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????? 讓我們看看種種預(yù)言
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????? 近期，關(guān)于“中國樓市將出現(xiàn)拐點”的觀點頗多，其中最關(guān)鍵、最敏感、大家最關(guān)心的話題就是房價問題。那么，2008年中國的房價到底是漲、還是跌呢？業(yè)內(nèi)人士從中國宏觀經(jīng)濟之走勢和區(qū)域板塊角度出發(fā)，對2008年中國房價作了八大預(yù)言。市場是最好的“試金石”———相信關(guān)于2008年中國房價走勢的種種預(yù)言將在市場中得到回應(yīng)。?
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????? 預(yù)言之一
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????? 從整體上看，中國的房價將出現(xiàn)“調(diào)整期”，但不會出現(xiàn)大降，小幅上漲仍有可能。
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????? 盡管中央經(jīng)濟工作會議出臺了貨幣從緊的政策，房價可能會出現(xiàn)一定的波動和調(diào)整，但是2008年中國的經(jīng)濟仍將是處在高速增長期，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍是中國經(jīng)濟的主流之一，開發(fā)量仍將很大，需求量仍將旺盛。而且除了國內(nèi)需求外，在中國承辦奧?? 運會的大背景下，還將會帶動許多潛在的國際需求，并且城市化的進程仍將加快，因此房地產(chǎn)仍將出現(xiàn)一定的增長，房價從總體上來看，小幅上漲仍是趨勢。
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????? 再看中國的各大行業(yè)，豬肉、糧油、原材料都在漲、“瘋狂的石頭”也成百上千倍地漲，房價又能跌到哪里去呢？退一萬步說，就算中國的房價要跌，也有一個“過渡期”和“潛伏期”，也不會出現(xiàn)在2008年，而應(yīng)在2009年之后，因為按照經(jīng)濟周期理論，中國的房價自2003年出現(xiàn)“井噴現(xiàn)象”后，快五年了，一般五年為一個經(jīng)濟周期，也就是說到2009年大調(diào)的可能性較大。
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????? 預(yù)言之二
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????? 從局部來看，珠三角地區(qū)，主要是以深圳、廣州，包括珠海為主的地區(qū)的房價，盡管現(xiàn)在一些地方出現(xiàn)了降價，但是不會出現(xiàn)大幅度、大面積的降價，現(xiàn)在只不過是小幅的“震蕩”而已，長期的趨勢肯定是價格走向“平穩(wěn)”。
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????? 因為道理很簡單，珠三角地區(qū)是中國市場化程度最高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場化的程度也最高，住房制度改革也最徹底，因此應(yīng)付風(fēng)險的能力也將最強，同時隨著“港粵經(jīng)濟一體化”，長期來看，深圳的房價與香港的房價接軌將是趨勢，因此“在曲折中前進是主旋律”。
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????? 預(yù)言之三
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????? 在長三角地區(qū)，上海的房價仍將趨高，但是周邊的城市，例如杭州、寧波、蘇州等房價將與之差距縮小，同樣在“世界經(jīng)濟一體化”、“世界扁平化”的今天，上海的房地產(chǎn)需求仍將增長，這不乏包括一些巨大的國際需求，與國際接軌來看，上海的房價現(xiàn)在還不算高，因此，出現(xiàn)一定的調(diào)整后，上海的房價仍將小幅上揚。
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????? 可以這樣說，上海的樓市現(xiàn)在就是中國樓市的晴雨表，如果上海的房價真正跌下來了，那么“中國房地產(chǎn)的冬天”也就真正到來了。另外，從杭州和寧波這兩個城市來看，兩市的房價將最終看齊，而隨著與上海的接軌，寧波的房價仍有潛在的漲幅，蘇州和南京的房價由于消費能量的限制將趨于平靜。
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????? 預(yù)言之四
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????? 從“環(huán)渤海圈”來看，房價最活躍的城市當(dāng)然是天津，平均價格每平方米7500元左右并不稀奇，特別是“濱海新區(qū)”，隨著環(huán)境的改善，其房價仍將上揚。
