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      消化庫存仍在第一位 降息降準有空間

 

      “7月份公布的70個大中城市房價數(shù)據顯示，環(huán)比已經有36個城市上漲，但同比上漲的只有4個城市，現(xiàn)在還沒有完全進入上漲。因為目前還有6億多的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以價格不會飛漲”，任志強表示，目前銷售增長率開始回升，價格在平穩(wěn)過渡，過去是徐徐下降，現(xiàn)在已經開始調頭向上，一線城市的房價已經發(fā)生了巨大變化，但二三線城市有的還在繼續(xù)下滑，并沒有完全恢復，預計總體房價的回升要等到四季度。

 

      城市及城區(qū)分化：一線城市成交穩(wěn)中有升 二線分化加劇

 

      2014年市場呈下行趨勢，一線城市成交下降迅速，但四季度市場信心提振，成交回暖以來，一線城市的成交上升也最為強勁，這一方面是因為一線城市具有房地產風向標效應，對市場的敏感度較高，在市場下行下，觀望情緒濃厚，因而成交量迅速下降。另一方面一線城市有強大的經濟和人口支撐，購買力十足，在市場回暖下，刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更為強勁。重點二線城市的成交情況類似，但其他二線城市及三四線城市市場基于庫存高企，去化壓力較大因此恢復相對緩慢。

 

      諾亞財富預計，未來房地產市場表現(xiàn)仍將持續(xù)，一線城市表現(xiàn)穩(wěn)中有升，二線城市分化加劇，三四線城市整體表現(xiàn)依舊。2015年，房地產市場需求并不會出現(xiàn)實質扭轉。首先，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托強大的人口吸納能力及經濟水平，預計一線城市成交量價能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次，二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京及廈門等城市可能保持平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，面臨高企的庫存壓力，市場成交亦不容樂觀。最后，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀，對于這些城市而言，以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律。

 

      未來大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場

 

      另外，據諾亞財富公布數(shù)據顯示，從典型城市看，二手房超越一手房的現(xiàn)象在上海曾經出現(xiàn)，但并不穩(wěn)定。但隨著房地產市場的不斷成熟，將逐漸由新房市場向存量房市場轉變。以歐美、日本這樣的發(fā)達經濟體為例，房地產市場步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場成交占到7—8成的比重?？紤]到中國足夠龐大的商品存量房、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發(fā)展史大勢所趨。