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地價(jià)下降能否帶動(dòng)房價(jià)回落
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2009-02-24  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1275

  地產(chǎn)界與公眾輿論對(duì)房價(jià)“拐點(diǎn)說”尚存爭議,但是,隨著國家宏觀調(diào)控政策加力,公眾購房理念逐步趨向成熟,好多城市都出現(xiàn)了住房成交量下滑,房價(jià)松動(dòng)的跡象。從理論上講,地價(jià)下降意味著房價(jià)成本下降,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的引導(dǎo)作用,對(duì)購房人來說,無疑是好事。但是地價(jià)下降一定就會(huì)帶來房價(jià)下降嗎?我們不妨來看看房價(jià)成本的構(gòu)成。一般說來, 房價(jià)成本主要包括這么四項(xiàng):地價(jià)成本、建筑安裝成本、各項(xiàng)配套成本和企業(yè)運(yùn)營成本。應(yīng)該承認(rèn),由于企業(yè)的管理水平不同,房價(jià)成本還存在房產(chǎn)所處地域、樓層、季節(jié)等個(gè)性差異,企業(yè)運(yùn)營成本構(gòu)成有一些不確定因素。但是筆者以為,除開企業(yè)經(jīng)營等彈性成本需要進(jìn)行綜合權(quán)衡以外,地價(jià)、建筑安裝、配套費(fèi)用等成本實(shí)際上占了房價(jià)成本的大頭。地價(jià)下降以后,住房該如何定價(jià)呢?

  關(guān)于商品房定價(jià)的問題,經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容力主公開房價(jià)成本:“合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制,前提是信息充分公開。沒有這個(gè)前提,定價(jià)機(jī)制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本,開發(fā)商了解土地市場(chǎng)等各種信息,就有利于控制暗箱操作,各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng),房價(jià)就能更趨理性。”

  事實(shí)上,由于開發(fā)商與消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱,一段時(shí)間以來,房價(jià)信號(hào)是失靈的。在去年福布斯中國富豪榜上,房地產(chǎn)商占據(jù)了十大富豪中的6席。前期的“暴利行業(yè)揭秘大調(diào)查”顯示,近4000位網(wǎng)友從26個(gè)候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)位居暴利之首。某地開發(fā)商更是表示,房價(jià)降三成還有15%的利潤空間。種種事實(shí)表明,房價(jià)存在非理性暴利。

  筆者認(rèn)為,地價(jià)下降,除了政府減少土地出讓收入,開發(fā)商成本降低以外,是否真能給購房人帶來實(shí)惠,指望開發(fā)商主動(dòng)放棄暴利并不現(xiàn)實(shí)。要讓樓市健康有序發(fā)展,房價(jià)回歸理性,在當(dāng)前狀況下,政府做好廉租房、經(jīng)濟(jì)房的文章,是必要的。但是建立合理的房產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制,還原房價(jià)成本,壓縮房價(jià)暴利空間,讓開發(fā)商與消費(fèi)者在法律和市場(chǎng)的框架內(nèi)公平博弈,尤為重要。

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