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????? 而隨著“京津”的大融合，天津的房價與北京相比、“八九不離十”才是目標(biāo)。北京的房價就不用多說，在中國的政治中心，用“穩(wěn)健”兩個字最妥。山東沿海城市中房價最堅挺的當(dāng)然是青島，而且隨著青島新一屆領(lǐng)導(dǎo)人的新政，房價仍將有一個再發(fā)力的過程，因為青島這座城市本身的價值就決定了房價是物有所值；煙臺、威海等城市的房價如果不打個性牌的話，基本上也就到位了。
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????? 大連當(dāng)然也是屬于“環(huán)渤海圈”的一部分，由于其城市建設(shè)日益完善，其房價也基本到位了，而且隨著當(dāng)?shù)卣雠_一定的抑制措施，房價還可能出現(xiàn)一定的波折，因為這個城市的定位首先就是為大多數(shù)老百姓而想的。
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????? 預(yù)言之五
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????? 在“東北地區(qū)”中，作為東北最大的城市沈陽，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價格仍將會小幅上漲，二環(huán)以內(nèi)均價在5500元左右、中心公園等地區(qū)將在8000元左右、三環(huán)以外均價在3000元左右就是趨勢。
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????? 相對而言，長春市在東北三大省會城市中，無論從城市規(guī)模、人口基數(shù)、經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看均無法與沈陽和哈爾濱相提并論，但是其房價有一個“后發(fā)制人”的過程，特別是長春市近年來吸引了全國100強開發(fā)企業(yè)（包括萬科、中海、中信、萬達(dá)等）進入開發(fā)，就從品質(zhì)上加速了其價格上揚，因此其房價趕上甚至超過哈爾濱市都不是難題。
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????? 哈爾濱雖然將松北、呼蘭、阿城納入城市版圖，推行了“大都城市圈”的戰(zhàn)略，但是整個房價一直“溫而小動”，不過，預(yù)計2008年二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)均價在6000－7000元／平方米之間，少數(shù)高達(dá)萬元也是有可能出現(xiàn)的。
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????? 預(yù)言之六
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????? 與沿海相比，“西北地區(qū)”一些城市的房價一直基數(shù)相對較低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年隨著西部大開發(fā)的推進，一些城市的房價開始像脫籠猛虎，快速上揚，出現(xiàn)了連續(xù)的“漲停板”，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。
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????? 而到了2008年，由于前期上漲過大，后期需求相對有限，其房價將處于一個劇烈震蕩期，“漲停板”的現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。在蘭州稍微好一點兒的房子也得每平方米4000元左右了，而銀川市房價以前在西北五省會城市中漲幅常居前列的位置已讓給了烏魯木齊市，烏魯木齊市其均價也就在3300元／平方米左右。
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????? 西安作為中國歷史文化名城，盡管現(xiàn)在想圓“大唐新都”之夢，但是房價當(dāng)以“保護”二字為妥。
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????? 預(yù)言之七
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????? “西南地區(qū)”的熱點當(dāng)然是“成渝板塊”，在2007年成都和重慶同時被宣布為“特區(qū)”之后，其房價就出現(xiàn)了一個快速上揚的過程，這其實也是一個潛在價值發(fā)現(xiàn)的過程。畢竟這兩個城市古往今來在中國的版圖上一直占有舉足輕重的位置，而且自然資源較好，只要規(guī)劃到位，價格就有潛力，因此2008年這兩個城市的房價仍有潛在空間。
