|
近日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家單位共同組成的中國房地產TOP10研究組，在蘇州招商依云水岸會所成功舉行了“2008中國房地產上市公司研究成果華東發(fā)布會暨房地產上市公司資本運營高峰論壇”活動。
?
此次發(fā)布的“2008中國房地產上市公司研究成果”是中國房地產TOP10研究組第六次進行的中國房地產上市公司TOP10研究成果，該研究成果引起了政府機構、房地產行業(yè)及社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。這一研究成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。
?
華東首次發(fā)布成焦點
這次發(fā)布會是繼北京發(fā)布之后在華東的首次發(fā)布，本次論壇特別邀請了中國投資協會、中國指數研究院、復旦大學房地產研究中心、蘇高新及招商地產領導參加，與會專家針對當前房地產業(yè)貨幣緊縮狀況，解讀中國優(yōu)秀房地產上市公司在全國擴張過程中，如何在多項目開發(fā)中高效進行資本運營。在當前房地產日益資本化下，優(yōu)秀上市公司如何進行多模式資本合作，房地產企業(yè)之間如何強強聯合來推動企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展等話題進行深入探討交流。
?
“綠色地產”代言招商
通過由中國房地產TOP10研究組發(fā)布的2008中國房地產上市公司TOP10研究成果顯示，其中招商地產名列“2008滬深房地產上市公司綜合實力第四位”。與會者認為，有著全國住宅開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢并持有大量租賃物業(yè)的招商地產，在房地產優(yōu)秀上市公司中具有資本運營的強勢地位，其自身形成的一套以注重生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、強調可持續(xù)發(fā)展的“綠色地產”開發(fā)模式具有較強的生命力，并因旗下擁有大量租賃、供電、供水等經營性物業(yè)而帶來豐厚的現金流，在未來的中國房地產業(yè)有著較強的抗風險能力和廣闊的發(fā)展空間。
?
本次論壇活動期間，與會者參觀考察了由招商地產在蘇州精心打造的“綠色地產”高端住宅項目——依云水岸，該項目屬于在蘇州市區(qū)的大型國際生態(tài)別墅社區(qū)。項目總占地22萬㎡，位于蘇州相城區(qū)陽澄湖東路，內有600米天然河道，項目擁有康體會所、社區(qū)圖書館、QSI國際學校、銀行、餐廳超市等完善的商業(yè)配套。項目榮獲“2006年度蘇州別墅銷售龍虎榜總冠軍”，并獲美國建筑師協會（香港）2006年度建筑設計榮譽獎(The Honors）。據了解，該項目系招商地產華東“依云”系列別墅產品，招商在南京的依云溪谷、上海的依云郡均在當地市場產生了深遠的影響。
?
與會者在項目參觀中親身體驗了招商地產所倡導的“綠色地產”開發(fā)理念，認為該項目是當地社區(qū)綜合開發(fā)中的經典之作。
#p#1#e#
地產上市公司規(guī)模猛增
回顧去年，房地產上市公司經營規(guī)模不斷擴大，滬深房地產上市公司總資產均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元，大陸在港上市公司總資產均值突破200億元。在其他境外上市房地產企業(yè)總體規(guī)模較小，2007年總資產均值為35.87億元。營業(yè)收入穩(wěn)定增長，新上市企業(yè)表現突出。在港上市公司比滬深上市公司利潤總額增幅更明顯。
?
數據顯示，財富創(chuàng)造能力不斷增強，多數企業(yè)EVA呈增長趨勢，少數滬深上市公司EVA下降，在港上市房地產公司規(guī)模性和盈利性優(yōu)于在內地上市房地產企業(yè)。盈利能力不斷提高，滬深房地產上市公司 NOPAT同比增長108.25%，達到2.13億元；在港上市房地產公司 NOPAT增長54.35%，凈利潤增長率超過100%，企業(yè)經營業(yè)績良好。但同時資本成本大幅上升，資金使用效率亟待提高。
?
