|
在房屋交易時(shí)，有部分房主會(huì)因種種原因而選擇延期過戶。如果賣方房主延期過戶，則會(huì)對(duì)買方購房者產(chǎn)生一定的消極影響。因此，小編在此提醒各位購房者，延期過戶有風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
一、賣方延期過戶，買方該怎么辦？
1、如果有合同的應(yīng)當(dāng)按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時(shí)間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對(duì)方立即過戶，并承擔(dān)違約責(zé)任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。
2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當(dāng)事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。
賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔(dān)雙倍定金的賠償責(zé)任。
二、延期過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)？
1、合同可能被認(rèn)定無效
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會(huì)公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
注：延期過戶主要的風(fēng)險(xiǎn)就是有可能合同被判無效，這個(gè)不僅在理論上，而且實(shí)踐中是有真實(shí)案例的。
2、交易風(fēng)險(xiǎn)
按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書是認(rèn)定房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務(wù)糾紛訴訟時(shí)，被第三人通過法院查封等可能性。
而一旦賣方將房屋抵押、轉(zhuǎn)售或者房屋被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封凍結(jié)，這個(gè)時(shí)候買方的利益將無法保證。此外，國家對(duì)于 二手房交易的相關(guān)政策變動(dòng)頻繁。
一旦雙方在約定過戶之前的時(shí)間內(nèi)國家出臺(tái)了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會(huì)引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。
3、房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)
在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價(jià)值等問題，買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。
4、過戶風(fēng)險(xiǎn)
如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行過戶，就會(huì)增加過戶風(fēng)險(xiǎn)，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過戶，即使具有房本，產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)對(duì)于房產(chǎn)交易和上市進(jìn)行限制。
三、延期風(fēng)險(xiǎn)可以規(guī)避嗎？
基本沒有規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)的辦法。有人試圖用公證（包括合同公證、委托公證、強(qiáng)執(zhí)公證等等做法）這種方式來加強(qiáng)合同的效力。這種做法實(shí)際上沒有任何實(shí)質(zhì)性的作用。
公證機(jī)構(gòu)是根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，也就是說，公證機(jī)關(guān)不會(huì)公證房屋的所有權(quán)屬于買方，只能證明房屋買賣合同屬于真實(shí)、有效，但是不能保證合同在未來依然能夠得到有效執(zhí)行。
在將來如果雙方發(fā)生糾紛而進(jìn)入訴訟程序，那么對(duì)于保障交易來說，公證也起不到任何作用。畢竟賣方擁有產(chǎn)權(quán)方面的主動(dòng)權(quán)，買方即使能夠成功維權(quán)依然很被動(dòng)，而且維權(quán)是存在成本的，肯定會(huì)占用大量的時(shí)間和精力，與其這樣做，不如一開始就選一個(gè)穩(wěn)妥的買房途徑。 |