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破解2008樓市迷局:理性回歸,還是欲揚先抑?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1370

????? 相對于近幾年房價的“高燒不退”,眼下樓市價格松動的跡象已現(xiàn)端倪。北京等一些城市雖屬高位微調(diào),但深圳一則“半年新房縮水40萬元”的新聞,已擊中一些炒房者的痛處。

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????? 開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”,銀行開始下調(diào)房貸利率攬生意……但市場成交仍持續(xù)著低迷狀況,市場觀望氣氛日益濃重。

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????? “十字路口”的樓市,到底是理性回歸,還是欲揚先抑?

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????? 價滯量縮:“只漲不跌”的神話開始終結(jié)

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????? 進入2008年,樓市悄然發(fā)出的新信號,使得曾經(jīng)一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落,而“價滯量縮”成為當前樓市的“標準樣式”,中國的房地產(chǎn)市場開始進入高位調(diào)整期。

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?????? ——漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示,繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后,今年5月份,全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。

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????? ——銷售面積下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的最新數(shù)據(jù)表明,今年1月至5月,40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。


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????? ——促銷手段花樣翻新。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查表明,目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售,送家電、送轎車、送戶口……相對于動輒一兩百萬元的總房價來說,幾萬塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”,但高房價松動現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。

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????? ——土地拍賣頻現(xiàn)“流產(chǎn)”。受信貸緊縮政策的影響,自去年底開始,土地交易市場開始遭遇寒潮,不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風險,全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象:4月8日,廈門市掛牌出讓10幅地塊,4幅遭遇流拍;深圳土地交易中心,位于寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓,最終4塊流拍、1塊以低價成交……

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????? ——銀行出招攬生意。由于樓市成交趨淡,導致銀行房貸增速持續(xù)下滑,一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調(diào),以期刺激購房需求。而此前,深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然,房子賣不出去,銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回,銀行賴以生存的貸款收入就會銳減。

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????? 種種跡象表明,“房價只漲不跌”的神話開始終結(jié),處于艱難盤整期的中國房地產(chǎn)市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫,理性購房需求開始平穩(wěn)釋放。


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????? 擠壓泡沫:多重調(diào)控與市場調(diào)整形成合力

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????? 樓市發(fā)生的新變化,自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動房地產(chǎn)市場發(fā)生這樣的異動?

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????? “目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結(jié)果?!眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲分析,2004年以來國家對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的累積效應,特別是2007年對土地的調(diào)控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現(xiàn),一定程度上改變了人們對于房市的預期,整個樓市開始變得有些理性。

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????? 近年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策從不同方向出擊,形成合力,阻擊房價飛漲的腳步——

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????? 2007年,國土資源部加大閑置土地清理力度,對囤地開發(fā)商進行查處,規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價不得分期發(fā)放土地證。

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????? 為抑制投機性購房,央行、銀監(jiān)會要求提高第二套以上住房的首付比例;為控制投資過猛,政府實施一系列銀根緊縮政策,半年來,央行連續(xù)5次提高存款準備金率,準備金率達到17.5%的歷史高位。

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????? 增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙70%”政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型),著力解決中等收入家庭住房問題。

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????? 國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見,原建設部發(fā)文要求擴大廉租房政策的覆蓋面,全國所有城市建立了廉租住房制度……


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????? 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示:“這些政策的逐步落實,及限價房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求?!?/p>

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????? 合生創(chuàng)展公司總裁陳長纓說:“去年市場情緒普遍樂觀,投資性、投機性及改善性需求亢奮異常,供需比失衡嚴重,房地產(chǎn)市場存在過熱現(xiàn)象。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施,投機炒作現(xiàn)象得到控制,消費者觀望情緒增強,市場需求下降,供需比嚴重失衡狀態(tài)得到緩解?!?

