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在蘇州，貸款買房已經(jīng)成為眾多蘇州購(gòu)房者的購(gòu)房方式, 在他們眼中,二手房具有即買即住的特點(diǎn)，不過(guò)二手房交易流程比較復(fù)雜，特別是二手房在進(jìn)行貸款的時(shí)候，手續(xù)更加繁雜。
影響因素1：首套房or二套房
在貸款買房時(shí)首先決定首付比例的是房屋套數(shù)和住房的屬性，即首套房還是二套房，因?yàn)槭滋追亢投追康氖赘侗壤厝徊煌Ｄ壳案骷毅y行執(zhí)行的政策是首套房（無(wú)購(gòu)房、無(wú)房貸記錄）普通住宅首付比例為30%，擁有一套房但無(wú)貸款記錄或者已經(jīng)結(jié)清的二套房普通住宅首付比例為50%，擁有一套房但貸款未結(jié)清的二套房普通住宅首付比例為80%，首付比例的因素主要看首套房還是二套房和貸款結(jié)清與否。
影響因素2：所購(gòu)房屋的年限
二手房貸款時(shí)所購(gòu)買的房屋年限也會(huì)影響到首付的比例。如果購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋年限較短，那么自然銀行審批時(shí)貸款的額度也就越多，如果是年代久遠(yuǎn)的房屋，評(píng)估的市值也會(huì)比較低，所貸款的額度也不會(huì)多，貸款額度的變化也會(huì)直接影響到首付比例。
不同的銀行其具體規(guī)定有所不同，但常見(jiàn)的為如下幾種：
1、二手住房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。
2、二手房房齡和貸款年限之和不能超過(guò)70年。
3、不能超過(guò)抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。
影響因素3：借款人年齡
二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)60年（有的銀行也會(huì)是65年、70年）。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長(zhǎng)，而借款人年紀(jì)越大，貸款期限較短。一般，兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。
影響因素4：房屋的評(píng)估市值
首先二手房貸款的多少和貸款的年限和銀行對(duì)二手房的評(píng)估價(jià)的高低有直接的關(guān)系，銀行根據(jù)房屋的實(shí)際情況，主要在房屋面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡這五個(gè)要素出發(fā)，計(jì)算出該房屋合理的市場(chǎng)參考價(jià)值，如果估值過(guò)高，首付款相對(duì)比較低，繳稅的額度有所增加，如果估值過(guò)低，買房的首付就要增加了。
其他因素
1、業(yè)主要求的首付比例
有些業(yè)主因?yàn)殂y行放款較慢，所以要求購(gòu)房人全款買房，還有一些業(yè)主會(huì)要求購(gòu)房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。首付比例和金額并不是一成不變的，在購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)能力允許的條件下，首付比例的設(shè)置較為靈活，買賣雙方可以自行協(xié)商決定。
2、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟(jì)能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款、投資收益等幾個(gè)方面來(lái)判斷。一般而言對(duì)于剛需自住型的購(gòu)房者，建議還款期限為15~20年，這時(shí)支付的利息總額較為合理，正常生活水準(zhǔn)不會(huì)受到很大影響。對(duì)兼顧投資的購(gòu)房者，如果有其他投資渠道，且回報(bào)大于房貸利息，那么貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好，如果沒(méi)有其他理財(cái)渠道，建議期限盡量縮短。總而言之，購(gòu)房者要綜合考慮收入支出，不要讓房貸壓垮自己的理性選擇。
在選購(gòu)二手房前，建議購(gòu)房者提前了解銀行規(guī)定和貸款知識(shí)等相關(guān)內(nèi)容，以免辦理貸款過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交易無(wú)法順利進(jìn)行。
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