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      近日，財政部和國稅總局首次明確了5月1日“營改增”后個人轉(zhuǎn)讓二手房時個稅、契稅的計算原則。記者今天上午從北京市國稅局和北京市地稅局獲悉，計算這三種稅費時，房屋銷售額均為不含稅的數(shù)額。記者以一套200萬元的二手房為例簡單計算，比較“營改增”前后稅負(fù)差異。

 

 

      增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。

 

      契稅方面，個人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。

 

      個稅方面，業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

 

      那么，同樣一套房，“營改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費呢？舉例來說，北京市民李先生以200萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房，假設(shè)當(dāng)年買入價為100萬元，繳納稅費2萬元。5月1日前，這套房屋需繳納營業(yè)稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元；個稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬元；契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出，營改增后賣方稅負(fù)減少0.38萬元，買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)

 

      據(jù)了解，市地稅局已對二手房系統(tǒng)進行了修改，新系統(tǒng)從今天起正式上線。同時，市地稅局在原有279個二手房和個人出租不動產(chǎn)辦稅窗口的基礎(chǔ)上，又新增了辦稅窗口70個。而在辦理流程上，記者從地稅窗口了解到，也基本和“營改增”之前的辦理流程相同，買賣雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房發(fā)票等基本材料，到窗口核實、確定交易涉及稅種，填寫相關(guān)稅種申報表后，經(jīng)復(fù)核無誤的，繳納具體稅費并獲得票據(jù)證明。

 

      需要提醒的是，如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低且不具有合理理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)重新確定銷售額，確定依據(jù)可以是納稅人近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格，或者其他納稅人近期銷售不動產(chǎn)的平均價格等。