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????? 編者按：自去年底以來，有關(guān)房價“拐點”的爭議不絕于耳，而各地樓市卻顯現(xiàn)出一幅讓人看不懂的“量縮價漲”行情，這樣的樓市走勢既出乎意料又在意料之中。
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????? 今年上半年，“量縮價漲”局部地轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲績r齊跌”，一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象也在局部顯形，“退房”現(xiàn)象有所加劇，在房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓市場也頻頻刮起“流拍”甚至“退地”風(fēng)波。樓市調(diào)整開始釋放出諸多強烈信號。
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????? 福州樓市近期“退地”、“退房”風(fēng)波不斷，成為房地產(chǎn)市場震蕩的標(biāo)本城市。“退地”有開發(fā)商資金不濟的因素，也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)；“退房”現(xiàn)象趨多，樓市觀望情緒加重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍是一個“迷局”。
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????? 退地：開發(fā)商與政策博弈
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????? 福建省土地市場今年上半年的焦點是，福建某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬元土地競買保證金，要把去年9月份以總價9.04億元拍得的地塊給退了。
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????? 這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是2003年成立的一家企業(yè)，它在短短5年間從福州取得房地產(chǎn)開發(fā)用地1000多畝，全部為一級土地市場競拍所得，總投資超過100億元。一位接近該企業(yè)高層的內(nèi)部人士告訴記者，這家地產(chǎn)企業(yè)最近在新樓盤銷售方面差強人意，導(dǎo)致出現(xiàn)“多做一個項目可能會撐死，少做一個項目不會餓死”的情況，“退地”成了它“斷尾求生”的選項。
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????? 6月30日，這家房地產(chǎn)企業(yè)正式向記者證實了“退地”的消息，但該企業(yè)有關(guān)人員否認(rèn)“退地”是因為開發(fā)商資金緊缺，而是企業(yè)自我發(fā)展的需要。
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????? “退地有其他重要考慮。國家有關(guān)部委在去年9月下發(fā)通知要求，在今年6月底前，各地嚴(yán)格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收?！眱?nèi)部人士說，“該企業(yè)擔(dān)心無法按期啟動新樓盤項目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費，這樣一來，開發(fā)商寧可選擇退地?！?/p>
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????? 內(nèi)部人士透露，有關(guān)部門不想看到“退地”風(fēng)波不斷震蕩福州市土地市場，“退地”事件將有微妙轉(zhuǎn)折。但他不方便詳細(xì)透露“退地”事件的最新進(jìn)展。他告訴記者：“高價拍地，加上樓市行情持續(xù)低迷，讓開發(fā)商的資金鏈越繃越緊，因此退地有開發(fā)商資金不濟的因素，但絕對不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說，退地也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)?！?/p>
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????? 業(yè)內(nèi)人士指出，這起“退地”消息可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導(dǎo)火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門等主要城市60%以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地難逃“流拍”厄運。
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????? 退房：市場雙方觀望角力
????? 為止住“流拍”，福州市國土部門的政策調(diào)整耐人尋味。5月中旬，福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的補充公告》說，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重，調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。
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????? 今年年初，福州市區(qū)仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤因售價下調(diào)，引發(fā)了前期購房者要求補價的風(fēng)波。日前，補價風(fēng)波還未平息，福州的一些新開樓盤又出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。
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相較于土地市場的“退地”“流拍”，“退房”則是開發(fā)商在市場終端與購房者觀望角力，導(dǎo)致“退房”的主要原因是房價下跌。
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????? 記者日前在福州金山新城發(fā)現(xiàn)，這里多個在售樓盤的銷售中心門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現(xiàn)象在福州正呈現(xiàn)增多趨勢?！斑^去，客戶都是搶著交定金?，F(xiàn)在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了。”
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????? 福州房地產(chǎn)界咨詢專家陳國旺認(rèn)為，近一段時期，開發(fā)商為加快資金回籠，新開樓盤都推出大幅度的優(yōu)惠促銷，有的購房者受促銷影響，一時沖動下了定金，之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實是市場觀望情緒加重的深度反應(yīng)。
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????? 業(yè)內(nèi)人士指出，4月份，福州樓市首現(xiàn)“量價齊跌”。與此同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在福州金山新城推出的新售樓盤頻頻遭遇客戶“退房”，目前，整個金山板塊的房價已經(jīng)下調(diào)到去年同期水平。
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????? 近來，在上海、深圳等地的個別樓盤出現(xiàn)了較高的“退房”比率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴(yán)重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉(zhuǎn)投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。
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????? 樓市調(diào)整在即走勢仍陷迷局
????? “退地”“退房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場近期強烈釋放的樓市調(diào)整信號。業(yè)內(nèi)人士分析，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡、市場還不成熟的狀況下，樓市調(diào)整被許多不確定性因素牽制，其走勢仍是一個迷局。
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????? 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，開發(fā)商與政策之間的博弈，考驗著地方和有關(guān)部門的政策執(zhí)行力。近一年來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是前所未有。但一些地方及部門因為各種原因政策執(zhí)行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導(dǎo)致有的城市房價漲幅開始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還繼續(xù)上漲。
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????? “受多種因素影響，目前許多開發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境，但開發(fā)商資金緊張導(dǎo)致資金鏈斷裂的后果現(xiàn)在卻有點被夸大了。”閩江學(xué)院經(jīng)濟師林忠華說，“最近，國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應(yīng)對銀根緊縮、資金短缺的現(xiàn)狀?！?/p>
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????? “樓市調(diào)整過程不像是一個房價必然下跌的過程，更像是一個房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過程。有資金實力的開發(fā)商強者更強，沒有資金實力的開發(fā)商只有被淘汰出局。”林忠華說。
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????? “與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時發(fā)生的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的重建，合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對穩(wěn)定房價將起到至關(guān)重要的作用。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，以福州商品房市場為例，自住的剛性需求仍然很強烈。但當(dāng)前樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高檔房過多，老百姓買不起房，再多的需求也被淹沒了，而所謂的需求旺盛成為開發(fā)商推漲房價的一種手段。
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????? 王阿忠認(rèn)為，樓市能否朝著健康發(fā)展的方向調(diào)整，就看能否重建一個滿足和保障多層次需求的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，減少房地產(chǎn)泡沫化需求。而形成一個合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系可能需要經(jīng)歷比較長時間的調(diào)整周期。
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