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股市、樓市、債市、期市、匯市，金融市場(chǎng)的五子中，對(duì)國(guó)人而言，更多的感受是股市和樓市。如今，股市自去年10月份創(chuàng)出6124點(diǎn)高點(diǎn)以來(lái)，至昨日收盤(pán)2803點(diǎn)，已下降了53.52%。樓市則在“對(duì)峙”著，房地產(chǎn)公司努力地“活著”。在此微妙時(shí)刻，一方面?zhèn)鱽?lái)一些悲觀的消息：開(kāi)發(fā)商資金面極緊，深圳、廣州房?jī)r(jià)下降……另一方面，則是微微暖風(fēng)穿透寒冷，樓市到底是乍暖還寒，還是秋意漸濃？
暖風(fēng)微吹穿透寒冷
6月13日，中共中央、國(guó)務(wù)院在北京召開(kāi)省區(qū)市和中央部門(mén)主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，其中特別強(qiáng)調(diào)：“要進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管，促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！?
把保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和防范金融風(fēng)險(xiǎn)緊密聯(lián)系在一起意味著什么？中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)顧云昌自問(wèn)自答：顧云昌“因?yàn)榉康禺a(chǎn)直接和金融連在一起。我們大家都知道美國(guó)的次貸從哪開(kāi)始，從次級(jí)抵押貸款?！?
什么叫房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定？“在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)候，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是房?jī)r(jià)不要漲得太快，大家理解就是房?jī)r(jià)降，但是大家注意國(guó)家的文件從來(lái)沒(méi)有說(shuō)房?jī)r(jià)降?，F(xiàn)在既有房?jī)r(jià)上升反彈的可能，更有房?jī)r(jià)下行的可能，這時(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就是要防止房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。”
“股市是暴漲危險(xiǎn)還是暴跌危險(xiǎn)？房市是暴漲危險(xiǎn)還是暴跌危險(xiǎn)？”北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶回答：“中央說(shuō)得非常清楚，第一是金融危機(jī)，第二是社會(huì)危機(jī)。房?jī)r(jià)暴跌會(huì)觸發(fā)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴漲會(huì)觸發(fā)社會(huì)危機(jī)?！?
深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平接著分析，“絕大多數(shù)業(yè)主購(gòu)樓款主要來(lái)自貸款，樓市下跌對(duì)金融體系的負(fù)面作用更大。去年商業(yè)銀行增量貸款中有約30%投向了房地產(chǎn)業(yè)，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)徐滇慶(徐滇慶博客,徐滇慶新聞,徐滇慶說(shuō)吧）已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。”
清華大學(xué)教授朱武祥表示，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融問(wèn)題正日益關(guān)注。
除此政策關(guān)心之外，近日還有些具體的行動(dòng)支撐房地產(chǎn)業(yè)上行。北京住房公積金管理中心擬定：90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房，購(gòu)房人申請(qǐng)公積金貸款，首付款將降到購(gòu)房款的10%。
預(yù)期改變阻礙上行
顧云昌特別提及房地產(chǎn)所具有的投資品和消費(fèi)品的雙重屬性。當(dāng)其是消費(fèi)品的時(shí)候，其價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，這導(dǎo)致2004年以后連續(xù)不斷上漲。簡(jiǎn)單兩個(gè)數(shù)字，一是每年住宅竣工數(shù)量，一是每年住宅銷售數(shù)量。那幾年每年住宅銷售數(shù)量都大于竣工數(shù)量?！?007年屢屢出現(xiàn)地王，原因就在于股市放大，融資進(jìn)來(lái)了，非房地產(chǎn)企業(yè)也在搞房地產(chǎn)，買地資金大大增加。房?jī)r(jià)決定地價(jià)，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期改變了?！?
但今年1—4月份全國(guó)商品住宅銷售面積仍遠(yuǎn)超過(guò)商品住宅竣工面積，為何價(jià)格卻下降？這就與房地產(chǎn)投資品屬性有關(guān)，很大程度上取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，預(yù)期不好，價(jià)格就很難往上行。
“樓市和股市都面臨信心問(wèn)題，目前下跌的恐懼心理占據(jù)了上風(fēng)?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的話同樣表達(dá)了其預(yù)期影響價(jià)格的看法。
永安信資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰認(rèn)為，“消費(fèi)者因?yàn)樾睦矶窢?zhēng)對(duì)樓市持觀望態(tài)度，但是市場(chǎng)會(huì)反彈的，等人們心理壓力被壓到一定程度就會(huì)反彈，畢竟人多地少，再加上城市化進(jìn)程的加快，需求并沒(méi)有減少，大概2009年下半年將會(huì)反彈?！?
下半年房地產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)于大勢(shì)”
“強(qiáng)于大勢(shì)”這是中山證券首席分析師何旭對(duì)下半年房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)。他給出的理由如下：第一是房地產(chǎn)需求只能是短期的抑制，而不會(huì)憑空消失，我國(guó)仍處于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期，自住在短期會(huì)抑制卻不會(huì)消失。1998年房改和發(fā)達(dá)國(guó)家2000年以來(lái)房地產(chǎn)的紅火只是時(shí)間的重合，支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣根本的原因是商品住宅的供不應(yīng)求。未來(lái)十年舊城改造將帶來(lái)平均2.82億住宅的剛性需求，舊城市居民改善居住水平任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧）改善居住水平，將需要5.17億平方米新增住房供應(yīng)，農(nóng)村人口進(jìn)入城市將創(chuàng)造3.76億住房的需求，這一部分住房需求有8.82億平方米，需要通過(guò)商品房的市場(chǎng)來(lái)解決。2007年全國(guó)住宅竣工面積僅僅不超過(guò)4.8億平方米。第二，供應(yīng)短時(shí)間增加，不能掩蓋長(zhǎng)期的短缺。第三，行業(yè)優(yōu)勝劣汰剛剛開(kāi)始。
“真實(shí)的需求還在，只不過(guò)這兩年房?jī)r(jià)增幅確實(shí)比較快，也引起了一些泡沫，所以對(duì)調(diào)控提出了一些要求?！毙履芷髽I(yè)國(guó)際投資與管理咨詢集團(tuán)中國(guó)區(qū)合伙人執(zhí)行董事路原平對(duì)房地產(chǎn)也是長(zhǎng)期看好。
而這組數(shù)據(jù)則表明，全國(guó)房?jī)r(jià)不論是同比還是環(huán)比還沒(méi)有進(jìn)入下降。1—5月份全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格顯示，今年5月份全國(guó)商品住宅價(jià)格同比上升10.2%，仍然是10%以上的增長(zhǎng)；環(huán)比商品住宅價(jià)格上升0.2%，這是70個(gè)大中城市的表現(xiàn)。其中30%的城市環(huán)比下降0.1%，2/3的城市環(huán)比是上升。 |