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????? 房屋閑置現(xiàn)象在每個(gè)國(guó)家都存在，但是，世界各國(guó)法律對(duì)這種現(xiàn)象的容忍度卻是截然不同的。而目前，歐洲國(guó)家正在向閑置房開(kāi)戰(zhàn)，據(jù)報(bào)道，這些國(guó)家所采取的措施千奇百怪，但萬(wàn)變不離其宗：
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????? 在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房業(yè)主能夠證明其住房的閑置時(shí)間還未超過(guò)12個(gè)月，他就必須在政府的協(xié)調(diào)下無(wú)償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無(wú)人居住的住房推倒；在德國(guó)，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣€會(huì)推倒那些無(wú)法出租的住房；在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類(lèi)推；丹麥政府則在50多年前就開(kāi)始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。
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????? 不僅歐洲，美國(guó)也對(duì)閑置房毫不客氣。在美國(guó)亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢(qián)讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國(guó)的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國(guó)和瑞典一樣，也將空置房推倒。這些國(guó)家為何如此嚴(yán)厲地對(duì)待空置房呢？
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????? 其一，是為了使有限的住房資源最大限度地得到利用。如果大量住房閑置，就會(huì)使得一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國(guó)家的法律，都把住房視為一項(xiàng)基本的人權(quán)，要求政府必須解決住房問(wèn)題。在荷蘭，早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》，要求政府向居民“提供充足住房”。荷蘭政府為此共建造了239.36萬(wàn)套公共住房——這一數(shù)字對(duì)人口不多的荷蘭而言是相當(dāng)大的。
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????? 其二，為了打擊房屋囤積，抑制投機(jī)炒作，平抑房?jī)r(jià)。商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，大量房屋閑置等于減少了住房的有效供給，會(huì)在有效供給與有效需求之間形成一個(gè)缺口，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，甚至，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的失控，惡化民生。關(guān)于這一點(diǎn)，從相關(guān)國(guó)家采取的措施中就可以看出來(lái)。如果房屋空置，業(yè)主必須同意讓“不速之客”居住以消化有效需求，在這種情況下，誰(shuí)也不會(huì)愿意多買(mǎi)住房，等于將相當(dāng)一部分投機(jī)性住房剔除，使房?jī)r(jià)體現(xiàn)為有效需求拉動(dòng)的結(jié)果，而非投機(jī)與有效需求共同拉動(dòng)的結(jié)果。在這種情況下，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)比較平緩。事實(shí)上，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，歐洲的房?jī)r(jià)走勢(shì)整體而言是比較平穩(wěn)的。
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????? 其三，為了節(jié)約土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，這是一個(gè)人所共知的常識(shí)。尤其是歐美國(guó)家，他們所說(shuō)的“House”(房子）其實(shí)是指別墅，而我們國(guó)家所說(shuō)的房子在歐美其實(shí)叫公寓。歐美國(guó)家的房子一般都比較大，會(huì)占用較大面積的土地，而土地資源的稀缺性決定了，政府必須最大限度地提高土地的利用率，避免浪費(fèi)，也避免占用過(guò)多土地(尤其是耕地）。閑置房屋一方面占據(jù)著土地空間，使得土地?zé)o法再使用，另一方面，房屋又是空置的，它等于造成了雙重浪費(fèi)。政府通過(guò)嚴(yán)厲措施抑制空置房，等于間接提高了土地的利用率，避免了土地浪費(fèi)。
????? 相比之下，我國(guó)人口眾多，土地資源更稀缺，更需要提高住房與土地的利用率。但是，由于法律對(duì)投機(jī)行為的抑制作用缺位，使得“禁止炒房違憲”這樣的奇談怪論也出來(lái)了。正因?yàn)榄h(huán)境寬松，在許多城市(尤其是大城市），盡管一些樓盤(pán)的房屋已經(jīng)銷(xiāo)售一空，居住者卻寥寥無(wú)幾，投機(jī)性住房大比例的出現(xiàn)，導(dǎo)致了大量住房的閑置。我國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)投資增速很快，但房?jī)r(jià)卻連年飆升，追根溯源，在于大量住房被投機(jī)者囤積沉淀下來(lái)，這些存量住房絕大部分是閑置的，不僅造成了住房的浪費(fèi)，也因?yàn)闇p小了住房的有效供給而推高房?jī)r(jià)、推高房屋租金。同時(shí)，由于大量住房被囤積閑置，政府必須拍賣(mài)更多的土地建房，造成土地資源被快速蠶食。國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)耕地面積已經(jīng)從1996年的19.5億畝縮減為2007年的18.26億畝，離18億畝的紅色警戒線已是咫尺之遙。
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????? 在這種情況下，我們應(yīng)該借鑒歐美的嚴(yán)厲處理閑置房的做法，向閑置房開(kāi)戰(zhàn)，把閑置房逼出來(lái)，推向市場(chǎng)。如果做到了這一點(diǎn)，僅閑置房盤(pán)活這一項(xiàng)就足以平抑房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的持續(xù)非理性上漲，并且，由于住房使用效率的提高，也能大大減輕政府的住房保障壓力，同時(shí)，由于閑置住房盤(pán)活減少了對(duì)現(xiàn)有土地的征收，減少了拆遷行為，也能夠減少社會(huì)矛盾，使我們這個(gè)社會(huì)更加和諧。 |