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????? 隨著中國經(jīng)濟熱點由沿海到內(nèi)地、再到西部轉(zhuǎn)移，成都和重慶將成為中國西部投資的熱點后，西部地區(qū)與東部地區(qū)房價差距的絕對值將要縮小。
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????? 單就省會城市房價來說，重慶房價和成都、昆明、貴州等西部省會城市相比仍將較低，與成都的差距仍將存在，主城區(qū)的房價也就在每平方米均價3200元左右，房價較高的“北部新區(qū)”，每平方米均價可能到5500元左右。由于成都也在打造“休閑之都”，是一個很適合居住的城市，因此5000－8000元／平方米的樓盤將會遍地開花。
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????? 預(yù)言之八
????? “中部地區(qū)”可以說是近期中國板塊最熱的部分，因為“武漢城市圈”和“長株潭城市群”同時被獲批為“國家級實驗區(qū)”，因此許多人認(rèn)為這兩個地方的房價也會像重慶和成都成為“特區(qū)”后價格一樣會迅速上漲。
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????? 實際上并不是那樣，由于市場上利好的消息至少在兩個月前就消化了，所以當(dāng)武漢和長沙被批為“特區(qū)”后，樓市反而顯得比較平靜。還有一點大家一定要清楚的是，“武漢城市圈”和“長株潭城市群”獲批為“國家級實驗區(qū)”其定位是試驗“兩型”社會———“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的社會，因此受益最大的將是環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)，在建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的社會里，房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該做出讓步。
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????? 就武漢而言，房價也基本到位。資料顯示，2007年11月份武漢房價只上漲5．37％，比10月份低了近4％，那么武漢的房價有沒有跌的可能呢？
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????? 在局部地區(qū)是有可能的，舉一個很簡單的例子，現(xiàn)在漢口中心城區(qū)的均價也就6000多元／平方米，而光谷片區(qū)、特別是城郊結(jié)合部的房價也達(dá)到了6000多元／平方米，這就說明這些地方的房價不是有泡沫、就是利好提前透支了。
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????? 因此要說跌的話，光谷片區(qū)城郊結(jié)合部的樓盤將是有可能的，還有一點可以參照的是，與光谷片區(qū)相對的沌口片區(qū)，是國家級的開發(fā)區(qū)，是武漢經(jīng)濟的晴雨表，也是武漢規(guī)劃最好、保護最好的城區(qū)，但是現(xiàn)在房價也就只有4073元／平方米，這要么不是光谷片區(qū)的房價高了、就是沌口片區(qū)的房價低了，因此，沌口片區(qū)的房價還有潛在的價值。
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????? 就整個武漢中心城區(qū)而言，西北湖地區(qū)、菱角湖地區(qū)和沙湖地區(qū)的房價還有一定的升值潛力，從發(fā)展的眼光來看，均價到萬元指日可待。同時隨著“武漢城市圈”的建設(shè)，周邊8個城市的房價將會受益，隨著品牌開發(fā)商的進入，房價上揚最大的將可能是孝感市，其價格將達(dá)到4500元／平方米左右。
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????? 當(dāng)然隨著“長株潭城市群”的建設(shè)，湘潭和株洲的房價也會受益，也要向長沙看齊，同時由于“長株潭城市群”很容易并且他們早已向“珠三角”靠攏和融合，因此湖南人一旦覺醒，省會城市房價較低的長沙，其房價也會“怒吼”，中心城區(qū)每平方米七八千元會遍地開花，芙蓉區(qū)和湘江兩岸萬元的房價也會點綴其中。
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????? 熱評：“死了也不降價”的樓市需要松綁嗎？
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????? 在由陽光100發(fā)起的“房地產(chǎn)高峰論壇”上，萬通馮侖、華遠(yuǎn)任志強、SOHO中國潘石屹、陽光100易小迪等知名地產(chǎn)大腕就中國地產(chǎn)面臨前所未有的變局發(fā)表了自己的觀點，表達(dá)希望松動政策的意愿，值得一提的是，大腕都拿“豬”示意。地產(chǎn)大鱷馮侖號召地產(chǎn)商學(xué)習(xí)“豬堅強”，“我們要找到自己的生存辦法，就是要變成‘豬堅強’”。
