于缺乏經(jīng)驗(yàn),經(jīng)常會(huì)忽視或遺漏某些項(xiàng)目,造成經(jīng)濟(jì)損失和引來糾紛。
???????? ??????? 這些只是私下交易二手房一些顯而易見的麻煩,其實(shí),遠(yuǎn)不止這些。陳律師提醒市民,前往不要私下進(jìn)行二手房交易,到時(shí)帶來麻煩,走上法庭,就悔之晚矣。 |