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近日，西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所發(fā)表了蘇州3月房地產(chǎn)藍皮書，對一季度蘇州樓市和主要的品牌開發(fā)商的現(xiàn)狀和發(fā)展方向做了詳細分析。記者了解到，該所今后每月均將定3月是歷來蘇州房地產(chǎn)市場的小陽春，但在2008年的3月，市場似乎還是沒有轉(zhuǎn)熱。截至3月24日，蘇州全市住宅的成交均價6544元/平方米，而2月份的平均價格只有5279元/平方米，因此有不少報道認為蘇州的房價出現(xiàn)了較大幅度的下降??但根據(jù)西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所蘇州3月房地產(chǎn)藍皮書研究表明，蘇州成交均價的下降僅是數(shù)字變化，因為政策性房源與多數(shù)百姓并沒有太大關(guān)系。蘇州的政策性房源主要包括：定銷房、中低收入家庭住房、動遷安置房等，還有一部分是機關(guān)企業(yè)員工住房。這些房源有的是完全出售，有的是共有產(chǎn)權(quán)，對于普通購房者而言是無法享受優(yōu)惠價格的。以2月份為例，中心城區(qū)（平江、滄浪、金閶）住宅平均銷售價格為4038元/平方米，這個價格恐怕在任何一個商品住宅小區(qū)都是難以出現(xiàn)的。據(jù)估算，去除別墅、中低收入家庭住房、定銷房，2月份公寓住宅均價與2007年12月相差不大，因此可以說蘇州目前的房價沒有上漲才是比較準確.
?????住宅市場供應(yīng)仍充足從節(jié)后來看，2008年的市場有所不同。最為明顯的現(xiàn)象，就是作為住宅市場風(fēng)向標的園區(qū)項目表現(xiàn)不佳，從12月開始，園區(qū)的房地產(chǎn)市場就比較疲軟，因此久違的優(yōu)惠噱頭也在2月從園區(qū)首先出現(xiàn)，3月促銷的勢頭更為明顯。??截至3月24日，蘇州全市住宅成交面積約為23萬平方米，相比2月份上升了109.09%，但同比2007年3月份下降了43.90%。另一方面，蘇州可售房源面積不斷上升。至3月末，市場上的可售房源面積達到了308萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個月上升，市場供應(yīng)量是很充足的。?

?4月蘇州樓市如何走
西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所有關(guān)人士向記者表示，從3月多個開盤項目的實際情況來看，有以下幾個特點：首先是小戶型選擇性走俏。2007年只要有小戶型，開盤就會出現(xiàn)排隊，而2008年這種情況成為歷史，并不是小戶型都好銷。近期萬達廣場的小戶型確實出現(xiàn)了排隊，而園區(qū)的幾個類似樓盤排隊者僅是去年的零頭，簡單的小面積以及較高的價格使得購房者熱情大減。其次開發(fā)商選擇了試探性銷售，3月開盤或者預(yù)約的樓盤幾乎都是只推出1-2棟樓，甚至按單元推盤。再次即是目前蘇州樓市折扣已公開存在，新開樓盤少則5000元/套，多則95折，普遍水平是98折、大戶型送車位，現(xiàn)在購房可以嘗試談?wù)剝r格了。與此同時，3月份高檔物業(yè)銷售超過了預(yù)期，近期樓市平淡，但高端物業(yè)都有銷售，受大市波動反而小。不僅星島仁恒、依云水岸等別墅持續(xù)銷售，千萬級的中茵皇冠社區(qū)別墅也有成交。3月的市場可以說普通購房者熱情不高，開發(fā)商預(yù)期下降。因此在現(xiàn)有情況下，可以預(yù)計樓市出現(xiàn)重大變化的可能性不大，最大可能將延續(xù)目前的走勢，4月新開項目還將保持比較謹慎的策略，價格上升幅度較低，優(yōu)惠也將更普遍。
???一季度樓市動態(tài)分析???萬科帶動大戶型銷售?在“9070”政策的影響下，2007年小戶型開始逐步增多。從2008年初的市場銷售狀況來看，代表小戶型的2房產(chǎn)品其銷售所占比例從原來的33.28%，提高到了46.07%。而4房以及以上住宅產(chǎn)品的比例從19.48%下降到了9.46%，大戶型產(chǎn)品的市場空間正在不斷的縮減。