TOP10用實力說話
以“2008滬深房地產上市公司綜合實力TOP10”為例，研究結果顯示：萬科A、保利地產、金地集團位居前三位、招商地產與金融街并列第四，北辰實業(yè)、首開股份、泛海建設、陸家嘴、中華企業(yè)分列六至十位。截至2007年末，滬深房地產上市公司綜合實力TOP10企業(yè)的總資產均值達280.28億元，同比增長70.20%，營業(yè)收入均值為79.68億元，同比增長75.18%，利潤總額均值同比增長91.45%達到18.90億元，與滬深房地產上市公司整體水平相比，綜合實力TOP10企業(yè)各項規(guī)模性指標均值都是其數倍，運營效率也優(yōu)于整體水平，其2007年總資產周轉率比滬深房地產上市公司整體水平高0.7個百分點。
?
此外，評價產生的大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10排名依次為中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產、雅居樂地產、華潤置地、綠城中國、遠洋地產、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)。中國大陸在港上市房地產公司綜合實力 TOP10企業(yè)總資產均值達355.97億元，同比增長99.02%，而同期大陸在港上市房地產公司整體均值為236.37億元。綜合實力TOP10的營業(yè)收入均值達87.26億元，是在港上市企業(yè)整體均值的近兩倍，比2006年上漲69.40%，凈利潤同比增長更是高達144.11%，2007年均值達26.03億元。綜合實力TOP10企業(yè)E-VA均值為15.27億元，相比上年綜合實力TOP10企業(yè)平均水平12.28億元增長24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20億元，而在滬深房地產上市公司中僅萬科一家超過20億元。
#p#2#e#
地產板塊長期肯定向好
放眼未來，在充分研究的基礎上，專家們認為，受宏觀環(huán)境和政策波動影響，地產板塊近期表現疲軟，但長期肯定向好。
?
受國內外宏觀經濟波動和相關政策影響，自2007年第四季度以來，股市波動明顯，在股市波動頻繁、市場人氣較弱的大環(huán)境下，研究組認為，行業(yè)龍頭企業(yè)仍是“避風港”。一方面，行業(yè)龍頭企業(yè)有大量預收賬款，2008年業(yè)績高速增長可期。另一方面，從長期來看，行業(yè)龍頭企業(yè)能夠給投資者帶來更高的回報。此外，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借更高的市場認可度、多樣化的融資渠道、更有效的管理體制，能夠更有效地抵抗市場短期波動對企業(yè)經營帶來的影響，實現更穩(wěn)健增長的業(yè)績。
?
與會專家還認為，上市公司業(yè)績快速增長但分化加劇，行業(yè)集中度將進一步提高。
?
2007年，中國房地產上市公司規(guī)模大幅上升，主要盈利指標增幅較大，但在不同市場上市的企業(yè)表現存在顯著差異。滬深房地產上市公司數量多，且小規(guī)模公司較多；而大陸在港上市公司中，大規(guī)模企業(yè)較多，尤其是2007年新上市公司的良好表現使得這部分企業(yè)各項指標增幅明顯；其他境外市場上市企業(yè)數量少，規(guī)模也普遍較小。同時行業(yè)集中度進一步提高，預計未來兩到三年，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借項目儲備、融資能力等各方面優(yōu)勢，在市場的占有率將繼續(xù)提高。
?
同時，專家們認為，資本成本上升、負債率高企的風險不容忽視，上市仍是做大做強的必由之路。
?
研究表明部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA降幅明顯，值得投資者和企業(yè)關注。另一方面，負債率高企和流動比率過低的狀況值得關注。上市公司如何提升企業(yè)對資本市場的認識，根據不同的市場環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴大企業(yè)資金來源，是企業(yè)做大做強的關鍵。研究組相信，隨著資本市場逐漸回歸理性，將有更多優(yōu)秀的房地產公司順利登陸資本市場，上市仍是房地產企業(yè)做大做強的必由之路。?
#p#3#e# |