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????? 在網(wǎng)上看到關(guān)于房價上漲原因的一個開玩笑的說法：房價上漲的唯一原因就在于銀行在源源不斷地給買房的人提供貨幣，如果銀行倒閉了，我看誰還有錢去買房！
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????? 此說法乍一看沒有道理，但仔細(xì)一琢磨，還真是這么回事。如果沒有銀行作為后備支援力量，基本上任何人都買不起房，甚至也可以說，如果沒有銀行，恐怕大多數(shù)開發(fā)商連商品房都建不成。
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????? 在房地產(chǎn)市場上，商品房的價格一直是人們關(guān)注的焦點，那么究竟影響房價的構(gòu)成要素有哪些呢？
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????? 我國規(guī)定商品房價格的構(gòu)成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經(jīng)營費用、小區(qū)內(nèi)的配套費、開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用、利潤和稅金等費用。開發(fā)成本費包括：土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。
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????? 期間費用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費、教育費附加等。商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等其他行政事業(yè)性收費。開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房價格。
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????? 這只是在理論上的房價構(gòu)成，不過在實際運用過程中，房價的成本計算方式還是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的。我認(rèn)為，商品房價在實際操作過程中，它還應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：
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????? 房價＝土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）＋公關(guān)成本＋建筑成本＋監(jiān)理成本＋策劃費用＋銷售成本（含巨額廣告費、人力）＋開發(fā)商利潤＋稅收＋銀行巨額貸款利息＋財務(wù)費用＋其他因素（包括周邊環(huán)境的搭配、供求關(guān)系、投機(jī)者的炒作哄抬以及購房者得不理性等等因素在內(nèi)）。
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????? 我想按照這樣的公式來計算房價，應(yīng)該夠全面了吧，不過有的開發(fā)商，昧著良心運用一些“長遠(yuǎn)價值”“國外理念”“花園洋房”等等眼花繚亂的名詞來為其高房價自圓其說，如黃金地段、綠色家園、教育地產(chǎn)……通過炒作概念不斷放大價格信號，使商品房最終銷售價格大大偏離了它得成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的機(jī)密所在，同樣，也是引起廣大購房者同開發(fā)商尖銳矛盾的直接原因。
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????? 顯然，相當(dāng)多的朋友眼中的房價成本公式卻非如此，在我們普通購房（包含已經(jīng)購房或者將要購房的朋友）朋友的眼中，大家用來計算房價的公式卻要簡單得多：房價＝土地成本＋建筑成本＋開發(fā)商利潤＋稅收……但這個公式嚴(yán)格說來是不完整，有些片面的。因為我們忽略了房價中許多代價高昂的“隱性成本”這樣一個客觀存在（比如開發(fā)商對政府某些官員的公關(guān)措施，這些花費也是要轉(zhuǎn)嫁到我們購房者身上的），
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????? 所以在購買房產(chǎn)時對房價沒有作出一個準(zhǔn)確的、切合實際的評估。
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????? 上面所說的只是新建毛坯房的房價，接下來談?wù)劧址糠績r的構(gòu)成要素。
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????? 目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業(yè)，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價格中一項非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無意的忽略了。
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????? 既然是二手房，有一個因素不可避免——那就是它有一個成本的折舊，其計算方式雖然不太復(fù)雜，不過也不太好操作。
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????? 二手房的折舊率計算方式: 出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格（即根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費用）結(jié)合房屋成新折舊評定房屋的合理價格。
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????? 如你所購房屋使用年限已經(jīng)超過30年的，則按30年期限來計算其折舊；如使用年限未超過30年，則需按照相關(guān)規(guī)定計算其折舊。
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????? 一般來說，所售房成本價年折舊率通常按2％計算，對于那些經(jīng)過大修或設(shè)備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關(guān)規(guī)定重新評估。
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????? 估算二手房的價格: 第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據(jù)當(dāng)前市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業(yè)主總是強調(diào)自己當(dāng)初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前而不是以當(dāng)年建材市場銷售的價格為基準(zhǔn)。
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????? 當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價格可能會有困難，購房者應(yīng)當(dāng)按照欲購房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱髢r，以此作為估價的參考。
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????? 第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽略不計。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房價的高低。
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????? 置業(yè)須知：房改房（已購公房、上市公房）：房改房就是按照國家關(guān)于公有住房制度改革（房改）的有關(guān)政策規(guī)定，交納一定價款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買為個人的完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)的，所以，房改房上市交易國家強制其在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時候交納土地出讓金。
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????? 房改房又分為成本價購買、優(yōu)惠價購買、標(biāo)準(zhǔn)價購買。按照國家規(guī)定的成本價購買的房產(chǎn)，只要在過戶時候交納土地出讓金而且不屬于國家限制交易的類型（例如央產(chǎn)房）才可以直接上市交易。
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????? 而優(yōu)惠價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的房產(chǎn)屬于房改時國家或者產(chǎn)權(quán)單位給于了進(jìn)一步的補貼或優(yōu)惠，所以在上市之前，必須先交納一定價款之后才能象成本價房改房一樣上市交易。
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