????? 月供收入比高于35%即“超標”
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????? 某網(wǎng)站最新的一項調(diào)查顯示,有91.1%的人購房用了按揭。
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????? 其中,月供占月收入20%-50%的人數(shù)有54.1%,月供占月收入50%以上的達到31.75%.從這一組數(shù)據(jù)可以看出,近幾年如果沒有住房按揭貸款,國內(nèi)房地產(chǎn)市場要在短期內(nèi)繁榮起來是不可能的。但是,這樣也有成本與風(fēng)險。如果年輕人進行住房按揭不把這些成本與風(fēng)險考慮。
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????? 在決策之內(nèi),那么個人就可能面臨家庭負債過重的風(fēng)險。
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????? 目前,國內(nèi)設(shè)定的標準是首付不低于總房款的20%、個人月供按揭貸款/月收入不得超過50%,而在美國等國家,一般是要求月供款占月收入的28%-35%,超過這個限度就高了。
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????? 近年來,一直有年輕的朋友問我:房價高不高?要不要買房?什么時候買房……
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????? 我往往會告訴他們,可以用以下三條標準來測算。
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????? 一是房價收入比。聯(lián)合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3-6倍。即你購買一套房子時,總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍,則說明這種房價在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高,說明房價就越高。
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????? 二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險考慮進去)。
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????? 這個比一般在28%-35%.如果超過35%,則個人負擔(dān)過重,不僅擠壓個人其他消費,而且會降低家庭的生活質(zhì)量。
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????? 三是家庭負債余額(即家庭的各種負債,如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看,國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算,蜂擁購房,從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。
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????? 趁房價高時大房換小房
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????? 那么,過高的房價又是怎樣造成的?房地產(chǎn)開發(fā)商會說是由市場供求關(guān)系決定的。從表面上看,這種說法與實際相差不遠。因為,很多購房者(炒房者除外)在買房時是處于信息不完全、不對稱、不科學(xué)、不規(guī)范的情況之下,從而預(yù)期房價一直會漲,預(yù)期購買房子一定能夠保值增值,這樣自然也就與房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者一起推高了房價。
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????? 再加上目前國內(nèi)購房者多數(shù)是20-35歲的城市年輕人,他們中有不少人是獨生子女,從小就在兩三代人的庇護下成長,一旦成為住房消費主體,出于個人享受方面的考慮會比其父輩更多,對成本、負擔(dān)等方面的考慮相對少一些。在這種模式下,房價也容易被推高。
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????? 因此,高房價、“超標享受”使個人住房按揭月供款負擔(dān)過重的現(xiàn)象也就十分平常了。面對這樣一種困境,民眾如何來化解這些風(fēng)險或負擔(dān)?
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????? 我認為辦法有兩種。一是民眾在房價高位時趁機調(diào)整個人住房持有方式,如由大房子調(diào)整為小一些的房子、由高價的房子調(diào)整為價格低一些的房子、由市中心的房子調(diào)整為近郊房子;二是如果看到利率上升時,可以考慮是否調(diào)整方式,如由浮動利率轉(zhuǎn)為固定利率等。
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????? 對于目前還沒有購房的民眾,一定要根據(jù)個人實際情況量力而為,不要沖動購房。一定要從多個渠道獲取再多一些的市場、樓盤的信息,并充分考慮自身還有哪些約束條件。
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????? 如果國內(nèi)的住房消費者都能夠更多些理性,那么,房地產(chǎn)市場上任何興風(fēng)作浪的行為就會成為過眼云煙,難以侵害暫時還處于弱勢地位的消費者了。
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