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????? “豬堅強”是成都彭州市龍門山鎮(zhèn)團山村村民萬興明家的大肥豬，在汶川大地震中奇跡般地熬過36天的苦難日子得以生還。它靠吃木炭維持了生命，但體重從近300斤變成可憐的100多斤，近日，建川博物館館長樊建川用3008元將這頭豬買下來，并給他取名“朱堅強”，打算將它一直養(yǎng)到自然死亡。
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????? 開發(fā)商要變成“豬堅強”，首先要有“豬堅強”那樣隨遇而安、順勢而為，降低生活標(biāo)準(zhǔn)求生的勇氣。但遺憾的是，現(xiàn)在，開發(fā)商們只學(xué)習(xí)“豬堅強”最終獲救的結(jié)果而忽略了那個最重要的生存過程。因此，開發(fā)商向“豬堅強”的學(xué)習(xí)，充其量只是一個皮毛，并未領(lǐng)會“豬堅強”適者生存的真正含義。
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????? 如果開發(fā)商們真正向“豬堅強”學(xué)習(xí)，就應(yīng)該在銷量日益下滑的情況下降低售價，然而，幾乎所有的開發(fā)商都在死守一個底線：“死了也不降價?！崩锇鹤C券房地產(chǎn)研究小組5月中旬的一份調(diào)查結(jié)果顯示，去年12月以來表示可能降價的開發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開發(fā)商表示不會降價；而表示未來可能降價的開發(fā)商比例僅為9％，82％的開發(fā)商表示未來不會降價，有9％的開發(fā)商則態(tài)度模糊，表示“很難說”。最近，更是不斷有媒體爆料，開發(fā)商們“抱守價格底線，寧愿將大筆資金沉淀于項目之中，也不愿降價以求銷售” 。
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????? “死了也不降價”的根源在于維持暴利，這說明，開發(fā)商并未面臨真正的危險，既然如此，政策為開發(fā)商松綁有必要嗎？“豬堅強”是真正身陷絕境的情況下才需要救護的，如果它僅僅是一頭要保持最高飲食標(biāo)準(zhǔn)的豬，還需要解放軍去救嗎？
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????? 不久前，經(jīng)濟學(xué)家樊綱指出，開發(fā)商現(xiàn)在叫苦連天，但整體上，日子比其他行業(yè)還要好過得多，因為沒有任何一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣與銀行和地方政府保持著如此緊密的聯(lián)系，也沒有哪個行業(yè)像地產(chǎn)業(yè)這樣受到銀行與地方政府的厚愛。而經(jīng)濟學(xué)家鐘偉給出的數(shù)據(jù)則顯示，在所有的銀行貸款中，房地產(chǎn)業(yè)并未太多受到緊縮政策的影響。國家統(tǒng)計局7月7日發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)為131.8，與一季度相比持平，與其他行業(yè)的“有所回落”相比，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)還是比較樂觀的。
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????? 事實上，房地產(chǎn)商資金鏈的緊張，并非源于緊縮政策，而是源于開發(fā)商在暴利的驅(qū)動下，在2007年拼命拿地，因囤積大量土地坐等土地升值，而導(dǎo)致資金緊張。就連任志強亦承認(rèn)這一點，他說：由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。
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????? 所謂識時務(wù)者為俊杰，開發(fā)商如果真的想學(xué)習(xí)“豬堅強”而不是葉公好龍，就應(yīng)該及時調(diào)整暴利思路，通過降價銷售盤活資金流，使業(yè)務(wù)得以順利發(fā)展，而不是死扛。
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????? 從這個角度來看，政府根本不應(yīng)該救市，救市可能進一步增強地產(chǎn)商囤積土地的信心，而大量土地被囤積，不能形成有效供給，無助于阻止房價的過快上漲。我國從2005年就開始進行房地產(chǎn)調(diào)控，也就是說，2005年的房價就已經(jīng)被視為存在巨大風(fēng)險，偏離了民眾的實際購買力，如果在目前房價尚未調(diào)整僅僅是銷量下降的情況下就為房地產(chǎn)商出臺松動政策，那么，就可能成為開發(fā)商新一輪推動房價上漲的借口。有一點決策層至少應(yīng)該明確：如果開發(fā)商不降價售房，政策永遠(yuǎn)不要對房地產(chǎn)業(yè)松動。
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