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????? 然而,中國房地產(chǎn)市場的復雜性,決定了宏觀調(diào)控并不是市場變化的唯一推力,其中還有市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因。

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????? 數(shù)據(jù)顯示,2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%,部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。顯然,非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來效益。

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????? 任興洲說:“房價持續(xù)大幅上漲,超過了購房者的承受能力,供需矛盾越發(fā)突出,目前價格漲幅出現(xiàn)回落也是市場調(diào)整之必然。”

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????? 股市大跌、CPI上漲、油價高漲,加上年初的冰凍雨雪災害,四川汶川地震等重大自然災害的發(fā)生,種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫。

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????? 在北京一家出版社工作的胡剛先生說:“現(xiàn)在房價的虛高成分太大,我不想成為最后一撥高位接盤的人?!彪S著國家一系列調(diào)控政策效應的顯現(xiàn),他相信購房者挺過這個階段,房價就會回歸理性。


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????? 理性回歸:嚴防樓市大起大落

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????? 撲朔迷離的樓市,在2008年上半年釋放出新信號后,究竟會走向何方?

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????? 一些專家認為,當前房地產(chǎn)市場成交量低迷,正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號;夸大調(diào)整的危害,鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。

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????? 從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看,任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言,越是房地產(chǎn)市場成熟的經(jīng)濟體,周期內(nèi)價格波動越平緩。而越是新興房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟體,房價波動周期時間越短,價格波動越劇烈。

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????? SOHO中國總裁潘石屹表示,當前開發(fā)商確實遇到不少困境,如從緊貨幣政策將減少按揭貸款,如何應對需求量的變化和資金緊張;面對保障性住房,產(chǎn)品定位如何找準市場需求等,但這些也恰恰表明房地產(chǎn)市場也要進入自我調(diào)整和修復階段,從過熱向理性回歸。

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????? 對于少數(shù)房價較高的地區(qū),不少專家認為,房價的適當回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快,主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。

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????? 第一季度,國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10.6%;城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在今年前5個月完成4萬億余元,同比增長25.6%;夏糧連續(xù)5年豐收已成定局……經(jīng)濟運行依然總體向好,無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造良好的環(huán)境。


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????? 與此同時,我們也看到,國內(nèi)一系列困難和不確定因素的沖擊,給中國樓市逐步走向理性回歸帶來挑戰(zhàn)。

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????? 清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說:“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當?shù)恼{(diào)整期,去消化前兩年形成的價格泡沫,使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟進入緩慢增長階段,這個調(diào)整期可能還會延長?!?

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????? 從歷年對樓市調(diào)控的過程看,地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為,將加重樓市不可預料的風險。

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????? 進入2008年,受美國次貸危機影響,不少歐美國家房價回落,一部分熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道。而受奧運會、世博會等利好因素的影響,在人民幣升值預期下,境外資金流入逐利,更是攪動了并不平靜的樓市,給中國房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的復雜性。

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????? 盡管理性回歸之路艱難,但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。

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????? 對于樓市泡沫,要一點點擠出。陳長纓說:“房價的暴漲暴跌,對消費者、對行業(yè)、企業(yè)來說都是一種很大的傷害。現(xiàn)在房價逐步穩(wěn)定,剛性需求得到有效釋放,有助于房地產(chǎn)業(yè)獲得更為穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境。”

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????? 高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,上關乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款,下涉及幾十個相關行業(yè),中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的,樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役,只能采用“漸進療法”。專家建議通過不斷釋放調(diào)控信號來干預市場預期,切實增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給,以舒緩供求關系;同時,收緊房貸,讓銀行緩釋風險。

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????? 與此同時,隨著在整個經(jīng)濟發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升,房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸不止關乎行業(yè)的健康發(fā)展,而且關乎整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展,防止房市的大起大落從而成為經(jīng)濟建設的一項重要目標。展望2008年下半年的樓市走勢,讓人們靜下心來考慮經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展等更深層的問題。顯然,擠出樓市多年累積的泡沫,保持健康可持續(xù)發(fā)展,才是中國房地產(chǎn)市場應有的常態(tài)。


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