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2008年中國10大城市房地產(chǎn)走勢預測
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1492
非常感謝有這樣一個機會能夠跟大家有這樣交流的機會,接下來我把我們易居房地產(chǎn)研究院結合CRIC數(shù)據(jù)庫所得出的結果向大家匯報一下,我們對2008年房地產(chǎn)市場走勢的判斷。

首先我們看一些相關的數(shù)據(jù),廣州成交量12月份到2月份和去年同期相比下跌了53%,3月份和去年同期下跌了58%,也就是說成交量下跌的幅度接近六成,深圳成交量的幅度下跌了8成,但是我們注意到幾年的3月份成交量只下跌了43%,而在上海也看到了相同于深圳的數(shù)據(jù),12月份到2月份下跌了54%,但是在今年的3月份又有所抬頭,和去年3月份同比下跌了38%,這一系列的數(shù)據(jù)都表明了各個成交情況,還有一個城市比較奇怪,天津的數(shù)據(jù)比3月份數(shù)據(jù)還比去年同期上漲了20%,我們再看一下最近一段時間新開盤的情況,珠三角幾乎所有的樓盤都打折,而長三角,打折的也有賣得好的,不打折的也有賣得很好的,比如說上海一些不打折的樓盤,除珠三角外其他城市的開盤價格相對比較堅挺,但成交表現(xiàn)不一,有非常好也有非常差的。第三個我們拿出兩個城市來看一下3月份的市場情況,一個是天津,一個是上海,上海雖然整個三月份比去年同期的成交量下滑了38%,但是我們看到每一周的成交量變化程度非常大,到了第四周成交量已經(jīng)達到了36萬平方米,接近每天900套的成交量,而天津也是如此,整個每一周的成交量穩(wěn)定上升,是不是很多人都在預測市場又要轉暖,我今天上午看到了有一些媒體已經(jīng)在發(fā)表相關言論,我們事實上特別害怕這樣的媒體言論,只看到個別數(shù)據(jù)就來說這個市場馬上就要走暖,然后引發(fā)新一輪的調(diào)整。大家千萬要保護剛剛抬頭的成交量,我們不要把5個月的下滑,一個月的上升又說成宏觀調(diào)控失效。

我們認為這個房地產(chǎn)市場是有周期的,今天在座的每一位都不相信中國房地產(chǎn)開始反轉,只是在調(diào)整期,假設我們的結論都是大家共識的話,就可以用一個周期來解釋所有城市房地產(chǎn)發(fā)展的情況,每一輪都有調(diào)整期,每一輪也有發(fā)展期,我們只要看兩個指標就可以了,一個看市場最高點,一個看市場的最低點,到了最高點的時候相應要進入一個調(diào)整期,在最高點的時候所有的客戶都會問你房價還會不會漲,在最低點的時候所有的客戶都會問房價還會不會跌,二手房在最高點的時候提前進入調(diào)整,在最低點的時候往往也是二手房率先走出復蘇行情,特別是高端的二手房在最低點的時候走出復蘇行情,在最高點的時候政策往往是層出不窮,在最低點的時候政策往往是一個真空期,在最高點的時候成交量已經(jīng)先于房價達到了最高峰,在最低點的時候成交量連續(xù)幾個月都處于相對的低點,這些定性和定量的特征決定了市場什么時候到了最高峰,什么時候到了臨界點。

我們首先看一下上海的情況,我們認為4、5月份上海的成交量應該進入到一個相對正常的水平,會不到去年的最高峰,但是和05、06年的正常水平相符合,房價不會做太大的變動,特別是有很多人期望上海房價全面下跌,事實上是很困難的,甚至我們認為今年的高端房的房價還會有20%到30%的上升。

南京來說相對沒有上海這么樂觀,要到2季度末才能進入成交量的恢復期,因為南京的供應量還比較大.

深圳的判斷略微樂觀于廣州,我們最樂觀的統(tǒng)計在3季度成交量會有恢復,謹慎一點的估計到4季度會達到一個比較好的恢復。關鍵再看廣州和深圳目前的價格回探是否有效,對于去年的最高峰來說都回探了30%,股票和房產(chǎn)最大的不同就是股票可以不斷的下跌,只是一個投資的工具,而房地產(chǎn)有最大的居住功能,所以大家在判斷房地產(chǎn)價格的時候不要用股票來做對比。

對于北京來說我們都發(fā)現(xiàn)北京的房價沒有主動性降價的行為,我們也發(fā)現(xiàn)北京上市的樓盤成交情況都不太好,由于奧運的利好的預期我們也認為北京的房地產(chǎn)公司大多數(shù)不會主動去進行降價調(diào)整,所以我們對北京市場的復蘇也好,回暖也好我們認為要到三季度,必須高位上面進行相當充分的整理之后才會進入到新一輪的回暖情況。

天津現(xiàn)在已經(jīng)進入到比較正常的市場,當然也有個別的數(shù)據(jù)在表明有一些不同的物業(yè)類型需要到5、6月份才能恢復,主要是偏遠區(qū)域供應量比較大的,價格還有一定的調(diào)整。

沈陽不存在調(diào)整,我們認為沈陽的調(diào)整還沒真正開始,也許要到下一輪調(diào)整才能輪上。

對于重慶要到二季度末才會有相應的回暖期,但是謹慎的判斷我們認為還要多加一些時間,主要是重慶試點去宣布之后進行了一輪快速上升,但是原先的土地供應情況相對比較混亂,擁有千畝以上的開發(fā)企業(yè)也比較多,在這樣的情況下面整個重慶的供求關系不太樂觀。

對于西安來說沒有進入到調(diào)整期的趨勢。

對于武漢來說可能要更加謹慎一點,今年的房價還會有10%左右的上升,但是成交量是這十個城市當中下降幅度最大的城市,我們認為武漢的市場樂觀估計要到2季度中后期才能進行恢復,謹慎的估計要到3季度末。

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