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????? 近日位于青劍湖板塊的旭輝芭堤蘭灣打出了聯(lián)排別墅8666元/平米起，總價(jià)168萬(wàn)起的宣傳語(yǔ)，緊接著觀瀾麗宮(社區(qū)）打出“首付35萬(wàn)起”低首付口號(hào)，震動(dòng)整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)，級(jí)別不亞于８級(jí)，由此引發(fā)了該區(qū)域連番別墅之戰(zhàn)。
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????? 震感一：高端別墅價(jià)格和普通住宅差不多
????? 蘇州樓市進(jìn)入2008年不慍不火，低迷似乎成了代名詞，但目前為止并未出現(xiàn)極端的走高走低，不妨以‘四平八穩(wěn)’加以形容。對(duì)于07年風(fēng)光無(wú)限的青劍湖板塊，由于多為高端別墅產(chǎn)品主導(dǎo)，受到各方影響向來(lái)不大，如今“8666價(jià)格”拋出，貼著成本價(jià)銷售的措施讓不少得著實(shí)惠的購(gòu)房人開(kāi)心不已，也震的周邊的項(xiàng)目心驚肉跳。
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????? 近兩年來(lái)，園區(qū)一直是蘇州商品住宅均價(jià)最高的區(qū)域，2007年度工業(yè)園區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7356.98元/平方米。
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????? 結(jié)合園區(qū)各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格分布來(lái)看，8666元/平米是園區(qū)不少普通住宅的銷售價(jià)格。
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????? 震感二：開(kāi)發(fā)商促銷是好但更要謹(jǐn)防次貸危機(jī)隱患
????? 筆者再獲悉，同樣位于青劍湖板塊的華城房地產(chǎn)旗下觀瀾麗宮(社區(qū)）似乎坐不住了，搞出更大的噱頭“首付35萬(wàn)起”，據(jù)網(wǎng)友反映，根據(jù)觀瀾麗宮現(xiàn)場(chǎng)售樓處目前報(bào)價(jià)總價(jià)170萬(wàn)起，對(duì)應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策要求“對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%?！?，那么購(gòu)買一套這樣的別墅至少首付51萬(wàn)，打出35萬(wàn)起的廣告則又從何說(shuō)起的？
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????? 另有人士分析，觀瀾麗宮別墅面積大概在180-300平米之間，根據(jù)目前一萬(wàn)元左右的均價(jià)，整體總價(jià)應(yīng)在180-300萬(wàn)之間，首付應(yīng)在54-90萬(wàn)之間，打出35萬(wàn)的首付賣點(diǎn)難免有特價(jià)房炒作抑或墊付首付的嫌疑。
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????? 據(jù)此，本站咨詢了華城地產(chǎn)，據(jù)銷售部程經(jīng)理解釋，購(gòu)房首付分貸款首付和分期首付，觀瀾麗宮的首付不是指銀行首付，如果有客戶要貸款的就按照國(guó)家政策辦，如果一次性付款，可以先期付35萬(wàn)，剩余部分根據(jù)不同付款程度限定不同期限歸還。
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????? 震感三：全面競(jìng)爭(zhēng)催熱青劍湖板塊別墅升溫
????? 青劍湖板塊別墅花樣紛呈之戰(zhàn)，催熱了整個(gè)青劍湖板塊在市場(chǎng)上的熱度。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先，青劍湖板塊完善的區(qū)域規(guī)劃初現(xiàn)端倪。隨著環(huán)青劍湖景觀工程全面竣工，總部經(jīng)濟(jì)島、青劍湖商業(yè)廣場(chǎng)等的投入使用，唯亭新行政中心即將主體封頂，該板塊所具有的城市配套潛力和景觀資源初步呈現(xiàn)在人們面前。其次，該區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品吸引買家。幾家產(chǎn)品都有各自特色，將魅力之戰(zhàn)進(jìn)行到底。再次，高性價(jià)比。
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????? 青劍湖板塊的芭堤蘭灣、君地上郡(社區(qū)）、觀瀾麗宮三個(gè)別墅項(xiàng)目，總體均價(jià)保持在聯(lián)排12000元/m2，小獨(dú)棟 13000元 /m2，獨(dú)棟20000元/m2，與金雞湖板塊相比，顯現(xiàn)出較高的性價(jià)比，此外，產(chǎn)品類型豐富，可供選擇余地大，這些對(duì)成熟而理性的別墅置業(yè)人群而言均極富吸引力。
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????? 但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，買漲不買跌，高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是靠產(chǎn)品制勝，別墅產(chǎn)品一味打價(jià)格戰(zhàn)會(huì)削弱高端客戶群對(duì)項(xiàng)目的信任感。
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????? 后記：房?jī)r(jià)不是在跳水 只是在做俯臥撐，近來(lái)“‘俯臥撐’一詞在網(wǎng)絡(luò)中迅速流傳，而今天，“俯臥撐”已被開(kāi)發(fā)商當(dāng)成廣告語(yǔ)標(biāo)榜在大牌之上。在樓市低迷，信心不足的市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商也只有吆喝著給自己壯膽。
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????? 相關(guān)新聞解讀
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????? 廣州叫停墊付首付 開(kāi)發(fā)商促銷行為蘊(yùn)含次貸高風(fēng)險(xiǎn)
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????? 據(jù)了解，去年以來(lái)，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)繁榮，次貸市場(chǎng)迅速發(fā)展。在住房市場(chǎng)降溫后，房?jī)r(jià)下跌和利率上升使很多借款人無(wú)法按期償還借款，很多金融機(jī)構(gòu)遭遇財(cái)務(wù)困難甚至破產(chǎn)。
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????? 慘淡樓市中開(kāi)發(fā)商如何吸引購(gòu)房者？自2月份起富力首先在廣州市場(chǎng)推出首期免息月供計(jì)劃，購(gòu)房者只需支付相當(dāng)于房屋總價(jià)16%的首付款便可入住。業(yè)內(nèi)人士稱“緊接著有很多樓盤(pán)推出了類似計(jì)劃，有的樓盤(pán)銷售還對(duì)外表示銀行默許開(kāi)發(fā)商的類似做法，但據(jù)其了解銀行方面并沒(méi)有降低銀監(jiān)會(huì)對(duì)于個(gè)人房貸的要求，所謂的首付分期其實(shí)是開(kāi)發(fā)商墊款的行為?！痹撊耸勘硎?。廣州樓市頻現(xiàn)分期首付的做法，通過(guò)開(kāi)發(fā)商墊款的形式令購(gòu)房者首付款可低至兩成或以下。廣東銀監(jiān)局已經(jīng)正式開(kāi)始摸底銀行是否存在個(gè)人住房貸款分期首付的情況，以強(qiáng)調(diào)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
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????? 而據(jù)記者的了解，銀監(jiān)局下發(fā)到各銀行的調(diào)查文件也主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：是否存在開(kāi)發(fā)商分期首付的情況；涉及分期首付的金額和戶數(shù)；目前住房按揭貸款涉及的戶數(shù)和不良貸款的金額；以及給樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商貸款的情況。
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????? 根據(jù)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行(行情股吧）業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)），對(duì)于購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
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????? 很顯然，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)以分期首付形式促銷樓盤(pán)的情況引起了監(jiān)管部門對(duì)銀行個(gè)人住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。
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