但是節(jié)后萬科金色家園、玲瓏灣2個項目內(nèi)大戶型的銷售卻相對比較順暢。金色家園主推的6、7號樓均以141-172平方米面積的大戶型為主，玲瓏灣主推的住宅則主要是142平方米的精裝戶型。玲瓏灣是首先采取優(yōu)惠措施的大型樓盤，隨后金色家園也積極跟進，因此在近期的銷售中萬科遙遙領(lǐng)先。以玲瓏灣21號樓為例，2月中旬開盤銷售，目前銷售率已經(jīng)達到80%，同時玲瓏灣也成為2月全市的銷售亞軍。在3月中旬銷售的金色家園7號樓，目前合同銷售率也達到了60%?？梢哉f，萬科順勢操作，取得了大戶型銷售的主動。中海定價影響較大?目前蘇州房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域以及導(dǎo)向市場依然位于園區(qū)。園區(qū)是蘇州房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標，從區(qū)域市場的價格水平以及市場的層次與規(guī)模，都對蘇州市場產(chǎn)生著重要的影響。2007年園區(qū)無論從商品房還是住宅，其新增量均處于領(lǐng)先的位置。2007年園區(qū)新增總量達到了246.60萬平方米，占到了全市5個片區(qū)新增供應(yīng)總量的30%，其中住宅的新增供應(yīng)總量達到了全市的33%。園區(qū)是目前蘇州大型地產(chǎn)企業(yè)最為集中的地區(qū)，目前在園區(qū)主要在售項目分別集中在中海、萬科、雅戈爾、晉合、仁恒、建屋、雋御等幾個大型地產(chǎn)企業(yè)。從目前市場在售項目來看，中海地產(chǎn)下屬的在售項目總量位居第一。中海地產(chǎn)目前在園區(qū)共有5個地產(chǎn)項目，分別是半島華府、湖濱一號、星湖國際、御湖熙岸以及國際社區(qū)。中海地產(chǎn)不僅是2007年銷售總額全市第一，而且取得了園區(qū)定價的相當話語權(quán)，不少項目的價格是跟隨性變化的。這種影響力在2008年隨著御湖熙岸、國際社區(qū)2個項目的全面銷售將更為明顯
???御湖熙岸是目前湖西最大的樓盤，建筑面積約32萬平米。繼一期別墅、御上十棟后，華府1-4號樓即將銷售，預(yù)計價格在10000元/平方米左右，是有較高性價比的。中海國際社區(qū)則是湖東最大的樓盤，建筑面積120萬平方米，預(yù)計項目一期都是中小戶型。如果這個項目再次重復(fù)湖濱一號開盤低價入市的策略，將對湖東多數(shù)樓盤都有直接影響。?
仁恒晉合精裝修成優(yōu)勢???近期，園區(qū)政府提出中新合作區(qū)精裝修商品房比例不得低于50%，高層以上商品住宅原則上全部推行精裝修，以進一步減少建筑垃圾和噪音污染。此項政策的最大收益者將是以精裝修住宅為特色的仁恒、晉合兩大開發(fā)商。仁恒專注于精裝修產(chǎn)品，在蘇州的代表項目是星嶼仁恒。除了精裝修住宅外，仁恒對別墅的關(guān)注力度也相當大，星島仁恒是獨墅湖區(qū)域的高端物業(yè)代表。2008年金雞湖大道別墅項目即將推出，建筑面積34萬平方米，這是一個大型低密度樓盤。而晉合金湖灣是蘇州購房者從認識到接受精裝修高檔公寓的主要項目之一，金湖灣創(chuàng)下了交房無投訴的紀錄，后期的管理服務(wù)相當出眾，是湖東外籍客戶租賃率最高的。此外，晉合似乎正向高端物業(yè)運營商轉(zhuǎn)變，其在湖東就有2個五星級酒店在建。在湖西，晉合的水巷鄰里花園將在上半年開盤銷售，這是一個別墅、花園洋房、小高層社區(qū)，包括別墅都是精裝的。據(jù)說，這個項目的裝修品質(zhì)更高，將使得對高端物業(yè)的認識更上一個臺階。?
雅戈爾繼續(xù)酒店路線??在競爭逐漸加大的市場下，雅戈爾在園區(qū)開發(fā)的項目中采取堅決的差異化。從最初的雷迪森廣場酒店公寓到現(xiàn)在的瀟邦酒店式都會社區(qū)，均是以小面積戶型為主，但與其他項目簡單的把面積做小不同，這些項目的共同特點是以酒店式的管理服務(wù)為基礎(chǔ)，在增加原有產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上，提升產(chǎn)品的競爭力。瀟邦酒店式都會社區(qū)預(yù)計在上半年推出。新湖受益地段價值新湖開發(fā)的項目明珠城位于蘇州與吳江的交界處，最大的利益就是隨著蘇州發(fā)展的推進，融入到蘇州城區(qū)之中。從蘇震桃公路的開通，到蘇州輕軌在其附近設(shè)站，樓盤價值將極大提升。除此之外，新湖地產(chǎn)是全國少數(shù)幾個將土地出讓金全額付清的開發(fā)商，幾乎沒有現(xiàn)金壓力，因此也可以對產(chǎn)品塑造，做到同樣價格品質(zhì)更高。